昨今不動産投資が流行っています。サラリーマンで長年勤めていても、それほど多くの収入が見込めるわけではなくゆとりある生活が出来るものでもありません。そして企業によっては退職金やボーナス前もカットする企業も増えていて、老後の収入が不安定で心配になる人も少なくありません。
そこで現役の頃に投資物件を購入し、収入を構築しようとする人も多くなってます。しかし副収入の投資物件のアパートやマンションではどんな人が住むかもわからず、またそこには問題が生じることも少なくないのです。孤独死や自殺、殺人事件が起きることも可能性としてゼロではありません。
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前述でもお話したように、アパートやマンションの賃貸経営をしていると、どんな人が住むのかそれは誰にもわかりません。不動産業者に賃貸の仲介を依頼し、不動産業者が安定した収入と、保証人をたてられる人であれば社会的信用があり、コンスタントに家賃を支払える人とみなし、入居の話を進めていき賃貸契約が成立していきます。
アパートやマンションの賃貸経営では、空きの状況を作ってしまうのが一番経営するうえでデメリットであり、損失を生み出すものであり、積極的に入居してほしいのは山々です。だがその人が、どのような性格特性であったり、人間関係のトラブルを抱えていたり、精神疾患があるのか否かなどパーソナルな背景までは不動産会社も誰も知る由はありません。そのため入居した人が、近隣で騒音トラブルを起こしたり、精神を病んで夜中徘徊したりすることも一切ないとは言い切れません。最近特に問題になるのは、子供の虐待やネグレクトと言った問題でしょう。
入居した親が子育てを放棄ししてしまい食事を与えなかったり、虐待をして夜通し子供が泣き叫ぶなどと言ったことも時折賃貸マンションやアパートでみられる事象です。近隣との付き合いや、両親が遠隔地で子育てに関し誰にも援助や助けを求めることが出来ないといった問題が背景にあるのも事実なのです。最悪なのは、虐待やネグレクトでマンションやアパートで、その子供が死亡してしまうということなんです。これは事件性が高く風評被害が甚だしく、ＳＮＳなどでそのマンションやアパートが特定され拡散することも考えられます。これはオーナーはたまったものではありません。
そして核家族化や人間関係の希薄さで、高齢者が一人で孤独にマンションやアパートで生活していることもめずらしくはありません。今後4人に1人が75歳以上の後期高齢者になる日本と言われており、孤独にさみしく一人で暮らしている高齢者もますます増えます。そこで精神を病んでしまい首を吊って自殺して市編むことも珍しくはありません。
この場合もその物件の価値が下がってしまうのではないかと、オーナーはひやひやしてしまいます。実際自殺や殺人で人が亡くなり、早期発見の場合には遺体の腐敗が進んだり、血液や体液もさほど漏れてはいないので、あまり資産価値が下がることはありません。ただし、発見が遅れてしまい、遺体の体液が漏れ臭いが室内全体に付着し、蛆虫まで沸いている状態では資産家値は下がり売買においては価値は80パーセントから90パーセントも下がってしまうんです。
先にも述べたように、賃貸マンションやアパートを経営することは、良いことばかりではありません。常にコンスタントに借主が付くとも限らず、またどのような性格特性やパーソナリティ、精神疾患や人間関係のトラブルを抱えて入居するかもわかりません。不動産業者もオーナーもそこまでの調査もできず、借主がどのような心理状態なのか知る由もないのです。ある種、借主がな何ら問題なく住み続けてくれるかどうかは賭けの部分があるのも事実でしょう。
社会的信用や安定した職業についている人でも、複雑な問題や闇の人と関係があったり、精神状態が不安定でうつ状態な人も居ます。急に多くの借金を抱えるようになってしまい、四面楚歌で首が回らない状態になってしまう人も珍しくありません。職場で過度ないじめやパワハラで思い悩んで死を選択する衝動に走る人も居ないとは言い切れません。さまざまな理由で自殺をその住まいで借主がしてしまうということも、賃貸経営をしていく中では十分起こりえる話です。
賃貸マンションやアパートを経営するうえでは、次に入居する借主には告知義務が発生します。これは宅建業法で定められていることであり、どんなケースでもその物件で自殺や殺人などが起こったことは告げなければならないのが基本的なルールとなってます。これは次に入居する借主が、後になってその事実を知ってしまうと心理的瑕疵は多大であり、人によっては怖くなってしまい眠れなくなってしまい生活がままならなくなってしまうことが有るからです。
そしてそれを黙って借主に物件を貸してしまうと、後で事実が判明すると瑕疵担保責任を逸脱したとして損害賠償請求や訴訟問題に発展してしまうことがあるので必ず告知しなければいけません。ただし告知義務の例外というものも存在しているんです。この場合には、告知しなくても瑕疵担保責任の逸脱とはみなされないのです。
具体的には自然死や日常生活の中での不慮の死の場合には、告知義務はありません。その人の寿命であったり病死であるなどと言ったことが自然死にあたります。不慮の死とは誤飲や誤嚥性肺炎で突然亡くなった、転倒によって亡くなってしまった、お風呂から上がった時に心臓発作で死を遂げたなどと言った場合も告知義務がないのです。さらには集合住宅の共有部分で発生した場合にも、利害的に告知義務はありません。共用部分で特殊清掃が行われた死に関しては、おおむね三年経過した際には告知義務がないんです。対象不動産の隣接住戸で発生した場合も告知義務はありません。
賃貸マンションや、賃貸アパートのオーナーにとって、孤独死物件をどうするべきか頭を抱える問題です。特に発見が遅れた場合には、その資産価値は80パーセントも90パーセントも下がってしまうので、そのまま売買しては少しもお金が手元に入ってこない事にもなりかねません。そして一度瑕疵が起こってしまうと、オーナーも心理的に嫌になりアパート経営してしまうことが難しくなります。
そこでこうした孤独死物件を売却したいと考えるようになるのも、ごく自然なこと言えるんです。だがオーナーは孤独死物件であっても、極力高く売りたいと思うのは当たり前でしょう。こうした物件を少しでも高く売るには、特殊清掃業者に徹底してクリーニングをして、原状回復に努めることが大事です。発見が遅れた孤独死物件は、体液が漏れ出しこびりついて、なかなか一般の清掃では取り除くことが出来ません。
さらには臭いの付着、蛆虫の発生などもあってオゾン層装置で臭いを取り除く必要があります。遺品整理も非常に大事なことであり、すこしでも故人を想起させる物はすべて撤去してしまうことも大事です。トラブルに発展しないためには、きちんと家族や遺族に来てもらい何一つ残らにように遺品整理してもらうことが大事と言えるんです。また日ごろから、賃貸マンションやアパートの明るい環境や人間関係の構築を積極的に行っておくことも大事です。
人とのつながりが少しでもあれば、自殺を選択せずに済むかもしれません。人間関係が構築されていると、最近見かけなくなった人に気づきやすく、その人の死を早期発見しやすくもなります。発見が遅れてしまうと腐敗が進み、資産価値が大きく下がるので、こうした配慮も必要になるのです。それでもＳＮＳによる特定や拡散、風評被害で孤独死物件がなかなか売れない時があります。この場合には訳アリ物件や事故物件も買い取り対象の、買取業者に依頼して売ってみるのも一つなのです。
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