マイホームの売却処分を検討している方では、多かれ少なかれ何らかの訳あり事情を抱えていることは珍しくありません。過去に事件が起きた経緯のある心理的歌詞物件は、訳あり物件の代表的な事例ですが、地震大国日本ならではの事情として、底地が液状化してしまうリスクを指摘することができます。
いわゆる「液状化現象」は大震災の発生時に直面する深刻な地盤変動です。これまで平板であった底地や道路などがなみうち、家屋の倒壊や道路の深刻な談れるなどこれまでも深刻な影響を人々に目の当たりにさせてきました。液状化する土地は、決して他人ごとではありません。
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最初に「液状化」現象の意義について確認しておくと、本来は確固たる安定性を維持しているはずの地盤が液体のように緩く不安定な状態になることです。液状化がもたらされる原因といては地震が典型的で、これまでの日本国内の震災や大地震が発生するにあたり広く観察されてきました。 それでは液状化の発生するメカニズムはどのようなものなのでしょうか。
地盤中には砂や泥などの固形物のほか、地下水や雨水などの水分も存在しています。安定した条件下では水分も固形物も分離した状況で混合し合うという現象は起こりません。ところが地震の地震動の影響で密着していた水と砂が遊離して不安定な状況になり、砂の粒子が水分上に浮き上がった状態になっているわけです。一度液状化現象が発生すると短時間の間位に地盤は不安定になり、地盤沈下などの原因となります。
地震発生後に幹線道路でも地割れなどの災害被害が報道されることもありますが、地盤内での水分の遊離状態が影響を与えているわけです。 もっとも液状化現象はところかまわず発生するわけではなく、一定の条件が存在することが必要と認識されてきました。液状化現象が発生しやすいのは、海岸や川などの近隣エリア・池や川・海などを埋め立てた土地、土砂が堆積して形成された地盤などの属性をもつ場所柄とされています。
とりわけ埋め立て地のように、施行してから数十年程度の時間経過をもっているような土地では、過去の地震でも、道路ひび割れや地盤沈下などの深刻な被害が報告されています。 主に建物に被害をもらすのは地盤沈下ですが、マンホールや水道管被害も深刻です。液状化により水よりも比重が軽いマンホールや水道管はうきあがるためライフライン断絶などの事象も頻発します。
日本において土地は安定した資産価値を長期間にわたり維持するため、重要な財産として認識されてきました。親の世代に持ち家をつくり、次世代への資産として持ち家を相続させるというのは、伝統的な価値観を形成してきたことは確かです。「土地神話」の神通力はかなり影が薄くなっていますが、土地取引を巡ってまとまった現金が移動し、契約当事者にとって土地売買の価格だけでなく条件も重大な関心事項です。
このような日本での不動産取引の重要性にかんがみ、宅建業法では重要事項説明書において「告知義務」を定めています。告知義務とは、取引対象不動産について法律上物理上あるいは心理的に瑕疵が存在することが認識される場合に、契約の相手方に当該事項の告知義務を定めるものです。 つまり売主が買主に対して不動産について説明する義務（売主の告知義務）と、消費者保護の観点から重要事項を説明しなければならないというルールが定められているわけです。
それでは「液状化」は重要事項説明事項に含まれるのでしょうか。結論からいうと、液状化するリスク自体は重要事項とは認識されていません。国土交通省の災害にまつわる告知条項は、造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域も三つの該当性の有無だけになっています。類似した事象が観察されても、それだけでは重要事項に該当しないわけです。 したがって仮にこれらの地域の指定を受けていても、液状化のリスクの説明義務はありません。しかし過去に液状化現象が発生した経緯があれば、告知義務に該当し重要事項の一部を構成することになります。過去に液状化した経験のある地盤では、通常の地盤に比べて脆弱性が明らかなためです。
過去に液状化現象が発生した土地は、地盤が脆弱で震災時や自然災害遭遇時の倒壊リスクなどが高いことから宅建業法の告知義務の対象になります。告知義務とは契約当事者、なかんずく買主にとって関心が高い事項を類型的に列記したもので、重要事項説明義務の対象になります。重要事項説明の内容は中には、購入希望を減退させる内容も含まれており、売主にとっても仲介する不動産会社にとってもできれば秘匿したい事柄です。
しかし重要事項説明対象の瑕疵状況を告知しないまま売却してしまうと、後日トラブルになります。買主としては入居してから説明されていない事情の不具合が発覚すれば、たまったものではありません。発覚した不具合の内容によっては瑕疵収保費用や損害賠償請求、場合によっては契約解除に発展するリスクもあるわけです。したがって過去に液状化現象が発生した経緯は、購入希望者はもちろん仲介する不動産会社にも通告しなければなりません。液状化現象が発生した土地柄というのは、将来遭遇する地震災害にあっても同様の事象に遭遇することを想起させます。
そのため通常の地盤が安定した土地に比較すると、購入希望者をみつけるのが難しい状況に置かれているといえます。ましてや土地の上に建物が存在している物件では、入居後の安全な生活を送るうえでは、買主としても慎重にならざるをえないはずです。
そこで問題になるのは、液状化した土地上の建物の売却方法になります。過去に液状化した現象を経験した持ち家などを売却するには、
①普通に告知してから売却する
②地盤沈下を解消してから売却する、
③現状有姿で不動産買取サービスを利用する
という3つの選択肢があります。
①については、過去に液状化したものの被害が軽微で建物の傾きなどが少なく無視できるレベルの状況下では現実的な選択肢になるでしょう。もちろん過去の液状化現象は重要事項のひとつとして、買主に重要事項の一環として説明することになります。液状化の発生は今後の日常生活をおくるうえではマイナス要因になるため、相場よりも安い価格を余儀なくされるリスクはあります。
②は過去の液状化現象で事案沈下などの被害が顕在化している場合に、適切な選択肢です。液状化の被害も、売却前に地盤改良工事をすませておけば、普通の物件として相場に近い価格で処分することも可能です。地盤改良工事をすることは将来的にも防災機能が高いと評価される可能性もあり、査定の上でもプラスに作用するかもしれません。反対にデメリットは、地盤改良工事のコストです。 地盤改良工事は地盤の特性や、傾斜・面積・周辺の土地の状況にあわせて選択されますが、少なくとも数百万単位の出費は覚悟する必要があります。多額の出費をしてもなお、利益を見込めるような物件であれば検討する意義はあるでしょう。どの工法が最適なのかは、専門家に相談し調査してもらうことがおすすめです。
③の現状有姿のまま、不動産会社に買い取りしたもらうのは迅速に相続財産などを処分したいときにお勧めです。普通不動産会社は売主と買主のマッチングのための広告活動などをつうじて、売買契約成立時に成功報酬を受け取ることを本業としています。これに対して不動産会社が買主となって、契約当事者になるのが不動産買取です。不動産買取は仲介報酬が発生しない分、コストを削減できるメリットがあります。半面購入希望者同士の価格競争原理が作用しないため、相場よりも低い価格で買いたたかれるリスクがあります。とはいっても液状化したような経緯のある底地は、買い手を見つけるのが難しいため、迅速に現金化できる不動産買取も選択肢に入れておくのは合理的判断です。
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