一般的に、相続税が発生するときには納税資金をどのように準備すべきか悩む人は多いといえます。資金力を持つ人などは預金から納税資金を調達することはできるけれども、高額な納税額になると預金では賄うことができないのが一般的です。
相続した財産が現金や貯金など金融資産のときは、それを納税資金にすることもできるけれども土地や一戸建て、マンションなどの不動産の場合は対象となる物件を売却して現金にする、そのお金を使い納税するなどの検討も必要です。ここでは、相続した土地や一戸建てなどの不動産を売却して得た資金を使い、相続税を納めるときのポイントを解説していきましょう。
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相続税は、相続により取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超えたとき、超えた課税遺産総額に対し課税する仕組みを持ちます。不動産および財産を相続したからといって、必ず相続税が化成されるわけではありません。ただ、平成27年度に基礎控除額の減額および相続税率の一部引き上げなど、相続税の改正が行われたため従来と比べると課税対象範囲が広くなったといわれています。
また、相続の課税対象になったときには、被相続人の死亡から10か月以内に相続の申告および納付が必要になることも覚えておくべき注意点の一つです。相続した財産が、現金や貯金などの金融資産のときは納税資金できるけれども相続財産が土地や一戸建てなどの不動産が大半になると資金が手元にないことも考えられます。
不動産を売却して現金化する、そのお金を納税資金にする形になるわけですが、期限内でもある被相続人の死亡から10か月以内に税金を納めるためには、相続手続きを開始したときからなるべく早期の段階で不動産会社に相談を行い売却の準備を始めなければなりません。ただ、相続人が複数のときなどは遺産分割協議などの手続きも必要になるので、弁護士などの専門家への相談が必要になることもあります。
ここでは、不動産の相続開始から売却および納税までのフローについて解説しましょう。ステップとしては5つ、相続があった日（被相続人が死去した日）から相続人で遺産分割協議を行います（ステップ1）。次に、不動産の名義人を変更（ステップ2）して不動産会社を探して仲介を申し込み（ステップ3）、不動産の売却手続き（ステップ4）および相続税の申告および納税（ステップ5）になります。流れだけを見ると、スムーズにできるイメージにもなりますが、それぞれステップの中には時間が要することもあるので早めに着手して10か月以内に完了させることが重要です。
最初のステップでもある相続人で遺産分割教護を行う段階ですが、相続人は被相続人が死亡した後に家や土地などの財産を相続する人を指します。一般的には配偶者や子供などの法定相続人になりますが、場合によりこれ以外の人が相続人になることもあります。遺産分協議は、複数の相続人がいるときに行われるもの、相続の際には誰が相続人になるのか決めなければなりません。このとき行われるのが遺産分割協議です。遺産分割を行うためには全員の合意が必要になること、戸籍謄本や印鑑証明書などの種類が必要になること、そして一人でも合意を得られないときは手続きをすすめることはできません。
そのため、弁護士などの専門家を利用して遺産分割協議を行うケースも多いわけです。遺産分割は話し合いで決めるだけでなく、書類を作成しなければなりません。この書類のことを遺産分割協議書と呼び、用紙の大きさやフォーマットなどの決まりはないのですが弁護士などの専門家に依頼して作成を代行して貰うことも可能です。 遺産分割協がまとまったら、不動産の名義人を変更する次のステップに入ります（ステップ2）。
現時点での名義人は被相続人になっているので、これを相続人に変更します。不動産の名義変更は所有権移転登記と呼ばれるもので、名義人を遺産分割協議で決定した相続人の名義に変更する、これにより不動売却の準備に取り掛かることができるようになります。仮に、相続人が2名いるときには、所有権の移転登記は2名の共有名義に変更する必要があること、2人の同意により不動産を売却するなど一人のときと2名以上の複数のときは流れが異なりますので注意が必要です。複数のときは、売却のときに不動産は代表者など単独名義にしておいて現金化を行った後に相続割合に応じて分配するやり方もあります。
売却準備が整うは名義人の変更が完了してからになりますが、不動産を売って納税資金にするためには期限が限られている関係から、遺産分割協議のときから各相続人の同意の中で売却の相談を始めておくこともスムーズな流れを作り出すコツに繋がります。不動産会社に対して正式に売却のための媒介契約を締結するのは名義変更手続きが完了してからになりますが、直ぐに着手できるようにするためにも早めに仲介業者を決めたり候補を選んでおきましょう。
所有権移転登記は、不動産がある住所を管轄している法務局で行うことになりますが、このとき用意しなければならない書類は、登記申請書・遺産分割協議書・印鑑証明書・戸籍謄本・除籍謄本など、数多くの公的書類が必要です。ちなみに、所有権移転登記は登録免許税がかかりますし、司法書士などの専門家に代行を依頼するときには報酬などの必要も発生するので現金の準備が必要です。
ステップ3は不動産会社を探して仲介を申し込みになりますが、最初に不動産査定を依頼して売値を決める必要あります。査定は、不動産情報を基にして周辺での売り出し事例や取引事例、公示価格のなどの情報で概算価格を割り出す簡易査定（机上査定）、仲介業者の担当者が現地で各種調査を行い精度の高い査定価格を導き出す訪問査定（出張査定）、2種類の方法があります。相続手続きの進捗状況に合わせて選択することになりますが、一括査定サイトを使って複数の会社に簡易査定をお願いして、そのときの対応が良い会社を数社選んで訪問査定を依頼する方法もおすすめです。媒介契約は3種類があり、一般媒介契約なら複数の仲介業者と契約を結ぶことができますが、専任媒介契約は1社のみになるので契約スタイルについても事前に検討しておくと良いでしょう。
ステップ4は、不動産の売却手続きになりますが、購入希望者との契約条件がまとまることで不動産売買契約を締結して、残金の決済や物件の引き渡しなどを行い現金化へと繋がります。最終ステップの相続税の申告および納税は、申告書の提出と税金の納付手続きに分けて考えます。相続税の申告書の提出先は、被相続人の住所地を管轄している税務署長に対して行います。人により自分の家の住所を管轄する税務署に提出するケースがありますが、あくまでも被相続人の住所地であることを覚えておきましょう。相続税の納付は税務署だけでなく、金融機関でも可能です。この場合手数料が別途必要ですが、ネットバンキングを使うと電子納税の利用ができるので便利です。
相続の手続きを始めるのは四十日が過ぎてから、このように考える人も多いようですが、四十九日から始めると相続の申告および納税までの期間は死亡した日から10か月などの制限があるので、約2か月分遅いスタートになります。相続財産の大半が不動産などの場合は、売却するのにも期間が必要になるので早めに仲介業者を探して事前相談を行っておくなどの準備が必要です。
遺産分割協議は、2名以上の相続人がいるときに必要になりますが相続人の数が多くなることで難航することも考えられます。基本的に全員が合意を得られないときには財産はそのまま保有し続けることになるので、相続税を払うだけでなく固定資産税の納税も毎年必要になります。
それぞれの手続きや話し合いは時間が必要になるものばかり、死去してから10か月以内に申告と納税を行えば良いと考えていても10か月はあっという間に過ぎてしまいます。何から着手しなければならないのか、こちらご紹介しているのでこれを参考にして遺産分割協議・名義人の変更・仲介業者に売却を依頼までを短期間で行うようにする、購入希望者が見つかると後は売却手続きと相続税の申告および納税の流れになるので第一の目標として購入希望者を早く見つけられるように動きましょう。
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