年金では住宅ローンが払えなくなった場合の救済方法。リースバックという賢い選択も

人生100年時代といわれているけれども、これは寿命が延びたなどの理由があるわけですがマイホームを購入するときには住宅ローンを使うケースは多く、その支払いは定年まで続く人もいれば借入から10年目や15年目などで完済する人もいるなど様々です。

中には、40代後半や50代になってマイホームを購入したり買い替えを行った人もいるかと思われますが、年金を当てにしてローンを組んだけれどもあまりにも支給額が少なくてローンの支払いが困難になるなどのケースもゼロとはいい切れません。このようなときに役立てることができるのがリースバックですが、リースバックとはどのような方法になるのかメリットやデメリットなどについて解説しましょう。

定年後、住宅ローンが払えない方が急増

新築住宅に利用できる住宅ローンは、35年ローンなど長丁場で借りることができるので、定年までに完済できれば良い、このように考える人も多いのではないでしょうか。30歳で35年ローンを組むと完済は65歳になるので再雇用で定年まで、30歳で30年ローンなら再雇用前にまでに完済する計算になるわけですが、景気の悪化などでボーナスが減ったり給料が減るなどのケースもあるので結構苦労しながら返済を続けている人も多いのではないでしょうか。

ローンを組むときには、毎月の返済額を減らしてボーナスで大きく返す、逆に月々の支払い額は無理のない範囲にしておいてボーナス月は返済額を減らして預金に回す、ある程度貯まった段階で繰り上げ返済するなどの計画を立てた人も多いといえます。 一般的に、住宅ローンは完済時の年齢を80歳未満に設定している金融機関は多いようですが、自営業の場合は別にしてもサラリーマンは再雇用になっても65歳で仕事を辞めることになりますし、再雇用は正社員とは異なり契約社員でボーナスの支給もなければ給料も下がるなど今までと同じような返済ができるわけではないわけです。

年金を当てにしている人もいるけれども、年金は早くても60歳からでこの段階で支給を受けると65歳から支給を受けるときよりも金額が安くなるなど、65歳までは何とかがんばって65歳になってから年金を受け取る、このように考える人も多いわけです。 ところで、平均的な年金の額がどのくらいになるのかご存知でしょうか、統計調査では月額229,000円で平均的な支出は月額270,00円といいます。両者を比較すると収入よりも支出の方が大きくなるので、毎月かなり切り詰めないと生活できない計算になることが分かります。

仮に、60歳から受給した人が平均寿命まで生きたときの総支給額は約6,000万円で支出は約8,700万円です。これは単純に2,700万円もの預金がなければ、生活ができないことになるわけです。景気の悪化に加えて物価上昇などもありますし、制度がそのまま継続されなくなったり受給年齢引き上げなどにより受給者数が増えると一人当たりの支給額が減る恐れも出て来ます。

退職金は会社ごとに異なりますし、勤続年数でも貰える額が変わるのであまり当てにならないなどローンを抱えている人はなるべく早めに完済しないと老後の生活にも大きな不安が付いて回ることになります。定年を迎える前にローン返済を完了できない人の中には老後の年金を当てにしていたり、退職金が少なかったり収入が減少したり色々な要因が考えられます。一昔前は、定年を迎えた後には再雇用で待遇もほとんど変わらないのが一般的でした。

しかし、現代では再雇用の制度はあるけれども給料が大幅にダウンしていることや再雇用の条件としてボーナスの支給がないなどのケースも多くなっているので、収入だけはローンの返済が困難になることも珍しくありません。 退職金においても、以前は高額な退職金を受け取ることができた大手企業も定年を迎える前に役職が外される役職定年制度があります。

役職定年制度により、本来貰えるはずの退職金の金額が大幅に減少するなど予定額を大きく下回った、このような経験を持つ人も多いようです。物価の上昇は支出を増やしてしまう要因に繋がるもの、値上げが行われても生きていくためには食材を購入しなければなりませんので、生活を切り詰めながらがんばっている人も多いわけです。これにより、定年を迎えた後にローン返済ができなくなる人が多くなっていてあともう少しで完済となるのにも掛からず、手放さないとならない人も多いのではないでしょうか。

住宅ローンが払えなくなった時の選択肢

定年を迎えることで収入は年金のみ、このような状態で住宅ローの返済を行うことは困難です。個人事業を行っている場合は定年などがないので、元気な間は働き続けることができますし収入もそれほど下がらない人も少なくありません。しかし、サラリーマンで働いていた人は定年を迎えたとにできる仕事がないなど、年金暮らしを始めるケースが多いわけですが、この状態でローンが払えなくなると金融機関は抵当権を行使して競売をかける準備を始める、競売が行われるとローンの残高が大きいときなどは借金だけが残る、最悪な状態になることもあります。

ただ、競売にかけられるといっても急に競売で処分されるわけでなく、住宅ローンの支払いが一定期間以上滞って金融機関側から催促状が送付される、この段階で対応ができないとローン残高の一括返済の請求があり、これに応じられないとマイホームの差し押さえが行われて裁判所により競売で処分されるなどある程度の猶予があります。任意売却の方法もあるのですが、任意売却の場合もマイホームを処分する点においては同じことがいえます。

しかし、任意売却は競売のように周囲に知られることがありません。その理由は、競売では不動産の差し押さえにより近所に人に知られてしまうのですが、任意売却は通常の不動産会社を通じて売り出すのと同じようなスタイルになるため売却活動を行っているように見えても競売などの連想が行われません。 特に住宅ローンの残高が大きい場合などのときには任意売却なら市場価格に近い金額で売ることができるので、売却えた利益で完済することができるメリットもあります。

しかしながら、任意売却は他人にマイホームを売ることになるやり方になるわけですから、新しい住まい探しをしなければなりません。ある程度高齢者になると一般的な賃貸物件を借りることができないケースもあるので、競売や任意売却はなるべく避けたい、このように考える人も多いことでしょう。世の中には便利な仕組みがありますが、リースバックも便利な仕組みの一つになります。 リースバックは、自宅を売却しても家に住み続けることができる特徴があります。

任意売却などの場合、売却した後は新居に越さなければなりませんが、リースバックなら住み続けることができ訳ですから引っ越し代を節約できます。このリースバックは任意売却の手法に含まれるやり方になるのですが、一般的な任意売却は新しい購入者が住むために利用することなるのですが、リースバックは一旦家を売却するけれども購入者から家を借りて住み続けることができる手法です。

一般的な任意売却と同じく市場価格に近い金額で売ることができるメリットを持ちますが、市場価格といっても一般的な仲介による売買と比べると売値は下がりますし、売却代金で住宅ローンを完済できないときは実現することが困難になることがあります。それと、家賃を支払う形になるので家賃が住宅ローンの返済額と同レベルだと生活が楽にならないなどのデメリットもあるので条件次第といえます。

リースバックの場合は、購入するのは主に投資家になります。建物が木造で法定耐用年数を超えているときには、修繕費が膨大な金額になるので投資家から敬遠される可能性も高めです。家賃についても周辺の賃貸物件と同レベルになるので事前に周辺エリアの家賃相場を確認しておいて、支払いができる金額になるのか調査を行うことも大切です。 親族間売買も住宅ローンの返済が困難になった際の選択肢の一つになるのですが、これは子どもや親族などに不動産を購入して貰うやり方です。親族が買主になるので、心理的な抵抗が最も少ない手法といえますが、子どもが借りる住宅ローン審査はハードルが高めで、債権者の同意が取りにくいことや子どもが売却するときに支障になるなどのデメリットがあります。