地主が貸している土地を取り戻したいと考えていても、借地契約をしている状態で一方的に契約の解除をすることはできません。ですが借地権を地主が自ら買い戻すことで、貸している土地を地主側が自由に使える状態にすることは可能です。では地主が借地権を購入するケースには、どのようなルートが存在しているのでしょうか。
実際に購入を検討する場合には、価格相場を押さえたうえで検討していくことが大切です。交渉内容のポイントも含めて、借地権を購入するケースについて考えてみましょう。手続きの流れとポイントを押さえることで、地主にとって満足度の高い結果につなげやすくなります。
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地主が借地権を購入したいという場合、2つのルートが用意されています。その2つのルートというのが、地主から提案するか、借地人から提案するかというものです。実は買取相場について考えるとき、地主と借地人のどちらから提案したかという点の違いで、相場が変わってきます。
そこで2つのルートにおいて、買取価格にどのくらいの差が出るかという点を含めて、借地権の購入について考えてみましょう。 地主が借地権の買取をしたいという場合には、自分でその土地に住みたいと考えている場合もあれば、その土地に親族を住まわせたいと考えているケースも見られます。
また土地を貸すのではなく、アパートやマンションなどの賃貸経営を始めようと検討している場合もあります。このように地主が借地権を購入したいと考える理由には、いくつかのケースが見られると押さえておきましょう。 では地主から借地権の買取を提案した場合、どのくらいの金額になるのでしょうか。この場合の相場は、更地価格の60～70％になります。例えば更地の価格が1000万円という場合であれば、買取価格は600万円～700万円が目安になります。
実際にどのくらいの買取価格になるかという点は、路線図に書かれている借地権割合の影響を受けます。事前に路線図に書かれている借地権割合を確認し、どのくらいの金額になるのかチェックしておきましょう。また地主側が提案する場合には、借地人の引っ越し費用や新しく住居を構えるための費用の補償分も、買取価格に上乗せられることが多いという点も押さえたうえで検討することが大切です。
では地主側ではなく、借地人から買取を提案した場合、どのくらいの費用になるのでしょうか。実は借地人が地主に買取を提案した場合、地主側が提案する場合より買取価格が安くなる傾向が見られます。借地権割合に基づいた金額での買取を希望していても、更地価格の50％で交渉が成立するケースが多くなっています。つまり地主が借地権を購入する2つのルートを考えた場合、地主は借地人側に提案してもらう形を選べると費用の負担を少なくできるというメリットが存在しています。 では借地人側が地主に借地権を購入してもらうことには、どのようなメリットが存在しているのでしょうか。
そのメリットとして注目するべき点の1つが、多少安くなっても買い取ってもらえる可能性が高いという点です。実際に借地権を売りたい場合、何らかの事情を抱えているケースが多くなっています。その事情をくみ取ってもらうことで、少し安めの価格であっても問題なく交渉が進むケースも多く見られます。 また借地人側の立場で考えた場合、借地権を地主に売るのではなく第三者に売却するという選択肢も存在しています。
ですが第三者への売却は、地主への承諾と譲渡承諾料の支払いが必要です。譲渡承諾料の支払いが必要な場合、その分の費用も回収できるように売却価格を設定します。少し高めの金額で売り出してしまうと、買い手がすぐに見つからず手間や時間がかかる結果になるかもしれません。買い手が見つからない状態で値下げする結果になるよりは、最初から地主に売ってしまったほうが手間も時間もかからない可能性が高いと押さえておきましょう。
このように地主側の立場から考えた場合、借地人から提案してもらったほうが借地権を購入するための費用は抑えられます。ですがあくまで相場の話なので、交渉次第で購入金額は変わってくるという点に注意が必要です。まずは相場がどのくらいの金額になるのか把握したうえで、状況に合った形で交渉を進めていくことが大切です。必要に応じて専門家への相談や交渉のサポートを行ってもらうようにしましょう。
お金さえ用意すれば、借地権の購入は問題ないと考えている方もいるかもしれません。相場より高い金額を用意したとしても、実際にその土地で暮らしている借地人は、買取に応じると今いる家を引っ越す必要が出てきます。暮らしている場所を追い出されると考えた場合、借地人側に買取を拒否される場合もあるでしょう。
買取を拒否されたとしても、地主だから強制的に借地人を立ち退かせることができると思っている方もいます。裁判所で地主側の正当な理由が認められれば、借地人の意志に関係なく追い出すこと自体は可能です。しかし賃料を何ヵ月も滞納したなどの理由ならともかく、地主が土地を活用したいという理由は正当な理由と認められないので注意が必要です。 実際に借地権の買取交渉を円満に進めるためのコツの1つが、地主が自ら交渉するのではなく、不動産業者に仲介してもらうという方法です。不動産業者に仲介してもらうことで、借地権の売り渡しだけではなく、借地人の次の住居探しや引っ越しも含めてサポートが可能な環境を整えられます。
新しい家探しや引っ越しの手間を考えて買取に応じない場合も多いので、不動産業者が新居の引っ越しサポートを行ってくれれば、借地人側が交渉に応じやすくなるかもしれません。 また不動産業者に仲介に入ってもらう場合には、専門知識が豊富なところに依頼することが大切です。借地権に関して専門知識が豊富で交渉の経験が多い業者であれば、より良い形で交渉をまとめてくれる可能性が高くなります。
ほかにも交渉におけるコツの1つが、価格のことばかり考えないという点です。交渉して買取価格を安く抑えようとしている姿勢を見せると、借地人はお金のことばかり考える相手に売りたくないと考える可能性もあります。借地人側は売りたくないと拒否することも可能なので、誠意を見せて交渉を行うことが大切という点を忘れないようにしましょう。
相手と信頼関係を築いて交渉を進めていくことが、納得のいく形で交渉をまとめるために必要なポイントの1つです。 借地権を自分で活用するために購入するのではなく、売却したいからだというケースもあるでしょう。売却目的であれば、借地権を購入するのではなく、借地人に同時売却を提案するのも1つの手です。同時売却を選ぶことで、借地権を買い戻す手続きをしなくても、通常の不動産と同じような条件で売却できます。同時売却の場合には、費用の取り分や交渉の進め方などを事前に確認しておきましょう。
借地権の買取を考えている場合、最初に不動産業者へ相談をしましょう。現在借地を活用してその土地に暮らしているという方がいるということは、借地権を買い取ることで、今住んでいる方には出て行ってもらう必要が出てきます。信頼していた地主にいきなり出て行って欲しいと言われたら、相手の怒りを買ってトラブルに発展する可能性もあります。
円満に交渉を開始するためにも、第三者である不動産業者に間に入ってもらうことが大切です。 また借地権の買取を行いたい場合、どのくらいの価値があるのか把握することが必要です。不動産調査を行って、借地権の価格を査定し、買取提案時の金額を決めましょう。
不動産調査は、借地の形状や面積、前面道路の幅員や隣地との周辺環境などさまざまな要素の確認を行います。 価格査定が完了したら、実際に借地人へ買取の提案と交渉を行うステップに移ります。交渉では金額のことだけではなく、更地の状態にして引き渡すのか、解体が必要な場合の費用負担は誰がするのか、いつまでに引き渡してほしいのかなどの内容を決めることが大切です。特にお金の問題は、両者の主張が平行線をたどって話がまとまらない場合も多く見られます。
交渉へ行く前に、最低限譲れない条件や出せる金額の上限を決めておくことで、スムーズに話し合いが進めやすくなるかもしれません。またお互いが自分の主張ばかりで話し合いが進まなくなる状態を防ぐために、不動産業者に仲介を依頼するのも1つの手です。 無事に交渉がまとまったら、借地権の売買契約締結と手付金の支払いを行います。
手付金は売買価格の10％程度が相場となるので、すぐに支払えるように先に準備しておきましょう。そして借地権買取に融資を利用する場合、契約書に融資利用特約の記載があるかどうか確認することも必要です。この特約があることで、融資が利用できなかった場合に契約を解除して手付金を返還してもらえます。
融資審査の申し込みは、売買契約書を交わした後で行います。契約前に融資申し込みの書類を準備しておくことで、スムーズに申し込みの手続きに進めます。問題なく融資を受けることができれば、残金の決済を行って、借地の引き渡しという流れになっています。 また建物も合わせて買取をする場合であれば、所有権移転登記を行う必要があります。建物部分は不動産取得税の課税対象となるため、納税の手続きを忘れないようにしましょう。登記の手続きは、専門家のサポートしてもらうことも可能です。
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