借地権の家はリフォームや増改築は可能？承諾料など、通常の手続きとは違う部分を解説

自己所有の住宅の場合、所有者の意思でリフォームしたり増改築したりすることが可能です。一方で、借地権付きの住宅の場合は、借地契約や工事の内容によって地主の承諾を得なければ工事が行えないケースと、所有者の意思のみで工事が行えるケースがあります。

また、地主の承諾が必要になる場合は承諾料を支払うのが一般的ですが、地主の承諾が必要になるのはどのようなケースなのでしょうか。ここでは、借地権付きの家をリフォーム・増改築したいという方に向けて、地主の承諾が必要になるケースや、工事を行う上での注意点について解説していきます。

リフォームと増改築では扱いが異なる

借地権付きの住宅をリフォームや増改築する際に、地主の承諾が必要になるかは工事の規模によって変わってきます。日本人の多くは、リフォームと増改築という言葉を同じような意味合いで使っていますが、これらは厳密には異なる工事を指します。これらを混同していても日常生活を送る上で支障が出ることは稀ですが、借地権付きの住宅の場合、リフォームは地主の承諾は不要ですが、増改築は地主の承諾を得なければ実施できないのが一般的です。

そのため、借地権付きの住宅を所有している方はリフォームと増改築の違いをしっかりと押さえておくことが大切です。 リフォームとは、法律的な定義があるわけではありませんが、一般的には古くなった建物を生活する上で支障が出ない水準まで回復させたり、新築時のような状態まで戻すための工事を指します。例えば、古くなったキッチンやバスルームを新調する、雨漏りを修理する、壁紙を張替えるといった内容の工事はリフォームに該当します。

リフォームは小規模な工事となるため、自治体への建築確認申請は不要で、地主の承諾も必要ありません。 一方の増改築とは、建物の面積や形状が大きく変更する工事のことで、法律的に明確に定義されています。増改築と言っても、増築と改築には違いがあるので、これらの違いも押さえておきましょう。 増築とは、既存の建物に対して新しい部分を付け加える工事のことで、床面積を増加させる建て増しや、同じ敷地内に新しく建物を新築するといった工事が該当します。

同じ敷地内に建物を建てる場合、建物単位で見れば新築となりますが、敷地単位で見ると増築になるので、法律的には増築に含まれます。 改築とは、既存の建物の全てもしくは一部を取り壊した上で、新しく建物を建てることを指します。例えば、老朽化した建物を解体して新しい家を新築する、床面積は変えずに柱や梁を撤去して間取りを変更するといった工事が改築に該当します。 借地契約に増改築禁止特約が盛り込まれていた場合に、増改築を行う際は地主の承諾を得なければなりません。承諾を得ずに増改築工事を行った場合、契約を解除されてしまうこともあるので注意しましょう。一方で、借地契約に増改築禁止特約があったとしても、小規模な工事であるリフォームは地主の承諾を得る必要はありません。そのため、キッチンやバスルームを新調するなどのリフォーム工事は、住宅所有者の意思のみで実行することが可能です。

借地権の建物のリフォーム・増改築の注意ポイント

上記の通り、リフォームと増改築は厳密には異なる工事で、借地権付きの住宅では地主の承諾が必要かどうかが変わってきますが、増改築を行う際は必ず事前に借地契約書を確認することが大切です。借地権を取得した際に作成した土地賃貸借契約書に、「増改築を行う際は地主の承諾を得ること」といった増改築禁止特約が盛り込まれていた場合において、建築確認申請が必要になる工事を実施する際は必ず地主の承諾が必要です。

承諾を得ずに増改築工事を行った場合、地主とのトラブルに発展する可能性が高く、最悪の場合は契約解除まで発展する恐れがあるので注意しましょう。なお、建築基準法によると、防火地域もしくは準防火地域以外の地域における床面積が10㎡以下の増改築であれば建築確認申請は不要とされていますが、建築確認申請が不要だからと言って地主の承諾も不要になるわけではありません。 また、増改築禁止特約の有無や工事の規模にかかわらず、何らかの工事を行う際は地主に相談しておくことが大切です。

増改築禁止特約が盛り込まれていたとしても、リフォームなどの小規模な工事までは禁止できないとされており、たとえ地主から工事の中止を求められたとしても裁判で争えば工事を続行できる可能性が高いです。そのため、基本的にリフォームであれば地主から何か言われることはないと考えられますが、小規模なリフォーム工事なのか大規模な増改築工事なのかの判断が難しいケースもあります。

借地人がリフォームだと判断して承諾が不要だと思っていても、地主は大規模工事だから承諾が必要だと主張してトラブルになる可能性は十分にあります。このような無駄なトラブルを避けるためには、どのような規模の工事であっても地主に相談するとともに、工事内容やスケジュールをしっかりと伝えておくことが大切です。 なお、リフォームや増改築を行う際は、当初の計画から変更が生じるケースも少なくありませんが、工事内容に何らかの変更が生じた場合はその都度地主に報告しましょう。地主が認めたのは、あくまで最初に説明を受けた工事内容なので、変更点を伝えておかないと当初の説明とは違うといったトラブルに発展する恐れがあります。

したがって、初めに説明した内容に変更が生じた際は、忘れずに地主に伝えるようにしましょう。 また、増改築禁止特約が契約書にない場合、増改築であっても自由に行うことができますが、自由に実施できるのは最初の契約期間のみなので注意しましょう。借地契約を更新した後は、契約書に増改築禁止特約がなかったとしても、増改築を行う際は地主の承諾が必要になります。 さらに、地主との関係性が良好であれば、ほとんどのケースで増改築を認めてくれるはずですが、場合によっては増改築の承諾が得られない恐れがあります。

しかし、裁判所に申し立てれば地主に変わって裁判所が工事を認めてくれる代諾許可が得られる可能性があります。裁判所に申し立てれば必ず代諾許可が得られるわけではありませんが、代諾許可が得られれば地主の承諾が得られなくても増改築を行うことが可能です。ただし、裁判所への申し立てを行うと地主との関係性が悪化する可能性が高いので、裁判所への申し立ては最終手段と考えておきましょう。

また、借地権付きの増改築において地主の承諾が必要な場合は、承諾料を支払うのが一般的です。承諾料は地主との話し合いで決まりますが、更地価格の3～5％が相場です。この承諾料は増改築工事を行うたびに支払う必要があるので、この点も念頭においておきましょう。 借地権付きの住宅をリフォーム・増改築する際は、資金計画にも注意が必要です。一般的に借地権付きの住宅はローン審査が厳しいとされているため、余裕をもった資金計画を立てる必要があります。