借地に建てた家の処分をする際にはどのような方法があるのかご存知でしょうか。借地に建っている家は、建物を建てる目的のために地代を払い、土地を借りる権利の借地権があります。家を建てるために一定の期間にわたって土地を借りておける権利ということになります。
使わない借地は地主に返還するだけではなく、売却や相続をすることも可能です。自分から返還する意志がある場合には、地上の建物を解体して更地にしなければならないことになります。このサイトでは、借地上の建物を処分するベストな選択肢や、更地にする場合の解体費用の目安やポイントなどを紹介します。
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借地上の建物を処分をする方法は主に5つ挙げることができます。それぞれの特徴を知った上で、最適な処分方法を選ぶようにしましょう。1つ目は地主に買い取ってもらう方法があります。借地権を地主に買取してもらう方法は借地権付きの建物を処分する際に一番最適な方法になります。その理由は、借地権を地主へ売却する場合は、譲渡承諾料を支払わずに済むからです。地主の中には、借地権を返還してもらって自身の所有権にしたいと考えているケースが多くいのです。
地主の所有物になることで、その土地を自由に活用することができるからです。このような理由から、借地上の建物を解体したい場合などは、先に地主に買取依頼の相談をすることをおすすめします。買取依頼をする際には、建物はそのままで買い取ってもらえるのか、または建物を取り壊して更地にした状態で買い取ってもらうことができるのかなど話し合いをすることになります。まずは借地上の建物を処分したい場合は、最優先で地主に相談することでスムーズに話しが進む可能性が高いです。
2つ目は、底地と一緒に同時売却する方法があります。底地と一緒に同時売却する方法は、地主が借地人から借地権を買取たいという意志が無い場合、地主が所有している低地と借地権を一緒に売却することで、建てた家を処分することができます。同時売却は、借地権と底地権を一緒に売却することで、一般的な土地と同じ扱いになるので、それぞれ個々で単独で売却するよりも高い価格で売れるケースが多いです。その際には売却した価格の配分を決めることになり、基本的には借地権割合を適応させて算出するのですが、双方の言い分を考慮して、トラブルにならないように慎重に話を進める必要があります。同時売却においては、買い手が借地人と地主の双方と契約を結ぶため、手続きが難しくなりやすいので、知識が無い素人同士のみで同時売却をおこなってしまうと、トラブルの原因になりかねません。
トラブルを回避するためにも専門の不動産業者に依頼をして任せることをおすすめします。3つ目は第三者に売却する方法になります。地主への買取依頼が実現することが困難になってしまったり、同時売却をすることも厳しい場合などに借地権のみを第三者の売却する方法になります。この方法は個人を対象に売却することも可能で、買取業者に売却することもできます。しかしいずれの方法でも、地主に借地権の譲渡の承諾をもらう必要があります。
また家を新しく建て替えを前提として売却する場合には、建替え承諾も受ける必要が出てきます。万が一地主の方に不利益なことが発生しないのに、承諾を断られた場合は、借地非訟事件の手続きによって、裁判所から承諾に代わる許可を得ることもできるので、そのような場合は裁判所を通すとスムーズにことを進めることができます。しかし弁護士費用が発生することになり、時間も要するので、できる限り地主に承諾をしてもらうようにする必要があります。
一般の買主に売却する際には、抵当権設定の承諾も必要になります。当権設定の承諾が無いと、住宅ローンを組めない可能性が高く、現金で購入するしかなくなってしまいます。借地権つきの建物を購入する場合、少なくても数千万円の現金が必要になるので、このような高額な現金をすぐに用意することは難しいです。そのため買主または売主が銀行などの金融機関と話し合いをして、住宅ローンを融資してもらう承諾を得る必要が出てきます。
地主との交渉などを含めて、困難なケースの場合は、借地権の扱いに慣れている不動産業者に依頼すると安心です。多少の費用はかかるのですが、困難な場合はプロに任せてみるのも1つ手段になります。4つ目は賃貸物件として活用する方法になります。これまで紹介してきたさまざまな方法で処分することができない場合に有効な方法です。借地権をそのまま保有しておいて、賃貸物件として活用することができます。借地上の建物は借地人の所有物になるので、地主の方の承諾無しで第三者に貸すことができます。賃貸物件にすることで、家賃収入を得ることができる点が他の処分方法にはないメリットになります。
雨漏りなどの家の修繕のような経年劣化に伴うリフォームの場合は、地主に許可を得ることなくおこなうことができます。しかし増改築や大規模なリフォームを施す場合は地主の承諾が必要になるので注意しておきたいポイントです。5つ目は更地にしれ返還する方法があります。立地によっては、借地権の売却も賃貸物件としての活用も厳しいケースがあります。今後利用する見込みが無い場合などは無駄な地代を払い続けることになります。このような場合は思い切って更地にしてから地主に返還することも視野に入れておくようにしましょう。更地返還をする場合は基本的に借地人が費用を負担することになりますが、永遠に地代を支払い続けることを思えば最良の選択になることもあります。
家の解体をする際にはどれくらいの費用が必要になるのでしょうか。解体費用の相場は、家の大きさや構造・家が建っているエリアによって異なります。構造の種類は主に、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造りがあります。一般的な考えでは、構造体が固いものを使用している場合は、処分費用が高くなると言われています。
頑丈な構造の場合、解体する際に多くの重機や人員が必要になるので、処分に手間がかかることが費用が高くなってしまう理由になります。解体で発生した廃材の処分費用も構造の違いで費用が異なり、固くて丈夫な構造体は、処分費用も高くなってしまいます。木造構造の場合にかかる費用は、3万から5万になり、鉄骨造の場合は、4万から6万・鉄筋コンクリートの場合は、6万から8万が１坪あたりの解体費用になります。
このことから木造住宅の方が、解体で発生する処分費用が安くなることがわかります。家が広く大きい場合にも解体費用は高くなり、地階がある場合などは特殊な工程が必要になるのでその分費用も高くつくようになります。立地条件によって、費用は大きく変わってきます。わかりやすく言うと都市部か地方かによって異なります。都市部の場合は、工事に携わる解体業者の人件費などが高くなるので、それに伴って費用が高くなってしまいます。
都市部や地方以外の立地条件としては、住宅密集地・傾斜地・狭小地・旗竿地など土地の形状が悪い場合、重機など入れることができなくなるので、作業が大変になります。手作業でおこなわなければならない工程も出てくるので、その分費用がかさむことになるのです。解体費用は作業ごとにかかることになり、どのような費用がかかるのか把握しておくことが大切になります。解体にかかる費用のその内訳は、廃棄物処理費や、本体工事費・人体に悪い影響があることから特殊な作業を伴うアスベスト除去費・建物本体以外の工事である付帯工事費・事務費用などの諸経費などです。
廃棄物処理費は、家を解体する際には想像以上の廃棄物が出ることになるので、その破棄にかかる費用が高く、解体費用の中で一番大きな金額になってしまいます。解体業者はたくさんあるので、複数社に見積もり依頼をして信頼して任せることができる業者を選ぶようにしましょう。解体をする際には、近隣への配慮をしっかりおこなうことが大切になります。施主と業者の方が一緒に挨拶に出向いたり、業者の方だけが挨拶に出向いて工事への理解を得ることで近隣トラブルを回避することができます。
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