不動産には様々な制約があります。せっかく購入してもセットバック有の土地であったり、市街化調整区域であったりの様々です。その中の一つで再建築不可と書かれている不動産があります。再建築不可というのは、その名の通り新しい建物が建てられないという事であり、現在建っている建物を上手に利用していかなければならないという事です。
では、どのように活用すればよいのでしょうか。その一つの方法にアパート経営があります。ここでは、再建築不可のアパート経営はうまくいくのか、もしくは他の活用方法について考えていきたいと思います。
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再建築不可というのは、その名の通り今現在ある建物を解体して、新しい建物をその土地で建設することが出来ないという事です。せっかく土地を購入したのに、再建築不可だと新しい建物が建てられないという致命的な欠陥のようにも感じてしまいます。再建築不可の土地はかなり安く変える場合があります。理由は言うまでもなく、新しい建物が建てられないからです。
今そこに建っている建物が築古のボロボロの建物であったとしても、その建物を有効活用していく以外には方法がない、それが再建築不可物件の宿命です。法律的には、再建築不可物件は「建築基準法」の接道義務を満たしていません。そのため、建物を新たに建て替えることが出来ない土地のことを言います。 例えば建築基準法では、道路は「幅員4m以上」とされているのです。つまり土地が幅員4m以上の道路に、2ｍ以上接していない場合には、建物を建てる事ができないのです。
それを満たしていない土地が再建築不可に該当すると考えてよいでしょう。道路の幅が広いという事はとても大切な事なのです。例えば火事が起きた場合には、緊急車両が入れないような場合、致命的な火災に発展する可能性もあります。そのようないざという時のことを考えて、4メートルという道路が大切な役割を果たすのです。ですから、それを満たしていないような道路に面した土地は、再建築が出来ないという事になるのです。これが再建築不可物件の基礎知識です。
もしも、再建築不可の物件を購入した場合、そこに建っている建物がアパートであった場合はどうでしょうか。一般的な戸建て住宅がそこにある場合には、自分で住むことも出来ますし他人に貸すことも可能です。しかし、アパートの場合には場合によってはお宝物件に変化する可能性を秘めているのです。 戸建て住宅がそこにある場合には、立地にもよりますが家賃数万円で賃貸することも出来ます。そうすれば戸建賃貸住宅の大家になることも可能です。
ですが、再建築不可物件と言えども戸建の場合には、貸す場合の利回りはどうしても低くなります。それは戸建の場合には貸す戸数が一つだけだからです。もちろん戸建て住宅ですので、ファミリータイプ向けに貸すことが出来ます。ファミリータイプ賃貸住宅のメリットは、長く住んでくれるという事です。ですから安定した賃貸経営が出来るということもあります。再建築不可物件はただでさえ、デメリットを抱えているために安く購入できるという事があります。安く購入できるという事は、不動産投資においてはとても大切です。
そこをファミリータイプ向けに貸すことが出来れば悪くない投資になることでしょう。 それをふまえたうえで、その場所が築古のアパートであるならば、複数の戸数を貸すことが可能になるのです。おそらく再建築不可物件の土地に建っているアパートは、相当な築古である可能性が高いです。それはデメリットに該当します。
しかし、戸建てと違って複数の戸数を貸せるという事は、利回りは戸建賃貸住宅よりも高くなる可能性を秘めているのです。 不動産投資家にとってみると、利回りの高さはとても大切です。何しろ安く購入できるうえに、賃貸料が入るのは魅力的でしょう。しかし、再建築不可なので建て替えはできません。それであきらめて購入を見送る不動産投資家もいます。でもあきらめる必要はありません。再建築不可であったとしても、リフォームは可能であるからです。
建物が木造でシロアリ等に食われているのであれば、致命的ですがそうでなくて建物の躯体も頑丈ならば、リフォームやリノベーション工事を施して、美しくよみがえらせることも出来ます。 ではここまで見てきた中で、再建築不可物件がアパートである場合のメリットを考えてみましょう。メリットはとにかく安く購入できるという事に尽きます。そして二つ目は、それがアパートである場合には、複数の戸数を貸せることから利回りが戸建賃貸よりも良いという事があるのです。
それに対してデメリットは、再建築が出来ないという事です。日本の木造家屋はかつては30年もすれば建て替えの時期であるといわれました。でも、現代ではリフォームなどにより築古物件でも、長く活用することも可能です。ただし前述のように建物がシロアリ等にやられていなければの話です。もしもシロアリに食われている場合には致命的です。そのような物件であれば、たとえアパートのような利回りが見込めそうな場合でも、購入を見送ったほうがよいでしょう。
一般的な再建築可能な物件であれば、シロアリに食われた建物を解体して、新しい建物を建設すればよいだけの話ですが、この場合にはそうはいきません。これは再建築不可物件のデメリットと言えます。シロアリは重量鉄骨造りや鉄筋コンクリート造りの建物の場合にはほぼ心配いりません。しかし木造建築の場合には、懸念される最大の出来事と言えます。 その心配がないのであれば、リフォームやリノベーション工事を施して、してアパートを生まれ変わらせることが出来るかもしれません。その場合には、どのように修繕をして、見栄えの良い物件にするかを考えることをしましょう。
では、活用次第で高利回りのアパートにするにはどうしたらよいのか。例えば、昭和によくありがちな、1DKや2DKのような間取りは現代では不人気です。それを1LDKや2LDKに変更するのです。和室がある場合には、洋室に変更することもよいかもしれません。他にも、やはり昭和のアパートにありがちな「ユニットバス」も現代では不人気です。
それもバスとトイレを別々に改築するようにします。 このようにリフォームを施せば、現代的なアパートに生まれ変わらせることも可能です。しかし、ここで注意点です。再建築不可物件は建て替えが出来ません。ですが、リフォームはできるのですが、必要以上のリフォームはできないことになっています。では、どの程度のリフォームであればできるのでしょうか。 まず、知っておいてほしいのが、再建築不可物件では基本的に増築や改築ができません。もっと細かく言うと、「建築確認申請」が必要になるレベルのリフォームやリノベーション工事は出来ないという事なのです。
ではどの程度であれば大丈夫なのでしょうか。 例えば、木造住宅や木造アパートの場合には、建物の基本構造の「柱」の部分や「梁」の部分、他にも「筋交い」などを組み替えてしまう場合には「建て替え」とみなされてしまうのです。しかし、建物の構造を変えないで、増築にならない範疇の場合には、リフォームは可能と考えられます。これは非常に難しい線引きです。どこまでのリフォームであればよいのか、もしくはダメなのかは専門家と相談しながら考えるほうがベストでしょう。自分一人で決めるのは良くありません。これは大丈夫でこれはできないという「明確な判断」が出来る専門家と相談しながら、再建築不可物件のリフォームを決めたほうがよいという事です。とても難しい問題かもしれませんが、成功すれば高利回りのアパートを手に入れることも出来るかもしれません。投資家としてやってみる価値はありそうです。
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