借地には固定資産税が必要？借地人・地主どちらが支払えばいいのかも解説します

通常自分が所有する土地に家を建てた場合は、固定資産税と都市計画税の納税義務が発生するため毎年きちんと支払う必要があります。ただし借地に住宅を建てて住んでいるという場合、こういった税金は誰が納税すべきなのでしょうか？

今回は借地の固定資産税は誰が納税すべきかは、これから借地を利用して住宅を建てようと考えている方にとって非常に重要になってくるので、借地料(地代)と固定資産税額の関係性といった借地権と固定資産税の基礎知識を分かりやすく解説していきます。事前に知識を知っておきたいという方は参考になさってください。

そもそも固定資産税とは

固定資産税とは土地や家屋の他に償却資産(事業用資産)を対象に課せられる税金を指します。対象となる土地や家屋においては、田・畑・山林・牧場などが当てはまり、建物は住宅・店舗・倉庫・工場などが対象となります。課税対象となるのは、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている固定資産であり、固定資産の価格をもとに税額が算出され、固定資産が所在している市区町村が課税し、東京都23区内においては特例で都が課税を行っています。

償却資産においては土地や家屋以外で、会社で使用するパソコン・コピー機・備品といった時間の経過とともにその価値が減少していく物です。各種製造設備や船舶、航空機に医療機器なども該当となり、自動車税の対象となる自動車や特許権など無形固定資産に関しては償却資産には含まれません。 では固定資産税額はどのように決まるのかというと、固定資産税評価額(課税標準額)を基に計算がされ、この評価額は土地の公的価格などをもとに、各市町村の評価員が決定を行う仕組みです。

この評価額は3年に1回その時点での地価に応じて見直しがされ、土地の価値の変動に合わせて税額も変えることで、税負担に不公平がないようにしています。そのため地価が安い時期・安い地域は固定資産税も安くなりますし、地価が高騰している時期や地域では高くなります。 固定資産税の算出方法においては、課税標準額(評価額)×1.4%(標準税率)となります。ただし税率は各市町村によって1.5%～1.6%と違いがあるため、必ず固定資産のある市区町村の税率を確認する必要があります。

算出に必要となる評価額(課税標準額)は税額計算の基礎となる金額であり、基本的に固定資産税評価額と同じ金額となりますが、土地が軽減税率や優遇措置の対象となっている場合は一致しない場合があります。市街地の住宅の場合は、特定や負担調整率が設定されているため、固定資産税評価額よりも課税標準額の方が低くなります。

そして土地や家屋、償却資産はそれぞれの評価額(課税標準額)ば算出方法の違いがあります。土地ならば固定資産評価基準(土地)に基づき、現実の売買実例評価から当事者間の特殊な字状による機体価格などを除き、土地本来の価値を適正に反映した価格を基準に求められたり、家屋の評価額(課税標準額)は再建築価格方式によって算出されるなど、固定資産の種類に応じて適切な算出を行う必要があります。

借地人は固定資産税を支払う必要があるか

借地権と固定資産税の関係を詳しく解説していくと、固定資産税は不動産の所有者に支払義務が生じるため、借地を利用して住居を建てそこで生活をしているという場合でも、借地人に支払義務が一切ありません。これは賃貸アパートを借りて住んでいた場合、そこに住んでいる人は固定資産税を請求されることがないのと同じ意味合いとなります。

ただし注意しなければいけないのは、借地人は土地の所有者ではないので土地の固定資産税を一切支払う必要はありませんが、借地に建てた建物に関しては所有者が借地人となるので、固定資産税や都市計画税の支払いを行う必要があります。そのため支払いの時期がくれば建物部分だけの納税通知書が贈られてくるので、定められた金額をきちんと納税する必要があるので注意をしましょう。

地主である貸地人は、所有している土地を更地や駐車場のように建物の立っていない土地を所有し続ける方法と、他人に土地を貸す2つの方法が選択できますが、後者の方が大きなメリットが受けられるといわれています。 これは住宅用地の特例が大きく関係しており、通常地主が所有している土地が更地だった場合、固定資産税の軽減を受けることができません。しかし借地として貸し出して借地人が居住用の住宅を建てることにより、借地の建物という扱いとなるので、固定資産税が大幅に軽減される「住宅用地の特例」の対象となります。

この特例の対象となるのは、一戸建てに限らず賃貸マンション・アパートなども対象となります。実際に減額される割合においては、住宅1戸あたり200㎡までの部分の固定資産税評価額が1/6まで軽減され、200㎡を超える部分に関しては1/3まで軽減される仕組みです。 貸地人が所有する土地を更地ではなく借地にすることは固定資産税の軽減に限らず、相続税の節税対策が行える可能性も高くなります、土地を他人に貸すことで借地権が設定されている契約期間に関しては、自分の所有地であっても貸地人は土地の処分から別の方法へ活用するなど自由に行うことができなくなります。

そうなると土地の利用法が制限されるため、自由度が低い土地として判断され土地の財産評価額は低くなります。そうなると財産評価額に応じて相続税の軽減につなげることができます。 また土地の価格が高騰すると、一緒に固定資産税の金額も上昇するため、貸地人は借地人に対して地代の値上げを請求することが可能です。これは当初の契約書上で地代を設定していた場合でも、金額の変更をすることが可能なので、固定資産税額が地代に影響している可能性は高いことを借地人は把握しておく必要があります。

固定資産税の支払い時期と方法

固定資産税を支払うのはその年の1月1日時点での所有者であり、1月2日以降に不動産の所有者となった場合はその年には固定資産税の支払いは発生せず、翌年からの支払いとなります。

このように不動産を売却し1月2日以降に所有者ではなくなっても、その年の固定資産税は全て支払う必要があります。支払時期は市区町村によって違いはありますが、基本的に1年分を4回に分けて支払うケースが多く、多くの自治体では6月・9月・12月・2月に納税通知書が郵送されます。 4月～6月頃に納税通知書と一緒に、一括払い用と4回の分納用の振込用紙が送られてくるので、生活費に負担をかけたくないという方は分納、面倒なので一気に支払いたいなら一括と支払い方法を選択することが可能です。

固定資産税の支払い方法としては、銀行・郵便局の窓口やコンビニでの支払い、口座振替による自動払い、インターネットバンキングを利用したペイジー払いに加えて、自治体によってはクレジットカードでの支払いを選ぶことができます。 特にクレジットカードで固定資産税を支払うと、自宅から24時間いつでも納税できることや、支払いでクレジットカードのポイントを貯めることができます。 どの支払い方法でも振り込みを忘れ、支払いが遅れてしまうと最大14.6%の遅延金を取られることになるため、支払いを忘れてしまいがちな方は口座からの引き落としや、クレジットカードの利用が便利です。