親から相続をした土地が袋地だった場合、売却する場合、評価額にどのような影響があるのでしょうか。袋地は活用しにくい特殊な土地ということで知られていて、相続した後に売却や貸すことできずに、活用方法に悩んでいる方は多いです。
上手く活用することができないと、土地を所有する際に発生する固定資産税などの経費を支払い続けることになり、せっかく相続して資産を手に入れても、負の遺産となって損をしてしまう恐れがあります。ここでは袋地の土地の概要や、袋地のデメリット・袋地のおすすめの活用方法などをわかりやすく解説します。
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袋地とはどのような土地のことを指すのかご存知でしょうか。袋地を相続した際には、上手く活用することができるように、土地の特徴を把握しておく必要があります。袋地は、他人が所有している土地に囲まれていて、公道に接していない土地のことを言います。袋地の特徴として道路と面していないことが挙げられ、無道路地とも呼ばれています。逆に周りを囲んでいる土地は、囲繞地と呼ばれます。
袋地にはさまざまな問題点がある難しい土地になります。一般的な宅地とは違って活用の仕方は法的に制限が設けられているので、袋地を所有し続けることに悩みを抱えている方多いです。隣の土地を購入することで、接道義務を満たすことができれば再建築が可能になるので、他人の土地を通らな手も良いといったストレスを無くすことができるのですが、土地の購入する費用が必要になるので余裕が無い限り難しい話になります。袋地の土地を売却しようと検討される方も多いのですが、法的に活用の制限がある土地を購入しようと考える買い手を見つけ出すことは至難の業になります。
なぜこのような土地があるのかというと、昔は建築基準法に準じた道路の整備がされないまま、大きな土地を分割して売却したことで、真ん中の土地が公道に接していない袋地ができあがったとされています。また池や沼・河川・海洋などを利用しないと公道などに出ることができない土地を準袋地と呼ばれていて、袋地と同じ扱いになります。
袋地が抱えるデメリットのひとつに、建築基準法によって、再建築することができないといった特徴があります。接道義務を満たしていないことが原因になります。住宅などを建てる土地は、建築基準法で定められた幅4m以上の道路に、2m以上接していなくてはならないと決められています。このため袋地に建築物を建てることができないのです。
すでに住宅が建っている場合には住むことができるのですが、家を建て替えるや新築は認められていないということになります。また袋地は、土地に囲まれているので公道に出るためには他の人の土地(囲繞地)を通ることができるといった囲繞地通行権が法で認められています。だだしこの権利は、自由に通行することができるというわけではなく、囲繞地の所有者の負担にならないよう、最小限にとどめ必要があります。袋地の所有者が囲繞地通行権を行使する際には、原則として通行料を支払うことになっています。支払う金額は囲繞地所有者と相談をして、1年ごとに一括で支払うことが一般的になります。
通行料を決める際のポイントとしては、近隣の囲繞地通行権の相場などを参考に通行料を算出することになります。しかし必ずしも通行料が発生するというわけでえはなく、分筆や共有物分割などによって袋地が発生した場合は例外として通行料を支払わなくても良いということになっています。先ほど述べた通り、家を新することができないのですが、リフォームにも制限があるのです。すでに建っている住宅に居住することは認められているのですが、老朽化によって今ある建物を壊して建て替えることができないようになっています。
またリフォームをすることが可能なのですが、建築基準法に定められた建築確認申請が不要な範囲内に限られて、一般的な宅地に建っている住宅のように大規模な修繕やリフォームをすることができないのです。リフォーム可能な範囲の判断基準は、建築確認申請を受け付けている自治体によって異なるので、リフォームを希望する際には、自治体に問い合わせてみる必要があります。
また袋地は周りが土地に囲まれていて公道に面していないため、工事車両や工事に必要な資材の搬入が難しいケースが多く、一般的な費用よりも高くかかってしまう点もデメリットになります。袋地は災害時に大きなリスクが伴う恐れがあります。袋地は特殊な形状をした土地になるので、通路が確保されていても幅が狭いことが多いです。通路の幅が狭いことで災害時などの緊急事態の際に緊急車両が通れなくなったり、避難をする際に遅れてしまったりする恐れがある点もデメリットの部分になります。
建物が密集している袋地の場合は。日当たりが悪くなり、快適な居住環境ではないことが多いです。そして袋地は、人の目につきにくいので空き巣被害や不法侵入被害に遭遇してしまうリスクが高くなる点もデメリットの部分として挙げることができ、防犯カメラや防犯対策をおこなう必要があります。袋地の土地の評価額は、整形地に比べて４割程度安くなる点もデメリットになります。
袋地を活用するためには、接道義務を満たすことが必要になり、接道義務を満たすことで、さまざまな土地の活用をすることができるようになります。接道義務を満たす方法は、囲繞地の通路部分を購入する方法と、隣接する囲繞地を購入する方法の2パターンがあります。
囲繞地の通路部分を購入する場合は、囲繞地の所有者と話し合ってから、通路として使うことができる土地を購入します。購入することができた通路が接道義務を満たしていれば、袋地は旗竿地として認められることになります。隣接する囲繞地を購入する方法は、囲繞地の所有者と話し合いが必須になるのですが、公道に接している囲繞地を購入することで、接道義務を満たす場合があります。通路のみを購入するケースに比べて費用は高くつくのですが、一般的な土地として活用することができるので、こちらの方法の方が活用の幅は広いです。
接道義務を満たして旗竿地や整形地になった土地はさまざまなことに活用することができます。賃貸住宅は一般的に知られている土地の有効的な活用方法になります。福祉施設に至っては、旗竿地でも建設することが可能になり、駅や主要道路から離れている不便な立地でも、需要が高いといった傾向にあります。
囲繞地の通路部分を購入したり、囲繞地を購入する経済的な余裕が無い方の場合、袋地を所有していても維持するためにかかる費用などが発生するので、処分を考える方も多いです。しかし袋地は活用が制限されていることから、不動産会社もなかなか買い取ってくれないといった傾向にあります。
そのような場合のおすすめの処分方法は、隣地の所有者に買取ってもらう方法を挙げることができます。囲繞地の所有者に売却することができれば、売り手も買い手もどちらもメリットがあります。囲繞地の所有者としては、袋地を買い取ることで自身の所有している土地を広げることができ、第三者に通路として土地を使われることもなくなるので、プライバシーを保つことができたり、ストレスを無くすことができます。
売り手側のメリットは、なかなか市場では売りに出すことができなくて、活用範囲も狭い袋地を売却してまとまった現金を手に入れることが可能になります。また今まで支払い続けてきた固定資産税を支払わなくても済むことになり、余計な支出を減らすことができます。また際建築不可物件を専門に取り扱っている業者の場合は、特殊な物件でも積極的に買い取ってもらえるので袋地でも高く買い取って貰える可能性が高いです。囲繞地の所有者に売却することが難しい場合は、専門業者に依頼すると良いです。
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