底地と借地を単独売却・同時売却はどっちが良い？売却価格の違いなどを解説

底地と借地はそもそも、売るとなると単独売却と同時売却のどちらが良いか迷いがちです。 別々に扱う単独売却とまとめて売る同時売却の違いを知ることで、メリットを念頭に最適な方法を選ぶことができるようになります。 売却価格にも違いがありますから、その点を含めて覚えたり知識を活かすことをおすすめします。

また売却しにくいとされる底地、借地が売れるようになるばかりか、高額での売却が実現する可能性にも繋がります。 知識なしには高く売れるものも売れませんし、売却のチャンスを損ねることにもなり得るので、やはり知識は重要です。

同時売却とは。単独売却との違いを解説

底地と借地の同時売却とは、権利が分かれている底地と借地権をセットで、完全所有権の形で土地を売却する方法です。 同時売却の前提に地主と借地人の合意が必要ですから、双方の承諾済みの状態で土地が第三者に売却されることになります。 同時売却のメリットには、単独だと売りにくい底地や借地の土地に買い手がつきやすくなったり、単独売却をするのと比べて高く売れる可能性が高まることが挙げられます。

借地権がつく建物をそのままの状態で売却できるので、解体費用を負担せずに済むメリットもあります。 確かに同時売却は双方の合意なしには実現しませんから、ハードルがあるとしたらその点でしょう。 しかし合意のハードルをクリアすることができれば、底地と借地の売却は一気に進むことになります。 単独売却は底地と借地権をそれぞれ別々に売る必要があるので、単純に二度手間になってしまうのがネックです。

しかも買い手がつきにくいことから、必然的に価格を下げないと売ることができないです。 無事に売却できても手元に残るお金が減ってしまうので、理想をいえばその心配がなくなる同時売却が正解となります。 単独売却に対して同時売却は、売却価格の上昇が望める売り方です。 理由は簡単で、単独売却だと土地の権利が底地と借地権に分かれた状態となり、それぞれに制限が掛かるからです。 逆に同時売却はこの制限を解消した上での売却なので、土地の扱いにくさから解放されます。 単独の底地は建物を建てることすら不可能で、土地が利用できない大きな制約があります。

地代が受け取れる可能性はあるものの、固定資産税を支払う義務がありますし、固定資産税の支払いで地代が殆ど残らないことにもなり得ます。 借地権は土地利用が可能な権利ですが、何かをしようとする度に地主に承諾を得たり、許可してもらうことが必要です。 こういう手間を嫌う人は少なくないので、単独の借地権は売却しようにも買い手がつきにくいわけです。 地主に承諾を得る必要があるのは、建物を増改築したり借主の名義を変更したりなどで、借地権を譲渡する際も例外ではないのが厄介です。 当然ながら地代を支払わなければいけませんし、契約の更新料だったり建て替え時の増改築承諾料、譲渡承諾料といった負担も発生します。

同時売却は底地の制約と、借地権の負担を同時に解消できる方法で、複雑な権利関係がシンプルになるのもメリットです。 単独売却のデメリットを知っている人達にも、売却しようとする土地に興味を持ってもらえる可能性が出てくるので、理由がなければ単独売却よりも断然同時売却がベストとなります。 売る方にも買う方にもメリットがありますし、デメリットが解消済みとなるので、複雑な権利関係などによるトラブルが起こる心配も避けられます。 合意の為に話し合いが必要になったり、お互いが納得する条件で売却を決める必要はありますが、実現する可能性があるなら同時売却を検討するのがおすすめです。

手続きの流れと、トラブルなく同時売却を行うには

底地と借地を同時売却する流れには、大きく分けて4つのステップがあります。 最初に必ず欠かせないのが地主と借地人の意思の確認と合意で、この段階で躓くようだと同時売却は一気に難しくなります。 どちらが同時売却を持ちかけるにしても、相手を説得したり納得してもらうことが不可欠です。 売却を希望していることを伝えたり、同時売却を提案して段階的に相手の意思を確認したり、合意を取りつけることになるでしょう。

一方的かつ強引に同時売却をしようとすれば、相手の反発を招きかねませんから、あくまでも穏便に話し合いで合意に持ち込むべきです。 お互いに同時売却の意思があって合意が取れたら、次は不動産業者に仲介を依頼する段階です。 個人間でも地主と借地人で契約することは可能ですが、不十分な取り決めをすると、後々言った言わないなどのトラブルになるのでリスクが大きいです。 これは同時売却に限られませんが、不動産は権利関係を含めて専門的で難しいですから、契約を伴うことについては不動産のプロに相談するのが得策です。

何かを取り決めるにしても、法律の根拠が必要になるので、不動産関連の法律に詳しい専門的な不動産業者に相談をおすすめします。 契約の不備でトラブルが起こってしまえば、同時売却が実現しなくなったり、売却できても解決を要する新たな問題が残ることになるので注意です。 不動産仲介業者の売買仲介で契約を締結したら、不動産業者を交えながら販売活動を始めることになります 不動産の売却は買い手が見つからなければ実現しませんし、同時売却は協力して行うものですから、協力的な姿勢で一緒に販売活動に関わるのが望ましいです。

実際に不動産がいくらで売れるかはケースバイケースですが、希望とかけ離れた金額で売れることもあるので、予め地主と借地人の間で売却の希望額を出し合っておくのが良いでしょう。 勿論、ピンポイントの価格に拘り過ぎると売れませんから、ある程度幅を持たせてお互いが納得できる金額の範囲を出すのが正解です。 買い手が見つかり売買の合意に至ったら、地主と借地人、そして買主の3者で契約を締結します。

同時売却を完了するには、土地建物の所有権に買主に移すことが必要です。 所有権の移転が完了した時点で、地主と借地人の賃借地契約も終わります。 契約の終了後もトラブルのリスクがなくなるわけではありませんから、お互いが賃借地契約が終了したことを確認する、覚書を作っておくと安心です。 同時売却は意思確認と合意、売買の仲介を依頼する不動産業者選び、販売活動や買主との契約締結という段階を経てようやく実現します。

滞りなく売却をするには、地主と借地人の協力が重要な鍵を握るので、良好な関係を築きながらお互いの希望を言い合って、協力的に売却手続きを進めていくのが理想です。 売却を焦らず、じっくり話し合って同時売却を進めれば、より高く売却することも夢ではなくなります。 焦ると話し合いがこじれてしまったり、不動産仲介業者選びに掛ける時間が不十分で不満が残る結果になるでしょう。 いかに協力できるかが早期売却と高額売却の結果を左右するので、トラブルを避ける意味でも、同時売却には双方の努力が求められます。

不動産業者を挟まない方が早く同時売却できそうですが、不動産業者の仲介なしだと余計な個人間トラブルを招くので、少なくともプロに相談しないという選択はなしです。 契約で協力関係を築くのであれば、同時売却契約の契約において不可分一体の契約を取り決めたいところです。 売却益もトラブルの種になりますから、いくらで販売するかだけでなく、売れた場合の取り分も話し合っておく必要があります。 一方が半々のつもりでも、もう一方は50%を上回る取り分を主張することがありますから、取り分の話し合いをしないのはリスクを考慮すると考えられないことです。