もしも今まで仲良くしていた地主がローンを返済できず、いつの間にか底地が差し押さえられていたら借地人にはどのような影響があるのでしょうか。賃借している底地が競売にかけられてしまった場合の借地人への影響や、新しい地主への対応などを紹介します。
底地も競売の対象になりますが、その価格は一定せず物件によって変化するのが特徴です。基本的には市場価格よりも安値になってしまうため、底地の売却を考えている場合は競売になる前に買取専門の不動産会社などの利用がおすすめです。ここでは裁判所によって行われる底地競売のメリットとデメリットについても説明しています。
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競売とは不動産の所有者がローンなどを支払えなくなった場合に、債権者が裁判所に申立をして土地や建物などを強制的に売却する方法です。定期的かつ正常に返済が行われることを前提に、企業や銀行やローンでお金を貸します。しかし、当初はしっかりと返していくつもりで借りたローンも環境の変化などにより滞ってしまうことがあります。
返済が不可能になると債権者は債権回収のために裁判所への申立を行い、これが認められると競売へと進むことになるでしょう。競売にかけられた不動産が落札されるとその売却益はローンの返済などに充当されます。 競売にかけられた不動産の最低入札額は市場価格の7割程度に設定されており、同程度の物件よりも安い金額で落札されるのが通例です。落札金額はあらかじめ決定しておらず物件によって大きく変わりますが、市場よりも安値で入手できることから投資家や不動産会社などが参加することもあります。
これらの要因により、初期状態では市場価格の7割程度で設定されていたとしても、参加者と入札次第で思わぬ高値になるのも競売の特徴です。底地の場合は落札金額が一定せず、物件ごとに大きく変化します。変化が激しい底値については落札相場などは存在しないとも言えるでしょう。
ローンが支払えなくなった不動産所有者の物件は競売にかけられますが、マンションや一軒家だけではなく底地も対象となります。それでは底地を使用中の借地人と借地権には、この競売はどのような影響があるのでしょうか。 結論から言えば競売は借地権に影響しません。底地はすでに借地人が使用しており、借地権がある限りたとえ落札者が土地を落札しても勝手な使用は不可となります。正当な理由なく借地人を追い出すこともできないため、地代の回収以外に用途がない土地になるでしょう。 しかし、投資家などは地代の回収と投資のために底地を落札することもあります。
土地の所有者が変われば諸々が変更される可能性があるものの、借地人を追い出す権利を落札したわけではなく、落札者が入手したのはあくまで底地の所有権のみとなっています。 借地人からするとある日突然馴染みのあった地主が消えて、見知らぬ落札者が新しい地主として現れることになるでしょう。知らない人の出現に不安に思うかもしれません。ましてや借地権の契約は家族の暮らしに直接関わります。底地を競売にかけざるを得なかった元の地主の事情を不安に思ったり、今後が心配になったりということもあるでしょう。
この場合、実際のところは賃借人の競売は大きな影響を及ぼしません。地主が変わったのですから地代の支払先も変更されますが、それ以外にこれといった変化はないはずです。例えば新しい地主が地代の値上げを言い出した場合、借地権を持つ借地人は現状と同様の賃借を主張することができます。新しい地主による正当性がない突然の値上げは認められず、現状と同様を訴える借地人の主張が認められるでしょう。 底地が競売にかけられたとしても、そこで暮らしてる借地人の家が撤去されたり家が乗っ取られたりといったことはありません。
競売の範囲はあくまで底地の所有権のみとなっており、借地権は対象外です。突然地主が変わることに不安を覚えるかもしれませんが、賃借の契約を交わしている自宅はそのまま使用できますし今まで通りの生活を続けることが可能でしょう。 ただし、新しい地主が賃料の値上げを不当の要求してきた場合には、借地人には対抗する権利があり現状のままの賃借が認められる点は念頭に置いておきましょう。新しい地主が落札したのはあくまで底地の所有権だけです。要求されたからといったそのまま承諾したり、家を明け渡したりと要求を飲む必要はありません。
一般的には市場価格が高いとは言えない底地ですが、競売で購入するメリットはどこにあるのでしょうか。競売自体にメリットとデメリットがあり、使い方次第で収益を出すことも損になることもあります。競売で購入するメリットとデメリットについて考えてみましょう。
メリットとして挙げられるのは価格の安さ、スムーズな権利関係でしょう。物件にもよりますが、競売では市場流通価格よりも安く購入することができます。競売物件は契約不適合責任などの保証がなく、現状のまま購入することになります。差し押さえ直後の状態のまま取り扱われるため、中には修繕が必要だったり不具合があったりといった物件も存在します。水回りや大型の設備が壊れていた場合には、修繕に高額の費用がかかることもあるでしょう。 もともと物件を所有していた債務者が立ち退かず、明け渡し請求が必要になることがあります。明け渡し請求に応じない場合にはさらなる対処が必要になるなど、一般の物件に比べてトラブルが発生する確率は高くなっています。
これらのリスクを把握していても、その価格の安さから投資家や不動産会社が入札をするのが競売物件です。 また、競売物件は所有件の移転手続きがスムーズな点もメリットとなっています。物件は裁判所が管理しており、有権移転登記や抵当権の抹消なども時間をおかずに完了することができます。通常の不動産取引でも売主と買い手側に引き渡しや移転手続きのトラブルが発生することはあり、比較すると裁判所が間に入ってすべて行う競売物件は権利関係の手続きが非常に簡単です。一般の人と取引をして時間をかけるよりも裁判所を相手にして多くの物件を入手したい場合に、競売はメリットの大きな方法となります。
それではデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。競売のデメリットは契約不適合責任を問う相手の不在と、物件を落札できない可能性です。 裁判所によって差し押さえが行われた後、物件はそのまま競売にかけられます。故障箇所があっても修繕などは行われておらず、そもそも瑕疵責任を訴えようにも売主自体が存在しません。
後ほどなんらかの瑕疵が発見されたとしても、すべて自己責任で修理や修繕を行うことが前提です。一般的な不動産取引では売主の契約不適合責任を求めることができますが、競売物件では不可能なことを承知した上で入札する必要があります。 競売には不動産会社や投資家、住宅を購入したい個人など複数の入札者が参加しており、そのすべてが落札を目的としています。当然のことながら自分よりも高い金額を出した入札者が権利を獲得するため、どれほど気に入った物件でも予算によっては落札できずに終了してしまうでしょう。同時に参加している入札者次第で競売の動きは大きく変わり、金額が高額になることもあります。通常であれば市場価格よりも安値になるのが通例ですが、2倍3倍へと跳ね上がってしまうことも充分に有り得ます。
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