ローンや事業融資の返済の遅れで、所有している底地を手放さざるをえなくなった場合は、どのようにすればいいのでしょうか。これには競売と任意売却の2つの方法があります。前者は裁判所を通して行われるもの、後者は業者に相談して行うものです。
しかし競売には様々な点でデメリットが多く、任意売却の場合はそれがほとんどありません。仮に競売にかけられるようになった場合でも、任意売却に切り替える方法もありますので、リスクが小さくまた高く売却できる任意売却を選ぶようにしましょう。また底地という不動産の性格上、それ専門の業者に相談するのがお勧めです。
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競売というのをあなたはご存知でしょうか。ローンの支払い、または事業の融資などの返済が滞った場合、債権者が地方裁判所に申し立てを行い、債権回収のため、不動産を売りに出すことをこのように呼んでいます。よく住宅ローンの支払いが遅れ、家を手放さざるを得なくなったという事例を見聞きすることがありますが、そのような場合はこの競売にかけられたということも考えられます。
もちろん家だけでなく、土地の所有権の一種である底地も、競売にかけられることがあります。それはどのようなケースかと言うと、底地を担保にして事業融資、あるいはローンなどを利用して借金をし、借金の返済が滞った場合です。この場合も銀行や金融機関が債権者となって、債権回収のために担保となっている底地を差し押さえてしまい、競売にかけることになります。つまり不動産を担保にしてお金を借り、返済できなくなった場合は、競売のリスクがあると考えてもいいでしょう。
競売自体は裁判所主導で進められますが、現況調査が行われ、これによって差し押さえられた不動産は徹底的に調査されることになります。底地で借地人がそこに家を建てていた場合、地主のみならずその借地人の家も調べられることになってしまいます。しかも競売物件は新聞やネットメディアに載ることになり、プライバシーがだだ洩れと言う可能性も出て来ます。また競売の場合、売却価格が安いうえに、退去日がいつになるかは告知されるまでわからないし、転居のための費用が出ることもありません。
このような競売を回避するには、やはり任意売却がおすすめです。任意売却にすると、競売よりも高い値段で売れるため、手続き後の残債が少なくなります。また競売と比べて残債の分割払いが可能であったり、退去の日程の融通が利いたり、売却価格から転居のための費用を出すことができたりもします。
もちろんプライバシーも守られます。また法的強制力もないので、売る側の意見も競売に比べると尊重されます。この両者の比較を踏まえると、底地の場合も任意売却するのが望ましいと言えます。ただし返済を滞納しているわけですから、自分勝手に任意売却を決定することはできず、債権者の同意が必要になります。まずこの場合、任意売却で手を打ってほしいと交渉してみましょう。
債権者としても、高額で売れる可能性があるわけですから、この手段に特に異存はないでしょう。ここで気を付けておきたいのは、できるだけ早く手続きを進めることです。滞納をそのままにしておくと、競売開始決定通知書が届いてしまいます。これは、債権者が競売の申し立てに踏み切ったことの通達と言うべきものですが、通知書が届いても特に慌てる必要はありません。通知書には開札期日が記載されており、一般に開札期日は、これが届いてから6か月後となっています。
ですから債権者が、その前日までに競売申し立ての取り下げ書を出せば、競売は回避できるのです。ただし多くの債権者は、任意売却にかかる手続きをすべて完了させないと、取り下げ書を出すことはまずありません。競売を取り下げるそのための条件として、確実に債権回収ができる状態に持って行かなければならないからで、この点には注意しておきたいところです。特に底地は不完全所有権であり、その上に借地権が設定された建築物が建てられています。
その建築物は借地人所有であり、地代は取れますが土地を自由に利用することは難しく、そのため買い手を選ぶ不動産でもあるのです。逆の見方をすれば、書いてさえ見つかってしまえば任意売却の手続き、競売の取り下げがうまく行く可能性が高くなります。底地の任意売却をするのであれば、やはり底地の売却に詳しい不動産買取業者に相談してみるといいでしょう。専門の買取業者は、底地の買い取り方法と運用に慣れていますので、普通の業者とは異なり、必ず利益をそこに見出して、買い取ってくれることが多いのです。返済が滞りがちな時は、特に早めに専門の業者へ相談をもちかけてみましょう。
競売はやはりデメリットが大きいわけですが、特に底地を借地人に貸しており、その人の建物がそこに建てられている場合は、要は地主と借地人が、それぞれ土地の所有権を分け合っているとも言えるわけで、ある意味ややこしいわけです。しかも底地の競売の場合、売りに出されるのは底地の所有者、つまり地主が持つ底地権（底地の所有権）、そして借地人との間の、賃貸借契約の権利のみとなっています。
借地人が持っている権利、これは底地内の建物の所有権のことですが、こちらの方は売却が行われてもそのままです。結局不動産を買い取っても、その権利までは手にすることができません。そのため底地の落札は難しく、価格が下がりやすい傾向にあるのです。そしてやはり前出のように買い取り価格が安いこと、法的強制力が強いことやプライバシーが洩れやすいことなどを考えると、任意売却にした方がメリットは遥かに多いのです。
また競売によって、借地人に影響が出ることもあります。借地人の権利自体は、仮に競売になったとしても守られますが、競売にかけられたことで土地の所有者が変わり、それによるリスクが発生してしまうことにもなります。たとえば新しい所有者が地代を値上げしないとも限らず、そのような場合に備えて、競売の場合はすみやかに借地人に伝え、借地人の借地権の登記、または借地人が所有する建物の登記を行っておくことを勧めるといいでしょう。
これらの登記を済ませておかなった場合は、底地の新しい所有者となった人物に対して、借地権の主張ができなくなってしまうからです。この借地権は法律で決められており、借地人名義の建物の登記をしておかないと、新しい底地の所有者によって名義変更の登記がされた場合、その建物の取り壊しと明け渡しをしなければならなくなります。
せっかく前の所有者といい関係を築いていたにも関わらず、登記をしておかなかったばかりに、このような事態に陥ってしまうのは、その人に取っても不本意なことです。それから借地人本人ではなく、別の名義で登記が行われている場合は、必ず本人の名義にしておくことになります。また借地人名義での登記は、差し押さえの前にやっておくことになります。これも借地人の権利主張のために覚えておくべきことです。このようなことを踏まえて、仮に底地が競売にかけられることになったにしても、借地人とその権利を守るために、やっておくべきことは早めにやっておくようにしましょう。
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