底地とは？借地権との違いは？底地を所有し続けるか、売却すべきかなど解説

例えば不動産を売却しようと思ったとして、土地も建物も自分の所有というのであれば後は不動産会社にお願いすれば良いだけの事です。ですが、相続等で改めて紐解いてみると、「自身が持っているのは借地権であり、土地の方は底地であった」という事が判明する事があります。

他にも、「実は底地を有していて誰かに貸したままになっている」等の展開も珍しくありません。 そこで今回、底地と借地権の違いや所有のメリット&デメリットや相続税対策といった点を3段構えで説明していく事とします。相続等の時に思いの他響く部分ですので、気になる点があったらしっかりチェックしてみて下さい。

底地と借地権に違いはある？

底地とは、簡単に言えば「それを誰かに貸す事によって、利益を得ている人が居る土地」の事を意味します。この土地の持ち主の事は「地主」だったり「底地権者」、底地自体も「貸地」や「賃宅地」や、「借地」と呼ばれたりする事もあります。つまり関連事項を読む場合は、複数の別名がありますのでまずは、その点をしっかり押さえて下さい。 続いて、借地権に関してですが借地権とは、簡単に言えば「土地を借りてその上に建物を建てて、それを使う権利」の事です。

例えば自宅を建てようと思ったとして、土地と建物をワンセットで必ず購入する必要はありません。 土地だけを借りつつ、そこに建物を建てるという方式もあり、これならば借主も地主も不動産取得税が掛かりません。加えて借主は固定資産税の方も土地の持ち主である地主の方に掛かるので、考慮しないで済みます。 ちなみにこの借地権は2つの要素を持っており、まず、「当該地に建設した建物を利用し続ける事が出来る権利」という事で、地上権という要素を持っています。

例えると所有権に近い物で、法的に相応の力を持っていると考えて下さい。続いて「建物を建てる為に、その土地を借りる権利」という事で、賃借権という要素も入っており、一概に借地権と言っても、どっちなのかという点で話は全く変わってしまったりもします。分かり難い場合は、底地を「誰かから貸してもらっている土地」と解釈し、借地権の方を「貸してもらっている土地で相応の生活をする権利」と取るのも1つです。

そして、注意すべきポイントは通常の不動産売買と違い、これらが関わってくる場合は展開によって地主側視点でも借主側視点でも、難しくなってしまう事が否めません。相手の都合が関わって来ますので、必ず交渉しなければいけない段取が発生する事となりますし、複数の権利者が登場する様な事もあるからです。 そういった点を勘案するのであれば、これらの売買を試みる時には必ず底地専門の会社を探して相談を持ち掛けてみる事をおすすめします。

底地は売るべき？所有するメリット・デメリット

底地を所有するメリットに関してですが、まず物件に誰かが入ってくれる限りは必ず定期収入（※地代&更新料）が約束される事です。物件の条件にもよりますが、好立地であったり底地にある建物が需要が多い物だったりするのであれば、そのまま所有するというのも悪い選択ではありません。 ですが、デメリットとして一部の特殊なケースを除くのであれば、底地と一軒家のワンセットの収入は決して多い物ではないです。

駐車場やアパートやマンションを建てて、その分の定期収入と比較した場合は後塵を拝す事となります。 一軒家パターンの収入であったり、借主との良好な関係等で不満が無いという場合にはデメリットとも言い難いですが、人間関係が悪い等の逆パターンの場合もありそこも慎重になった方が良い部分です。更には借地権との関係で底地は仮に建物部分が空き家や事故物件化していても、地主の一存では処理出来ないという難点も出て来ます。

底地の売却に関しては「境界線が明確である事」や「係争中でない事」、「不利な抵当権の設定や特約の存在が無い事」等のクリアも求められますので、そういった点も展開によって深刻な悩みになる事も決して少なくありません。時間に余裕がある場合は別ですが、相続関係で一刻も早い現金化がしたい等という時に、即決出来ないという点も痛手と言えます。

他にも、地主が持っている権利はあくまで土地に関する物ですので、仮に空き家を壊して新しい物件を作りたいという様な場合は借地権を借主から獲得しなければならない事も考慮すべきです。（※権利の難しさから、売買価格も低くなりがち） これらの点を勘案するのであれば、一定の目算がある特別なケースを除くのであれば、底地を自身が相続等で有する事が分かった場合は出来るだけ速やかに売却を試みる事をおすすめします。借主と地主のどっちの立場であり、人間関係の良し悪し等で変わる部分も多いのですが、可能な限り専門家に間に入ってもらい仲介してもらって下さい

底地は売るべき！売却時期・売却先毎のメリットも紹介

底地の相続税評価額は、現実の相場よりも高く見積もられてしまう事が多い上、収益性も低いという難点があります。その点で相続税対策を考えるのであれば、売却時期は現在の所有者が存命中に決着を試みた方が堅実です。 ちなみに、底地売却の場合には、まず借主に買ってもらうという手があります。土地に建物を建てて使っている人という点では、話がもっとも早く決着する可能性が高い選択肢と言えます。

限定価格ですが、更地価格の50%程で売却出来るという点が大きいメリットになります。 続く選択肢としては、「地代等の利回りが安定している」という条件がある場合に関してですが、投資家に売るという選択肢も出て来ます。昨今では、不動産会社の方で専門に投資家をターゲットにしている様な所もありますので、仲介会社を探す際には一考の価値ありと言えます。

後は底地を専門としている買取業者も存在していますので、そこに買い取ってもらうという選択肢もあります。例えば複数の権利者の存在が考えられるケースであったり、大昔の地主と借主が口約束の様な形で契約していて、権利書の有無が全く分からないという様なパターンもあります。

この辺りは専門家が調査しないと手に負えないレベルになる事もあり、相続等のタイムリミットがある中で、個人で行うのは実質不可能と言えますので、早い段階でプロにお願いしてしまった方が堅実です。ちなみに、この場合であったとしても、必ず業者選抜をした方が良いのは言うまでもありません。スピーディーな現金化という点でも、一考に値する選択肢と言えます。 後は借主と協力した上でですが、底地の権利と借地権を半分ずつ交換した上で売却するという選択肢もあります。

つまり、半分ずつとはいえ、土地と建物の両方の権利を有すことが出来るという事であり、これならば普通の不動産として売りに出す事が可能です。 最後に底地は多くの権利の関係上、交渉を折込済みにしなければならない事が少なくありません。交渉が難航した結果、借主から土地に関する訴訟を起こされる様な事も普通に起き得ます。そういった事からも、普通に売りに出すと買い手が付かなかったり、相場より安く買われてしまうケースが多発しています。 この辺りの問題をクリアするのであれば、仮に地権者同士が良好な関係を保てているにしても、やはりプロの力が要ります。専門用語対策や行き違い防止の観点でも、相続対策等の場合はその方が安心感が全く違うと思って下さい。