地主は土地の所有者ですが、借地権を所持している借地人を強制的に立ち退かせることはできません。何らかの事情があってどうしても退去してもらいたいといった場合には、どのような条件を揃えれば土地の賃借契約の解除と退去を要求できるのでしょうか。
土地からの退去を要求をした場合、借地人は自宅を失い、新しい生活を余儀なくされます。たとえ高額の立ち退き料を用意したとしても、地主側に正当事由がなければ認められない点には注意が必要です。退去をしてもらう際に地主が用意する立ち退き料についても、住居用途と事業用途に分けて説明します。
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借地人に貸している土地を別の用途に使いたい、土地の管理が難しくなったので立ち退いてもらって売却したいといった場合には、許可に値するだけの正当事由が必要です。借地権は正当事由なしに地主側から終了することはできません。現在賃借中の借地人に退去をしてもらうためには、契約の終了が正当であると判断できるだけの理由を求められます。
今の土地から退去させるための条件は、双方の必要性や土地に関する従前の経過、利用状況、財産上の給付意思といったポイントから判断されます。暮らしている家からの退去は借地人に大きな負担がかかり、生活を左右する事柄です。これらのポイントは双方の視点から確認されることになるでしょう。 もっとの重要なのは双方の必要性です。契約を終了したい地主側の要求が認められるためには、借地人が借りた土地に居住していない、地主の親族を居住させるための家を建てたいなどの理由が必要となります。
ただ退去させたいだけではなく土地を必要とする正当な理由があり、契約を終了したい旨を判断してもらうことになるでしょう。 土地に関する従前の経過では賃借契約の内容や詳細、契約の状況などを確認します。ここでは地主側の立場が若干弱くなっており、一般的な金銭の支払いによって単純に土地を貸していた場合には不利に働く可能性があります。地主が窮状を見かねて土地を貸した、土地を借りているにも関わらず月々の地代や更新料を支払っていないなどの事実があれば別途申し立ては可能です。
利用状況は現在の土地の状況を確認し、契約通りの使い方をしているかがポイントになっています。近隣エリアと比べて土地を有効に使っていない、建物が建築基準法に違反していたり老朽化したままになっているなどが地主側の有利に働く事項です。しかし、近隣エリアを比較して正当に土地を使用している場合には、退去に至る条件として認められるには少しばかり弱いでしょう。 最後のポイントになる財産上の給付意思では、地主側に立ち退き料などを支払う意思があるかどうかを問うものです。
土地を借りていた人は退去によって自宅を失い、新築住宅を建築していた場合にはその費用も失うことになります。契約解除を求める地主の要求に応じた場合、地主はこの事態に対してどれだけの給付で損失を補う意思があるのかを確認します。給付の意思は金銭としての立ち退き料だけではなく、現在貸している土地の代替え地の提供を含むことも可能です。妥当な金額を立ち退き料として提示していたり、引っ越し費用や経済的損失の補填、代替地の提供などが行われいると地主側に有利に判断されるでしょう。
ただし注意したいのがどれほど高額な立ち退き料を提示してとしても、それのみで正当事由とは判断されない点です。他の条件と合わせて要求が正当であるかを判断され、認められなければ契約更新を拒否することはできません。財産上の給付意思は借地人が立ち退きを行うきっかけにはなりますが、正当事由の中ではあくまでも他の条件の補助的な役割を持っています。
裁判になった場合に退去の要求が正当であることを示すためには、現在貸している土地を家主側が別の用途に利用したい理由を明確に説明する必要があるでしょう。月々地代を払い更新料の支払いも欠かさず行っている借地人は借地権において有利です。正当事由として要求が認められなかった場合には、賃借人に個別に交渉を行うことになるでしょう。
正当な事由においても立ち退き料を支払う意思について確認がありますが、実際のところいくらぐらいが妥当なのでしょうか。一口に妥当と言ってもケースによって異なり、いくらと明確に金額が決められているわけではありません。あくまで正当事由を補助する要素であり、地主が主張する事由の正当性が弱い場合に高額にして補填するなどの意味があります。立ち退き料の計算は住宅用途と事業用途で分けて考えるのが一般的です。
住居用途として貸していた土地の場合、借地権価格を基準にすることができるでしょう。借地権価格は路線価から算出されることが多く、路線価は国税庁の路線価図・評価倍率表から調べることができるようになっています。本来であれば不動産鑑定評価基準にもとづいて不動産鑑定士が算出するものですが、一般的には路線価基準での算出が多く利用されています。
路線価基準に引っ越し費用や仮住まいの費用、住み替え物件の費用、賃料の値上がり分などを加えましょう。さらに退去をしてもらう慰謝料も計算します。地主によっては今回の退去により借地権を地主に売却するものと捉え、譲渡承諾料を引くこともあるでしょう。 土地が事業用用途だった場合には住居用途の計算に加え、移転先の内装費や退去と移転にかかる営業休止期間の想定収益などを計上します。
営業補填項目も明確な決まりはなく、あくまでで両者の話し合いや退去をしてもらうことへの感謝から計算します。 住居用途も事業用途も両者の話し合いによって慰謝料の詳細を決めるものです。交渉が決裂した場合には裁判まで進むこともあり、一方で開発事業者による大規模な要求が行われた場合には高額の立ち退き料が用意されることもあります。
個々の環境やシチュエーションによってまったく異なるため、一概にいくらと相場が決められないのが特徴でしょう。どこまで補填するかは土地の価値や次の使用用途、地主と借地人がこれまで築いてきた関係によっても変わります。 本来の土地の持ち主である地主側としては、自分の土地を自分の用途に使いたいのは当然のことです。
しかし一方で、その土地で長年暮らしてきた借地人とその家族には生活があります。借地人の暮らしを守るためにも、地主側に正当な事由がなければ契約更新の拒否や退去要求などは認められません。反対に滞納や不当な使用などの正当事由があり立ち退き料を支払う意思があれば、正当な事由として立ち退きを認められるでしょう。
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