底地の相続！底地を所有するメリットと注意点など

一般的に、借地権が設定された底地は活用するのが難しい訳アリ不動産として扱われています。借地人との間にトラブルが起こるリスクがあるといったデメリットもあるため、底地は手放した方が無難と言われることが多いです。

そのため、相続することになった際に扱いに困ってしまうという方も少なくありませんが、底地を所有することには一定のメリットもあります。 ここでは、底地を相続することになった方に向けて、底地を所有するメリット・デメリットとともに、相続する際の注意点を解説していきます。また、売却に関する情報も併せてご紹介するので、是非参考にしてみてください。

底地とは？所有するメリット・デメリットも

そもそも底地とは、借地権が設定された土地を指します。借地権とは、建物を所有することなどを目的として設定された地上権もしくは貸借権のことです。つまり、簡単に言えば、底地は地代の支払いを受けて貸し出している土地のことを指しますが、土地の所有者を底地人、借地権を持つ人を借地人と言います。

また、底地は土地を貸し出している地主側から見た言葉で、土地を借りている側から見た場合は借地と呼ぶのですが、底地は完全な所有権を有していないという特徴があります。例えば、土地と建物の所有者が同じ場合は、土地も建物の所有者が自由に使うことが可能です。このような状態のことを完全所有権と言うのですが、底地は土地の権利は地主が持ち、土地の上に建てられた建物や土地を使用する権利は借地人が持っているので不完全所有権と呼ばれています。

一般的に底地は訳アリ不動産として扱われていますが、所有することにメリットがないわけではありません。底地を相続するということは、土地を貸している借地人から地代の支払いを受ける権利を受け継ぐことを意味しています。そのため、見方を変えれば、底地は地代を支払ってくれる借地人という顧客が既に存在している不動産と捉えることが可能です。借地権は地主が変わっても継続的に保護されるため、相続してもほとんどの借地人はそのまま契約を続行してくれます。

加えて、地主には賃貸借契約を更新する際に更新料を、借地人が建物を建て替えたり増改築したりする際に承諾料が受け取れる権利もあります。このように、安定的な収入源になるのは底地を所有する大きなメリットと言えるでしょう。 不動産の管理に要する手間やコストが少ないのもメリットのひとつです。地主は、土地の所有権のみを有しているので、借地人が建てた建物については借地人が責任を持って管理しなければなりません。

土地の使用や管理についても借地人に権利があるので、所有することになっても管理に要する手間やコストは最小限に抑えられます。しかも、建物の増改築や名義変更などは地主の許可がないと実行できないので、土地や建物の使用・管理に関して勝手に何かされるというリスクもありません。 また、底地を相続しても継続して貸し出す場合は、一定の面積以下であれば「小規模宅地等の特例」を適用できます。小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たさなければ適用されませんが、相続税評価額が最大で80％減額されるので、相続税の大幅な節税につながる可能性があります。

以上が底地を所有する主なメリットとなりますが、メリットよりもデメリットの方が大きくなるのが一般的です。そもそも底地は、土地は所有していても自由に使うことができません。基本的に、土地を所有する際はその土地をどのように利用するかを考えますが、底地の場合は既に借地人が建物を建てており、その建物を使用することも解体することもできません。これが底地を所有する最大のデメリットで、売却する際も一般的な更地や自用地と比べて評価額は大きく下がってしまいます。一般的には、更地の市場相場の10～15％の評価額になるとされています。

収益性が低いのもデメリットのひとつです。底地は安定的に地代が得られるとともに、地代は地主が自由に設定できますが、地代の相場は固定資産税や都市計画税など維持に要する金額の3～4倍ほどに設定されるのが一般的です。この金額は、賃貸住宅経営や駐車場経営などで得られる収益と比べて非常に低い水準となります。

特に、古くから貸し付けている底地の場合、地代は現在の周辺相場と比べて著しく安く設定されていることも少なくありません。収益性を高めるためには、地代の値上げを行うしかありませんが、借地人が地代の値上げに応じてくれる可能性は低いと言えます。借地人との交渉で地代の増額が難しい場合は地代増額請求を行うこともできますが、地代増額請求を提起するには借地借家法で定められた条件を満たしていることを客観的に証明しなければなりません。

客観的に条件を満たしていることを証明することは現実的には非常に難しいため、底地の収益性は低いと考えておきましょう。 借地人との間にトラブルが起こるリスクがあるというデメリットもあります。底地には地代滞納というリスクがありますが、賃貸住宅経営における家賃滞納のリスクとは性質が異なります。借地人との賃貸借契約は正しい手順で行えば解除でき、正当な理由が認められれば強制退去を命じることも可能です。

しかし、賃貸借契約を解除する際は建物を解体して更地にした上で引き渡さなければならないため、退去が完了するまでには長い期間を要します。しかも、借地人が解体費用を支払えない場合は地主が立て替えなければならないケースもあり、場合によっては退去後に解体費用を回収できない恐れもあります。このように、底地の地代滞納リスクは賃貸物件の家賃滞納リスクよりも負担が大きくなるので注意が必要です。

底地の相続は注意が必要！トラブルを避ける為のポイント

底地は、地主と借地人で権利を分け合っている状態となっているため、相続する際は権利関係を可能な限りシンプルにしておくことが大切です。例えば、兄弟が複数いる家庭において底地を親などから相続することになった場合、共同名義ではなく単独名義にすることをおすすめします。

底地は、もともと権利関係が複雑な不動産なので、複数人で共有すると益々権利関係が複雑化して様々なトラブルが発生するリスクが高まります。続人同士で地代の取り分で揉める、売却時に話がまとまらないといったトラブルが起こる可能性があるとともに、借地人との間でもトラブルが起こるリスクが上昇するので注意が必要です。

このようなトラブルを回避するには、相続人同士でしっかりと話し合って単独名義で相続することが大切です。 また、相続税についてしっかりと考えておくことも重要です。底地は、通常の不動産と同じく相続税の対象となりますが、一般的な更地とは異なり底地権のみを相続するので、相続税評価額は一般的な更地よりも低くなるのが一般的です。しかし、底地を相続した場合、将来的に自身の子供や孫にも相続される可能性があるので、子供や孫に相続税の負担を強いることになることも念頭に置いておく必要があります。

なお、相続税を負担するのが難しい場合は相続放棄という手段もありますが、相続放棄を選択するのは基本的にはおすすめできません。相続放棄では特定の財産を選択して放棄することはできず、相続に関する全ての権利を失います。底地以外の財産の相続も放棄することになるので、相続放棄は最後の手段として捉えておきましょう。 また、底地の相続税評価額は様々な要因で変動しますが、大まかな目安は「自用地評価額×（1―借地権割合）」という計算式で算出できます。

自用地評価額は、国税庁が毎年公表している「路線価図」に記載されている「路線価」に土地面積を掛け合わせ、さらに地区によって定められている補正率を掛けることで算出可能です。借地権割合も路線価図で確認することができます。路線価図には「160D」といった数字とアルファベットが記載されているのですが、数字は路線価（千円単位）、アルファベットは借地権割合を意味しています。つまり、「160D」という記載があった場合は路線価は16万円ということです。借地権割合についてはA（90％）からG（30％）までの7区分、10％間隔で設定されているので、「160D」と記載されている場合の借地権割合は60％となります。

底地は色々と面倒！売却の検討もオススメです

底地は、地主にとってメリットよりもデメリットの方が大きい不動産と言えますが、相続する上で手に負えないという場合は売却することも視野に入れましょう。 底地の売却先として最もおすすめなのが借地人です。借地人は、地主に地代を支払って土地を利用しているとともに、建物の建て替えや増改築、譲渡などの際には地主の許可を得なければなりません。

しかし、借地人に底地を買い取ってもらえれば、借地人は完全所有権を得ることができるとともに、不動産の価値も上昇します。借地人に底地を買い取ってもらうことは地主・借地人の双方にメリットがあるため、その土地に住み続けるという意思が借地人にあり、かつ十分な資金がある場合はこの方法が最もスムーズに売却できるでしょう。 また、借地人が建物を手放す意思がある場合は、借地人と協力して売却するという方法もあります。この方法では、地主が持つ底地権と借地人が持つ借地権を同時に売却することになるので、完全所有権がある不動産として売りに出すことが可能です。

完全所有権がある不動産であれば売却価格が下がることはなく、買い手も見つかりやすくなります。 借地人が底地の買い取りに応じてくれない、協力して売却するのも難しいという場合は第三者への売却を検討しましょう。底地の売却は借地人の同意を得る必要がないため、地主の判断で自由に売却することができます。売却先の候補としては投資目的の投資家もありますが、基本的には底地専門の不動産買取業者への売却をおすすめします。

底地は一般的な土地とは性質が異なるため、一般の不動産仲介業者や買取業者では対応できないケースも少なくありません。しかし、底地を専門に扱う買取業者は、将来的な展望を持った上で買い取りに対応しているため、より高値で買い取ってくれる可能性が高いです。加えて、弁護士や司法書士などの専門家とも提携しているケースも多いので、第三者への売却を検討する際は底地専門の買取業者に依頼すると良いでしょう。

なお、地主が変わっても借地権は維持されますが、地主が変わることは借地人にとってはリスクになります。例えば、地主が変わることで地代の値上げが行われたり、契約書には記載されていないものの守られていた慣習が変わってしまったりする可能性があります。したがって、底地の売却に借地人の許可は不要と言っても、可能であれば借地人としっかりと話し合った上で売却することをおすすめします。