建物と土地の名義人が違う場合、どうやって売却したら良い？行うべき行動とは

土地と建物の名義が異なるとき、つまり所有権者が異なる状況では簡単に売却を進めることは出来ません。土地と建物が同一人に帰属していれば、一括して売却することに支障がないのとは対照的です。 たとえ両者の間が親族関係などにあるときでも、どちらか一方の所有者が他人名義の不動産を勝手に売却することは出来ないからです。

だからといって建物と土地の名義が違う場合でも、売却を進める方法はあります。所有者が違うという特性を踏まえて対応することで売却を進めていくことになります。どのように対処すれば円滑に売却手続きをすすめることができるのでしょうか。

土地・建物の名義が違う場合の売却の選択肢

土地と建物の名義が異なるとき、家を売却するには以下の3つの選択肢があります。つまり

①土地と建物をそれぞれ別に売却する

②土地または建物を買い取り同一人名義にしてから家全体を売却する

③土地と建物の名義をそのままにして同時に売却する、という方法です。

それぞれの方法の特徴と注意点を確認します。

①不動産の土地と建物の名義が異なる場合には、底地を含めて家を売却することは出来ないと考えている方もいるでしょう。土地と建物はあくまで別の不動産なので、所有者である名義人の判断で処分することは可能です。単独で売却するときも、他方の所有者の了承を得ることは不要です。例えば親名義の土地の上に子ども名義の建物が存在するとします。このとき親は子どもの了承を得るまでもなく土地を売買することは可能で、逆もまた同様です。

しかし実際にはこの方法が採用されることはほとんどありません。仮に家と土地の所有権が別人に帰属してしまうと深刻な対立に発展する可能性があるからです。仮に家を購入したとしても、土地を購入した新たな名義人にとってみれば不法占拠状態になります。そうなると土地所有者から建物明け渡し請求を受けるリスクがあります。

もちろん家が存在する以上、何らかの占有権限が設定されているはずです。先ほどの事例では親子間で使用貸借契約が成立していると見ることも出来るかもしれません。しかし使用貸借は非常に脆弱な権利で新たな土地所有者に権利を主張することは出来ないからです。それでも家と土地の名義が異なる状態を前提に売却したいなら、法律に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

②の土地もしくは建物の所有者に名義をまとめてしまってから、一括して購入希望者に売却するのは、最も一般的な方法と言えます。具体的には一方の不動産所有者が土地または建物を買い取ります。結果的には土地建物が双方の所有権を完全に取得するので、権利関係のトラブルを心配するまでもなく売却することが出来ます。この方法のポイントは、売買代金を捻出することです。対応を誤ると税務署から私的を受けるリスクがるのは要注意。

③の方法は買取代金を調達できないときに次善の方法として選択されることがあります。土地と建物の所有者同士が意思統一して、タイミングを合わせることが必須です。例えば土地は妻名義で建物は夫名義になっている状況にあって、名義はバラバラですが土地建物をひとつの不動産と扱って売却のための広告活動ができます。

②の名義を揃える方法と違うのは、別個の売買契約が二つ締結する点です。特殊なのはそれぞれの売買契約は別のものですが、双方の売買契約が共に成立して初めて全体が有効に成立するというスキームになるのが特徴です。この方法は手続きが複雑で、手続きに不備があると深刻なトラブルになったり、売買契約の締結自体が不成立になってしまうリスクを抱えています。同時売却を検討するなら、そんなスタイルの取引の実績のある不動産会社に依頼するのがポイントです。

名義を統一し権利関係を簡単にするおおまかな流れ

ここでは土地と建物の名義人が違い所有者が異なるという事例において、土地と建物の名義を統一して売却するスキームの流れを御紹介します。全体の手続きの流れを確認しておくと、

①土地と建物を同一名妓にすることに相互に同意する

②買取金額を決定する

③司法書士に名妓変更の手続きを依頼する

④土地建物を同時に第三者に売買し決済を終了する、という流れです。

①まずは互いに一方に名妓をまとめることについての同意を取り付けることが出発点になります。どちらの名義にしても構いませんが、話し合いを元に決めます。事後の手続きを円滑に進捗させる上では、最終決済時に至るまで中心となって活動できる側に名義をまとめるのが合理的です。親子間であれば子どもにまとめることが多いようですが、それも状況により異なります。例えば子どもは仕事が多忙で平日に、手続きを進めるための時間を確保出来ない場合、親名義にまとめるほうが事後の手続きは円滑に進展するはずです。

②買取金額を決めるときには金額には要注意といえます。親子間であれば贈与するという選択肢もあります。しかし累進課税制度になっている贈与税は高額の支払が必要な傾向があります。わざわざ売買契約を選択するのには多額の贈与税課税を回避するという意味合いもこめられているわけです。 他方でまとまった金額を用意するというのも難しい側面があります。仮に少額の売買代金に決めてしまうと税務当局から「みなし贈与」と認定されるリスクが否定できません。

例えば相場額が3000万円の土地に対して売買価格を1500万円とすると、差額の1500万円は実質贈与と認定される可能性があるわけです。みなし贈与と認定されるのは、「著しく低廉な価格」に該当すると判断される場合です。「著しく低廉」というのは曖昧な基準ですが、実務運用では時価の80％を下回ることが一つの目安とされています。贈与税の課税を避けるためにも、売却価格の決定は税理士や専門の不動産業者などに相談することをオススメします。

③は建物と土地の名義をまとめるための、所有権移転登記手続きを専門家である司法書士に依頼するというものです。登記名義の変更手続きを自分で進めることも出来ますが、売買のように取引行為が介在すると登記申請のハードルはあがります。申請書の作成や添付書類を過不足なく集めるなどの作業は、複雑で何度も法務局に足を運ぶ必要が出てきます。第三者に売却する取引も、事後に予定されていることから円滑に進捗させるためにも司法書士に申請代理を依頼するのが賢明です。

④は最終決済取引の場面で、土地と建物を対象にして同一人にまとめて決済する場面です。具体的には銀行の会議室などに売主と買主、不動産業者や司法書士などが一堂に会して売買代金の授受などが行われて終了します。名義変更が終了するのは、法務局に申請してから概ね1週間ほどです。 ①から④までの手続きが完了すれば、後は通常の不動産売却のスキームで第三者に売却活動を進めることができます。