古い底地を売る場合に注意すべき事とは。売却手続きについてやさしく解説

不動産における用語に置いて覚えておいてほしいのが、所有する土地に建物の所有や利用を目的とする借地権や地上権といった権利設定されているのが底地です。この底地は不動産企業もしくは個人地主が保有しており、この権利を販売をすることで利益を生みます。

そんな底地ですが、実際に第3者に譲り渡す際に注意しなければならないポイントがいくつかあります。その注意ポイントにおいて、所有権を持つ人が知っておかなければならないのが１９９０年代以前から保有している底地です。この１９９０年代以前の底地を保有している人は、現状におけるルールを知っておかないと損をすることになります。

戦前からの底地は注意が必要な底地

なぜ１９９０年代に保有している底地の取り扱いに注意がいるのかというと、それは１９９２の年度末にルール改正が行われたからです。そのルール改正の主な内容とは、底地の権利を持っている人の立場の力を緩和することです。古い底地を持っている人は、自身の好きな形で予算や譲る相手を決めることができます。

それによって不動産を保有している人は多くの利益を得ていたわけですが、あまりにも権利が強すぎることで不平等が起きてしまったのも事実です。不動産を保有している人とうまく交渉ができなかった場合は、法外な値段で取引をせざるを得ず購入者に不利益を被ることになります。そこで不動産売買を円滑にするために、新しいルールとして新法借地権を作ることにより購入者が不利益を被ることないようにしたのです。

この新法借地権は１９９２年以降の権利に対して適用されているのですが、１９９１年以前の底地はこれまで通りの旧法借地権が適用されることになります。まず戦前から１９９１年までに保有していた底地に建物を購入する場合において、これまで通りに地主と交渉をして入手しないといけないです。その場合地主が交渉をして気に入った人にしか売れない現状が変わらないだけでなく、古いルールだと地主が他に土地を所有しておらず土地を利用しなければ生活に困るほどの状況という文面があります。戦前では土地の保有をしなければ生きていけない状況は仕方がなかったことですが、現状の戦争のない時代が続いた今日では意味をなさない文面です。

そのため旧法借地権のままだと、好きに建築物を建てることができないので買い手がつかないリスクが生まれてしまいます。買い手がつかないと利益が生まれないため、自治体に手続きをして旧法借地権を放棄し現行の新法借地権に切り替える必要があります。もうひとつ注意しなければならないのは、旧法借地権では戦前の通貨価値で不動産価値が決まられていることです。現在の日本の通貨は使いやすいことを念頭に、１円玉から５００円玉の硬貨と１０００円から１万円のお札通貨で構成されています。しかし戦前の通貨は、１円玉から５００円玉は硬貨ではなくお札で支払っていた時代です。さらに海外との貿易のためにルール変更で通貨価値が定められることで、戦前と現在では日本のお金の価値が全く違います。

しかし旧法借地権では、お金の価値のルールが戦前のものが適用されます。そのため戦前の計算で構成された額と現在の市場価値では全く違うため、実際の額面通りに販売をすると昔のほうが圧倒的に安いので販売をしても現在の価値からかなり落とされることになるのです。最後に厄介なところは、現在の面積のルールと戦前のルールでは違う点になります。現行のルールでは、土地の面積について明確な基準が設けられているのですが戦前の旧法借地権ではルールがあいまいで定まっていないです。そのため額面の広さよりも狭いことが多く、購入した後に新ルールと釣り合わないことで近隣トラブルを起こすことが実際に起きています。戦前から保有している物件には、しっかりと対処しないと不利益を受けることになるので注意です。

戦前からの底地の売却先候補を紹介

土地価格というのは流動的なため、査定をされた段階で高値がついた段階で売却したいのは誰しもが同じです。しかし戦前における底地には昔のルールが適用されるため、すぐに売りたいと思っていてもそのときのルールを守らなければならないのですぐに買い手を見つけるのは困難です。

本来であれば、そのような状態になるために自治体などに申請をして昔のルールから現行のルールに変える必要があります。ただ現行のルール変更自体を知らない人も多いだけでなく、仮に知っていても手続きが面倒でやりたくないという人も少なからずいます。もしある程度の不利益を受けることを念頭に置くのであれば、すぐにでも売却ができる方法が６つほどあるのです。

１つ目は借地人に売却するという形で、借地人が底地を購入することで土地は完全所有権とする方法です。購入で得られる資金は少なくなりますが、現行のルールに合わせなくて済むので簡単に取引ができるメリットがあります。

２つ目は借地権を買い取って第三者に売却する方法で、借地権を買い取ったあとに所有権として売却する形です。この方法も得られる資金が少なくなりますが、現行のルールに関係せずに交渉ができるだけでなく、交渉成功確率も借地人に売却する方法よりも高くなります。

３つ目は借地人と協力して借地権と同時売却する方法で、借地人も借地権を処分したいやお互いに買い取る資金がないときに活用できる形です。借地人と協力して借地権を同時売却することで、1つの完全所有権の不動産と同じように市場価格で売り出すことができます。この方法は土地測量費や不動産会社への仲介手数料を除いた利益を借地権割合に基づいて分配する必要があるため、不動産屋に依頼をして交渉の手伝いをしてもらうことが重要です。

４つ目の方法は、底地と借地権を等価交換し所有権の土地にして売却する形になります。昔の方法では土地の境界線があいまいで買取がしづらいというのが問題だったので、それを借地権と底地を等価交換して土地の面積を小さくして売却をします。現行のルールに照らし合わせて土地の面積を決めるため、正確な土地の料金で取引ができるというのがメリットです。ただし土地の面積によっては広すぎるもしくは狭すぎるということが起きるので、どんな建物を建てる形なのか相手に伝える必要があります。

５つ目は不動産投資家に売却する方法で、建物や土地ではなく権利によって得られる収入を目的とした人物に売るという方法です。建物や土地だと昔の方法では交渉しないといけないので買い手が付きづらいですが、この方法だと権利によって得られる輸入を目的としている不動産投資家なので買い手がつく可能性が高くなります。

この５つまでの方法を行うことで利益を得ることができますが、ただ注意してほしいのは戦前の権利書を現在でも自身で保有をしていることです。もし権利書の有無がわからないと、そもそも交渉自体ができないので買い手がつく以前の問題になります。もし権利書の有無がわからないときの最終手段として最後の６つ目の売却値段は度外視にして、単純に専門の買取業者に売却する方法を行います。面倒な手続きや書類の有無に関係なく、買い取り業者にすべてを委託することですぐに買取をしてくれます。

この方法をとる場合には、複数の業者と話し合いをしたうえで売却価格を選ぶだけでなく後々に問題が起きないように説明書類や明細書を発行してくれる信頼のおける企業を選ぶことが重要です。戦前からの底地の売却先候補を紹介にはそれぞれメリットとデメリットがあるので、これから売却を検討する人は現状からどの方法を選んだらよいのか条件をまとめたうえで実行することが望ましいといえます。