底地を売却する際に、借地人との交渉は必要？手続き方法やポイントを解説

底地を売却する際には、借地人の同意がなくても売ることは可能となっています。しかし、借地人に知らせることなく売却してしまうと、トラブルになってしまう可能性が考えられます。 トラブルを避けるためには、事前に売ることの旨を伝えておくようにします。

事前に伝えておくことで、売却後に借地人は新しい地主と借地契約しやすくなります。借地人も売却を知らされず、突然知らない人から地代を求められるということを避けることができ、新たな地主との間の契約で揉めるということ防げます。 事前通知は必要はありませんが、できれば通知しておくと余計な問題を起こさずに済みます。

借地人の同意が無くても底地は売却可能！

借地人の同意がなくても底地は売却することができますが、余計なトラブルを引き起こさないためには事前に売る旨を伝えておくことが無難です。一般的に借地契約は20年ごとに更新します。良い関係を築いていくためにも、きちんとお互いに話し合い交渉していくということが重要です。

交渉ごとが苦手という人もいますが、借地人のところには地主自身が赴いて話し合うということが良いとされています。高齢で出向くことが難しいというケースの場合には、配偶者や子どもなどの親族に任せるようにします。 底地を不動産会社に管理を任せているというケースもありますが、不動産会社は地主の事情はもちろん、借地人の状況なども把握しているため、交渉を任せるという方法も選べます。

借地関係を解消するためには仲介手数料を支払う必要がありますが、不動産のプロに仲介をしてもらうことで円満に解消できる可能性が高まります。 底地売却を考えたときに注意したい点の一つが、共有名義の底地です。共有名義とは一つの不動産を兄弟・夫婦など、複数の人が名義人となっている状態のことをいいます。共有名義であっても、自分の共有持分のみであれば他の名義人の承諾がなくても売却することができます。

土地全体を売りたいという場合には、他の共有名義全員の合意が必要です。共有している状態で、さらに相続が発生してしまうと相続人の人数は増えていってしまい、権利関係が複雑化しているということも考えられます。 このような状態を避けるためにも、共有名義の底地を売りたいときには共有持分の買取を専門にしている不動産業者に頼ることで売却をスムーズに行うことにつながります。

共有名義の底地は、共有者の一人が管理していたとしても、借地人との契約内容や変更は共有不動産の管理行為になるため、持分の過半数の同意が必要だとされています。売るにしても、契約するにしても複数の名義人がいるという状態は様々なトラブルの原因になってしまいます。そのことを考えると、可能な限り避けた方が良いと言えます。 売る場合には、他の共有者と事前に相談して説得することがポイントです。

黙って持分を売ってしまうと、のちに大きなトラブルにつながる可能性も大きく兄弟・夫婦関係にヒビが入ってしまいます。 借地人にも多くな負担をかけることも考えられるため、名義人の同意と借地人にあらかじめ通知をした上で信頼できる不動産業者などに売却を行うことが大切です。

トラブルを避ける為には、勝手に売却は厳禁

借地契約は地主と借地人の信頼関係から成り立っている契約とも言えます。そのため、売却するときには借地人の同意は必要ないとは言え、事前に話しておくことがトラブルを避けるには必要なことです。 トラブルを避けるための伝え方としては、事前に相談をしておき、新たな地主がどんな人物なのかを伝えておくと借地人も安心して契約することができます。 借りる人が気になることの一つとしては、敷金が気になるというケースも多いです。

地主が貸す際に地代や原状回復費用などの担保として支払われるもので、契約終了時に借地人に返還することが決められています。売却するときには、購入者に引き渡すということになっているため、旧地主ではなく新地主に返還義務が発生します。そのため引っ越すなどの場合、敷金の返還は新地主に求めます。 売却のタイミングを考えるということも、トラブルを避けることにつながります。底地の売却先が決まっていないという場合には、土地を借りている人に買い取ってもらうという方法もあります。

この方法であれば、売却後に借地人と揉めることがなく、住み慣れた土地で今まで暮らしていた住宅で暮らし続けることが可能です。 この借地人に買い取ってもらうためには、区切りのタイミングを見極めると交渉がしやすくなります。借地契約の更新時、住宅の建て替えや増築を考えている時など、タイミングが良いときに売却を検討していることを相談すれば、借地人が土地を買い取ってくれる可能性も高まります。

底地を単独で売ろうとしても売ることが難しく、買主が見つかりにくく売れても相場よりも安い傾向にあります。土地を借りている人に売ることができれば、より高い価格で売却できることもあって地主側にもメリットが得られます。 注意したいのが、底地を売却して借地人にも出ていってほしいというときです。立ち退くことに同意していない借地人を無理矢理追い出すということは法律で禁止されているため、借地人の意思に反して立ち退いてもらうためには、裁判で地主の正当事由を認められることが求められます。

地主が売りたいから程度では認められず、裁判で認められるケースとしては地主が経済的に困っていてその土地に住む必要がある、借地人は他の住居があって経済的にも裕福であるというケースの場合、地主の方が必要性が大きいと判断された場合には裁判に認められます。 借地権は権利関係が複雑なため、間違った認識で交渉してしまうケースもあります。このような状態になると、トラブルになってしまう恐れがあるため注意が必要です。そのため、交渉が難しいというときには不動産会社に頼んで交渉することが無難となっています。借地人に土地を売るにしても、地主が変わることを伝えるにしても、第三者である不動産会社を挟むことで借地人を納得させやすくなります。 特に共有名義など難しい土地の場合は、専門家に任せることで余計なトラブルを避けられます。