底地というと権利関係が少し複雑だったり、土地の扱いに制限が生じることから、売るにしても買うにしても難しいイメージがあります。 その為、底地の売却を検討するのなら、売却方法を知ってから検討を始めることをオススメします。
売却と相場の計算方法も存在しますし、両方を知ればかなり売却に自信が持てるはずです。 オススメの売却先候補もあるので、何かと難しい底地の売却を諦める前に、まずはそのやり方や相場計算に目を向けてみましょう。 底地とは何かといった基本から段階的に頭に入れていけば、売却は怖いものではなくなります。
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底地は端的にいえば借地権がついている土地のことで、地上権が設定されていたりします。 底地の位置づけは、借地人に貸付が行われている土地となり、利用には制限があります。 土地は貸借契約を結ぶ際に、貸す側の地主と借りる側の借地人にそれぞれ権利が与えられます。
地主は土地の所有者なので所有権と地代徴収権、そして借地人に与えられるのが借地権です。 底地として土地を貸し出す地主は、土地の所有と地代の徴収は認められるものの、土地の利用はできなくなります。 一方、借地人は地主に地代を支払う代わりに、借地権を行使して土地を利用することができます。 このように、底地は貸借契約で貸し出されている土地を指す言葉で、借地権を持つ借地人がいることを意味します。
土地は1つなのにそれぞれ権利を持つ人がいる状況が生まれるので、土地活用の他に売却にも影響が出るわけです。 しかしそれは土地の性質を考えれば当然ですし、貸借契約で貸し借りする以上は、権利関係が交錯しても何らおかしくないです。 ただ、権利関係が複雑化したり、土地の扱いが難しくなるのは確かなので、その点は念頭に置いておく必要があるでしょう。 底地は、売却が難しくなるだけで不可能になるわけではありませんから、売却できる可能性を諦めることはないです。
底地の売却は難しいといわれていますが、難しい理由はいくつかあります。 1つは土地の利用に制限があるので、自由に土地が使えないことから、買い手がつきにくいという理由です。 使い道が自由な土地と制限される土地があれば、多くの人は前者を選択するでしょう。
しかも権利関係が複雑になるとくれば、底地が避けられてしまっても仕方がないです。 底地は権利関係もそうですが、借地権者との間でトラブルが発生しやすく、巻き込まれる恐れがあるのも売却が難しい理由の1つです。 権利がシンプルに移譲できればトラブルの心配がないので、買い手は安心して購入を決められますが、底地はトラブルのリスクが拭えないことから忌避されがちです。 そして最後が地代収入の収益性の低さで、収入に期待できないことが売れにくいという理由に繋がります。
こういった買い手が避けたくなる理由が3つもあるので、底地の売却は難しいというイメージがあるわけです。 実際のところ、底地を売却しようとした経験がある人なら、難しさについても理由についても納得できると思われます。 ただ全く売れる見込みがないわけではなく、売る相手を見極めれば決して不可能ではありませんし、売却を実現することができます。
底地の売却先は、底地の売却が難しい理由以上の候補が存在します。 借地人は土地を活用できる人ですから、底地の売却にまさに最適で有力な候補となります。 借地人であれば、底地を購入するメリットが想像できるので、前向きに交渉が始められる可能性に期待が持てます。 活用できるということはつまり、多少高めの価格設定でも買ってもらえますから、高く売れる結果に至ります。 借地人にとっては、底地を手にすれば完全所有権が得られるので、底地の購入は美味しい話となるでしょう。
交渉は材料が重要で、相手にとってどれだけ魅力的かをアピールしたり、理解してもらうことが交渉の鍵を握ります。 世の中には様々な買取業者が存在しますが、底地のように売りにくいものを買う専門的な業者も存在します。 正確には底地に詳しい不動産業者で、更に底地専門となれば高く買取ってもらえる可能性があります。 普通の不動産業者だと、底地の扱いに慣れていないこともあって、買取価格が安くなる恐れがあるので注意です。
勿論、底地の買取専門業者であっても、1社のみの査定ではなく複数社に査定してもらうことが前提です。 査定結果を比較することで底地がいくらで売れるか、相場や目安というものが見えてきます。 買取業者への売却は、短期間で確実な底地の売却が実現する可能性が高いですが、安く売れるリスクもあることは忘れてはいけないポイントです。 底地は誰に売っても構わないので、借地人や買取業者以外の第三者も候補に加わります。
有力なのは地代の収入に期待する投資家あたりで、魅力的な話を提示できる自信があれば、投資家に底地の売却を持ちかけることができるでしょう。 投資家は権利関係や収益のバランスに厳しいので、説得力を持って投資の話をするには、相応の準備が必要です。 借地権者との関係も重要ですし、トラブルが起こっていないことが大前提で、その証明もする必要があります。 投資家をその気にさせたり説得するのは、土地の権利者を説得するのとはまた違った難しさがあるのも確かです。 底地の扱いが難しいのは、1つの土地の権利が2人に分かれているからですが、地主と借地人が同時に権利を売却するという方法が選べます。 話し合って合意することが不可欠ですが、お互いが第三者に土地の権利を売ることを決めれば、底地は扱いやすくなって売却もスムーズに実現します。
しかし、いずれか一方が売却を拒めばこの話はおしまいなので、合意に至るかどうかは難しいところですし、状況によっては困難なものになるでしょう。 一方がもう一方を説得するにしても、強引に説得を試みようとすれば強く拒まれますし、関係が悪化する恐れもあるので細心の注意が求められます。 実現の可能性は微妙かもしれませんが、売却先の検討候補としては面白いですし、とりあえず候補に加えて置くことをオススメします。 底地と借地権は、実は等価交換することが可能で、そうすると売却がしやすくなります。 正確には底地と借地権を部分的に交換するやり方で、権利者のそれぞれが完全所有権を持つ結果に至ります。
地主は普通に土地を売ることができますし、納得できる相場の値段で売却して利益が得られます。 借地人の方は土地利用の制限がなくなり、自由に土地が使えるようになるメリットが残ります。 分筆による等価交換を行えば、譲渡をなかったものとする特例によって、譲渡所得税が発生しないのも嬉しいところです。
とはいえ、土地を等価で交換する取引を行うことになるので、双方に相応の不動産に関する知識が欠かせないです。 自分で不動産の勉強をして交渉に臨むのも1つの方法ですが、不動産に詳しい弁護士などの専門家を味方につけるのが無難でしょう。 底地の売却価格の相場は、更地の時価から借地権価格を引いて算出することができます。 路線価と借地権割合から借地権の評価額を計算したり、路線価の底地の評価額を計算します。
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