底地権を複数人で共有？共有状態は今すぐ解消すべき！その理由とは

借地人に貸出中の土地は底地と呼ばれ、扱いが難しく売却などが困難です。さらに相続などにより複数の権利者が共有名義人として存在する場合には、いっそう難しいものになるでしょう。

トラブル発生の可能性が高い共有名義の底地を所持している場合は、できるだけ早い段階で共有関係を解消することをおすすめします。しかし解消したくてもどうやったらいいのか判らない、買い手が見つからなくて仕方なく所有しているという人もいるはずです。ここでは底地の扱いについてや共有のために起こり得るリスク、解消に役立つ方法などを紹介しています。

共有名義の底地は扱いが非常に難しい

親や親戚からの相続で兄弟と一緒に底地を相続したものの、共有名義での管理の難しさに悩む人も多いのではないでしょうか。一般的な不動産に比べても共有名義の不動産は扱いが難しく、さらに底地となると権利関係はよりいっそう複雑になります。たとえ仲の良い家族であってもすべての考え方が同じわけではなく、金銭が絡むと思わぬトラブルが発生することも多々あります。

そもそも底地とは借地人に貸している土地のことで、地主であっても借地人を不当に退去させることはできません。人が住んでいる土地は生活にも直結するため、扱いに注意が必要な点は当然のことでもあります。借地人は月々の地代を地主へと支払い、借りた土地には借地権が設定されています。これを底地と呼びます。 この底地を複数人で共有した場合に起こるリスクとしては、勝手な売却や相続による利権の複雑化、税金などのランニングコストの発生などが代表的でしょう。一つ一つは些細なことかもしれませんが長年にわたって共有を続けることで少しずつ関係が悪化し、かつては仲良くしていた兄弟と土地への考え方の違いから険悪になってしまう可能性もあります。

共有名義人が他の所有者の同意を得ることなく勝手に底地の持分を売った場合、トラブルの発生が考えられます。底地全体をまとめて売却するなら同意は必須ですが、自分の持分のみの売却であれば共有名義人の同意は不要です。そのため、土地を手放して資金化したいなどの理由で自分の持分だけを売ってしまう例も存在します。残された底地についてはそのまま運用を続けていけば充分ですが、かつての共有名義人が底地を売却した第三者が悪質だった場合には残りの土地の売却を迫ってくる可能性もあるでしょう。

基本的に底地は買い手が見つからず、価格的にもそれほど価値が上がりません。共有持分だった一部だけを所持していても半端なため、買取をした第三者は残り分を売却するように迫るか、もしくは自分が購入したものを高値で買うようにと迫ってくることも考えられます。 第三者への持分の売却を制限する方法はありませんが、話し合いをして事前に約束をしておくことはできるでしょう。底地の一部売却は他の部分にも影響します。

共有名義人同士の仲が良好であれば、本来は黙って売却は行わないはずです。 相続によって共有名義人が入れ替わると権利関係はさらに複雑化します。例えば共有名義人だった兄が亡くなった場合、その後を継いで兄の子供が底地を相続したらどうなるのでしょうか。子供は1人ではなく2人かもしれませんし、もっと多い例もあります。1人の相続人から複数人の子供へと相続され、権利を持つ人数は雪だるま式に増えていきます。人数が増えることで意思の統一は難しくなり、売却を行うにしても全員の同意を得ることすら難しくなってしまうでしょう。

底地は貸出中の土地であり、権利を所持していることで定期的に地代が入ってきます。定期収入が得られる点についてはメリットとして挙げられますが、一方で固定資産税や都市計画税などにかかる費用も見過ごすことはできません。基本的に地代はそれほど高額にはならず、場合によっては月々受け取っている地代よりもランニングコストのほうが高くなります。さらに複数人で共有することで1人あたりの収益は低くなり、管理にかかる負担のほうが大きくなってしまいます。 複数人での底地の所有は扱いが難しく、時間が経つほどよりいっそう困難になっていくはずです。親から相続しただけで底地自体に愛着はない、家族の関係が悪くなるぐらいなら早めに手放したいと考える人が多いのも当然のことです。収益性も高いとは言えないため、場合によっては負担ばかりが増えていきます。

底地の共有名義は解消すべき！解消するにはどうしたら？

複数人で所持していることで引き起こされるリスクとトラブルを考慮すると、できるだけ早く共有名義を解消することが大切です。共有名義を解消する方法には、自分の持分の売却、他の権利者の持分の購入、権利者全員で協力しての売却、借地人への売却、さらに借地人と協力しての全体売却などが考えられます。

いずれの方法を選ぶかは権利者の人数や環境によっても異なります。自分にとって最適な方法を選択すると良いでしょう。 共有者への持分の売却は、自分が持っている底地の権利を他の共有者に買い取ってもらう方法です。底地をまとめて一本化していくためにも必要な取引になりますが、まずは購入可能な資金があり信頼できる相手に相談してみると良いでしょう。相手としても買取をすれば単独所有ができるため、今後も土地を所持していく意思があれば積極的に同意してくれるはずです。 反対に、共有者が持っている底地を購入する方法も考えられるでしょう。

まずは購入にあてる資金が必要になるのが難点ですが、自分だけの単独所有にして共有名義を解消することができます。単独所有にした底地は借地人か底地の専門不動産会社へ売却することも可能です。底地をもっともスムーズに買い取ってくれる可能性が高いのはすでに居住している借地人か、買取を専門的に手掛けている不動産会社になります。 また、全員が売却に同意しているのなら、そのまま借地人か専門不動産会社への売却がおすすめです。共有者の間であらかじめ意思を確認し、売却のタイミングなどを合わせることになるでしょう。

借地人と良い関係を作っておけば購入の打診もしやすくなるはずです。もちろん借地人に買取の意思がなければ話は進みませんが、その場合には専門不動産会社に依頼します。 いくら名義人全員に売却の意思があったとしても、残念ながら底地の売価はそれほど高くはなりません。すでに土地を貸してしまっているため購入しても用途に困り、地代の回収ぐらいしかできないのが底地の特徴です。しかし、借地人が借地権の売却を検討しているなら話は別です。

地主が持つ土地と借地人の借地権を一緒に売却する方法は同時売却と呼ばれ、一般的な相場と同等の価格で販売することができます。同時売却は底地をもっとも高く売るために有効な方法ですが、売却益の分配には充分に注意しましょう。共有名義人や借地人など複数人が関わるため、利益の分配については事前にしっかりと決めておかないと後々のトラブルの種になりかねません。 どうしても共有名義人と交渉ができないなら、最終的には自分の共有持分のみを売却する方法があります。

売却先は底地の専門不動産会社となり、この場合は共有名義人の同意などは不要です。土地の査定なども専門不動産会社に依頼できる他、思いもかけない高値で購入してくれる可能性もあるでしょう。底地の扱いに慣れており、売却手続きもスピーディーです。ただし、トラブル防止のためにも不動産会社に売却する旨を共有名義人に伝えておくことをおすすめします。