借地人が地代を滞納した場合に、地主が取れる手段を解説

自分が所有する土地を貸している人を地主、借りている側を借地人や借地権者と呼びます。月々の地代は地主の収入になりますが、もしも滞納が起こったらどのように対処すればいいのでしょうか。借地権は地主側からの契約解除や退去などが難しいのが一般的ですが、催告や特約などの条件を満たすことで裁判を待たずに実施することも可能です。

自分が貸している土地で滞納が起こった場合に取るべき行動と退去までの過程について紹介します。支払いが遅れてしまう事情に寄り添いながらも、改善が見られない相手には断固とした態度を取ることも必要です。

地代滞納で借地契約解除可能だが、条件も

借地権者がなかなか地代を払ってくれない、何度話しても滞納するといった悩みを抱えている地主さんもいるのではないでしょうか。地主にとって地代は生活の糧でもあり、月々きちんと支払ってくれると信じたからこそ大切な土地を貸しています。多くの借地権者はしっかりと支払いをしてくれますが、中には滞納を繰り返し支払ってくれない人が存在するのも事実です。 もしも地代を滞納された場合、地主は借地契約の解除を行うことができます。

借地権については一般的に借主側に有利なことも多いため取り扱いには注意が必要ですが、正当な理由があれば解除は可能です。ただし解除を実施するためには事前に裁判を行い、訴えの正当性を認められなければいけません。滞納があったからといって独断で即時解除できるわけではないため、この点には注意が必要です。 借地権の解除を行うためには、いくつかの条件を満たすことが前提になっています。滞納の理由と金額、期間、そして支払い意思です。

これらの条件を満たした上で、地主と借地権者の信頼関係が壊れるほどの事態なのかを審理されます。契約において双方の意思は非常に重視され、それは土地の貸し借りでも同じです。片方が支払いが遅れているから契約を解除したいと申告をしたとしても、認められるとは限りません。もう一方がどうしても支払えない理由があったことや支払い意思があること、あるいはそれほど遅れておらず悪質ではないことを証明すると、信頼関係が壊れるほどではないと判断されるでしょう。

あくまで滞納という行為によって、もう契約が続けられないほど信頼関係が壊れてしまったかどうかによって結果が左右されます。 過去の事例では滞納期間が長期にわたり、しかも支払い意思が見られなかった事例において信頼関係の破壊が認められています。契約書に記載された滞納期間を超過していることや、すでに催告を何度も行っていることも正当性を証明する根拠になりました。裁判で契約解除を勝ち取るためには支払いが遅れており、かつ契約書の記載に合わせて催告を行っていた事実を残すことが重要になります。

また、借地権者への催告を行うことなく契約を解除する方法も存在します。催告なしで契約解除を行いたい場合には、あらかじめ借地契約書に滞納があった場合の取り扱いについて記載しておきましょう。契約解除になる期間や金額などを特約として設定しておけば、催告なしでの借地契約解除ができることがあります。 ただしこの特約はあくまで双方が作成した契約書上のものであり、裁判になった時に必ず認められるとは限らないということを念頭に置いておきましょう。借地権者が訴えて裁判まで進んだ場合にはあくまで双方の信頼関係が壊されたかどうかが焦点になり、契約書に記載した特約は無効となることもあります。このため、たとえ特約があったとしても催告を行い、念のために記録に残しておくことも重要になってきます。

地代滞納時、地主が取るべき手順

貸していた土地の地代を支払ってくれない、滞納しているといった場合に、地主はまず借地権者に対して支払いを要求する旨の催告を行います。催告は書面で送付し、配達証明郵便などで記録を残します。催告書のフォーマットは決まっていませんが、地代が滞納になっていることやいつまでに支払ってほしいという期限、守られなかった場合には契約を解除することなどを明記しましょう。催告と同時に契約解除書の送付も可能です。

地主側が本気で解除を考えていることを知らせるためにも、間を置かない電話や発送が効果的でしょう。 催告の発送は不払いや滞納などで不利益を被った側が送ることを定められており、これは土地の貸し借りについても同様です。不利益を被った土地の借賃の不払いや滞納にあることを明確にしておけば、後々裁判に進んだ際の資料にも利用できます。 催告や解約解除書を見た借地権者が連絡をしてきたら、ひとまずは支払いが遅れている理由を聞いて交渉に応じることになります。

ただ支払わない借地権者とだけ腹を立てているよりも、なぜ支払えなかったのか、遅れてしまう理由があったのかなど細かな事情を聞くことで納得できるかもしれません。そのまま土地の貸し借りが続く場合には長い付き合いになることも多いため、地主側としても事情次第で穏便に済ませることをすすめします。

借地権者がしっかりと反省しているようなら今後の支払いについて話し合い、合意書を作って記録に残します。明確な記録に残すことで再度滞納が発生した際にも有利に運ぶことができるでしょう。 送付した催告にまったく反応がなかったら、裁判へと進むことになります。また、指定した期限までに支払いがなく、反省の色も見えない場合にもやはり裁判で審理を待つことになります。

裁判所へ行う不動産明渡請求訴訟の提起については弁護士などの専門家への依頼が通例です。催告によって支払いがなかった場合には契約解除を行う旨を通達しているため、提訴した時点で賃貸借契約は解除となり、退去や未払いの地代の請求などを行っていくことになります。 不動産明渡請求訴訟は貸した土地からの退去と未払い分の地代の支払いを求めるものです。送付した催告書などもすべて裁判所に提出し、資料として利用されます。

地主側の主張と催告を行ってきた事実を証明する書類はもれなく保存しておき、この時にまとめて提出することになるでしょう。貸していた土地に借地権者名義の建物がある場合には同時に撤去も請求する必要があります。 不動産明渡請求が確定して地主の主張が認められると、借地権者は土地を明け渡すことになるでしょう。そのまま退去してくれれば問題はありませんが、中には居座る人がいるのも事実です。土地に居座られてしまった場合には、裁判所に強制執行の申立を行います。強制執行は地主ではなく国が行うもので、裁判の結果に基づいて協定的に退去します。ただしこの方法では残存物の撤去費用や建物解体費用は地主負担となります。

地代滞納を踏まえた契約を

借地権者の状況によっては地代滞納は充分に起こり得るトラブルです。まったく悪意などはなく単純に給料や生活費が足りなくて滞納してしまった、払わなければいけないと知っていても払えない状況になっているという例も多々あります。地主側ができる対策としては借地権者に契約書をしっかりと読んでもらい、月々の支払い金額や滞納によって起こる事態を把握してもらいましょう。

一般的な借地権では正当な理由がなければ強制的に立ち退かせることはできません。しかしこれは正当な理由があれば裁判で認められ、国の強制執行も利用できるということです。 滞納した場合に行われる催告や契約解除までの期間など、特約についても双方で理解しておく必要があります。また、常時から借地権者との間にできるだけ良い関係を気づいておくことも大切です。双方の顔を知っていて好意があれば、相手を困らせようとする人の数はぐっと減ります。

地代の滞納は地主にとって収入の減少に直結する点も理解してもらうことをおすすめします。支払いが遅れるのはなんとなく悪いというわけではなく、目の前にいる地主が困ると理解することで支払いが遅れにくくなります。自分や家族に好意的に接してくれてよく話す地主さんのことは、誰もが困らせたくないはずです。 信用できる借地権者にのみ土地を貸すのも良い方法です。事前に契約について丁寧に話し合いを重ね、信頼関係が築ける人との付き合いを深めていきましょう。