よくある底地にまつわるトラブル！トラブルの事前・事後に行うべき行動とは

底地は決して少ないわけではないのですが、トラブルが起こりやすい土地でもあります。土地の所有者と土地の利用者が違いますので、トラブルがつきものと言っても良いのかもしれません。

しかし、トラブルに巻き込まれてしまっては大変です。 様々なケースが考えられます。自分がどのようなケースに該当しているのかによっても、どのような行動を起こすべきかが代わります。適切な行動を起こすことで、複雑で難しいケースのように見えたとしても、トラブルを解決することができるでしょう。では、どのような底地のトラブルがあるのかを考えていきます。

底地は非常にトラブルが多い不動産

底地自体が非常にトラブルが多く、頭を抱えていませんか。借地人が更新料を払いたくないと言って、支払いを拒んでしまうこともあります。なぜ、払わないといけないんだと言われたりしませんか。法的に払う必要がないから払わないと言われてしまうこともあるかもしれません。

実は、土地の更新料に関しては明確な法整備がなされていません。土地賃貸契約書に記載されていないと、借地人が支払いを拒むことは考えられます。このため、土地賃貸契約書の更新料を支払うかどうか特約で記載しておくと良いです。そうすれば、支払いを拒むこともできなくなるでしょう。 地代を滞納する借地人もいるかもしれません。これは、困っている地主が多いケースなのかもしれません。このような場合は、どうすれば良いのでしょうか。 裁判所の力を借りる方法があります。そもそも借地契約が成立した時点で、借地人は地主に対して地代を支払う義務が発生します。このため、借地人が支払わなかった場合は借地契約を解除しましょう。

さすがに、1回や2回程度滞納しただけでは借地契約を解除することが難しいです。何回も滞納を繰り返していたり、ずっと滞納し続けているのであれば借地契約解除が認められます。 ずっと底地周辺の状態が変わらないと言うこともありますが、どんどん底地周辺の開発が進むこともあります。もちろん、特に開発など目立って進んではいなかったとしても地価がどんどん上がることもあるでしょう。 地価が上がれば固定資産税や都市計画税の金額よりも地代の方が安くなることもあります。このため、地代を値上げしたいと借地人に伝えたところ、拒否されたという人もいるかもしれません。さすがに、値上げしないと地主の方が損をしてしまうかもしれませんので、放置するわけにはいかないはずです。

どうやって交渉すればうまくいくのかが気になりませんか。値上げの理由を記載した計算書を作成して、それを提示してみてください。固定資産税や都市計画税が上がっているために、今のままでは赤字になってしまうと言うようなことを伝えてみませんか。地主が収益を増やそうと思っていると勘違いしている借地人もいるかもしれません。やむを得ない事情をあるのならば仕方がないと思って値上げをきっと受け入れてくれるはずです。 また、底地自体が共有名義となっていると言うことはありませんか。自分だけではなく複数人で共有して所有しているとなると、売却したい時に自由に売却できなくなります。 親子や兄弟などの親族で共有していることが多いのではありませんか。誰と共有していたとしても、底地を売却する際には共有名義全員の同意がないと売却することができなくなります。

大人数で所有していた場合であれば、反対する人が増える可能性も高いでしょう。一人でも売却に反対する人がいれば、その底地を売却することはできません。 ただし、自分が所有している底地だけであれば自由に売却することができます。だから自分が所有している底地だけを売却しようとするかもしれませんが、こう言う時にトラブルが起こりやすいです。と言うのも、他の共有名義の地主に対してそのことを言わないといけないと言うことがないからです。

黙って底地を売却すると、トラブルが起こるかもしれません。 共有名義の底地であれば、より一層トラブルが起こりやすいので相談して名義を一人に絞るのも一つの手です。相談しても結論が出ないこともありますので、共有名義のままで底地を売却する人が出る可能性もあります。他のトラブルも大変なことではありますが、これが最も難しいトラブルなのかもしれません。どのような方法で解決するかを相談して決めると良いです。

トラブル前後に注意すべきポイント

更新料を払いたくないと言う借地人は、意外と多いです。地主は絶対に借地人が更新料を払うと思ってしまうかもしれませんが、万が一のことに備えておいた方が良いです。土地賃貸契約書に更新料を支払うことを特約で記載しておいてください。これだけで、トラブルになるかならないか大きく変わるはずです。 地代に対するトラブルは多いですが、地代を払わない状態が続くようであれば契約解除を考えることです。

何ヶ月くらい滞納したら裁判所で契約解除を認めてくれるのかですが、6ヶ月で認められたケースがあります。6ヶ月以上地代が滞納されているのならば、裁判所へ行ってみてください。 地代の値上げの交渉ですが、一般的な地代はいくらくらいかを知ると良いです。住宅用の土地であれば固定資産税と都市計画税の3〜5倍、商業用の土地であれば固定資産税と都市計画税の5〜8倍となります。この数字を使用するなどして値上げの理由を記載した計算書を借地人に見せてみませんか。

そうすると、納得してもらえるかもしれません。 中には借地人が契約違反をして契約を解除したいと思っている地主もいるかもしれません。借地条件違反と言うことですが、これは土地賃貸契約に定めた借地条件に違反している建物を建てたり無断で借地上の建物を増改築したことなどです。地主の承諾を得ないで勝手に以上のようなことをした場合も備えておきたいことがあります。 大抵の底地は平成4年の借地借家法制定よりも前の旧借地法で契約しているでしょう。

契約した本人だけではなく、相続したと言うケースもあります。旧借地法で契約していると旧借地法が適用されてしまいます。 借地人と契約をするときには、土地賃貸借契約書に違反した際の特約を書いておくことです。違反した時の特約事項が書いてあれば、借地人が勝手なことをした時にスムーズに契約解除することができます。これから、契約をするのであれば特約を記載しておきましょう。 トラブルを未然に防ぐために最も有効な方法は、地主と借地人とのコミュニケーションをしっかりとしておくことです。コミュニケーション不足になるとトラブルに発展しやすいからです。

日頃からできる限り地主と借地人との間でコミュニケーションを取っておけば、トラブルにならなくて済むかもしれません。 底地は相続の際にもトラブルになりやすいです。底地の所有者が、生前に遺言書でどうすべきかを記しておくと安心できます。また、できる限り底地は共有名義ではなく単独名義にしておくことでトラブルを防げます。共有名義同士でしっかりと話し合って単独名義にしておきましょう。 底地は土地の所有者と使用者が違いますから、トラブルが起こりやすいのは仕方がありません。共有名義となってしまうと、より一層トラブルに発展しやすくなります。未然にトラブルを防ぐ方法がありますから、今後のことを考えて契約する時に気をつけたり、共有名義を単独名義にするようにしておくと良いです。