底地と聞いてピンとくる人は、かなり深淵な知識を持つ人です。メディアなどを通じて、あまり発信される言葉ではありません。 底地とは、1つの土地に自分と他の人の権利が同時に存在していて扱いが難しい不動産です。トラブルになることも多く、実際に底地を相続してから頭を悩ませる人も多いです。
底地は土地そのものと言える一方で、借地は借地権という権利といった違いがあります。底地の評価はいわゆる鑑定評価が基本になりますが、相場と言える基準はありません。いろいろな観点から個別に評価がされていて、1つの指標では測れない難しさがあります。
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一般的に底地は、借地権が設定されている土地のことを指します。貸地と呼ばれることもあります。土地を貸す人が地主で、借りた人が借地人です。 地主が土地を誰かに貸すとその土地は底地になり、土地を所有する土地所有権と地代をもらう権利の地代徴収権を持つことになります。一方で土地の利用権は、一時的に失われます。 土地を借りる借地人は地代を支払わなければいけませんが、その代わりに土地に建物を建てたりして利用する借地権が発生するという流れです。
借地人には土地を利用する権利が発生しますが、建物を増改築したり土地を改良したり、物件の売却をするときにはすべて地主の承諾を得てなければいけません。 同じ土地に借地人と地主のどちらの権利も発生し交錯するため、権利関係はとても複雑です。 底地と借地権は、セットで語られることが多いです。そのため、意味を混同して分からなくなる人もいます。 底地は借地権が付いている土地のことで、借地は借地権と呼ばれる権利を指すと理解すればわかりやすいです。
地主が所有する底地についている借地権を借りているのが、借地人という解釈で間違いはありません。底地を人に貸さないのなら、それはただの土地です。誰かに貸すという目的が与えられたときに初めて、土地には地主以外が利用する借地権が発生します。 底地は借地権が設定されている土地だと説明されるのは、このためです。底地では、土地の権利のうち借地権を借地人に貸している状態です。地主は土地に建物を建てて利用することはできません。
利用する権利が、地主からは失われているためです。 底地を持っている地主の権利は土地の所有権と、地代や利用料をもらう権利の2つです。 借地は、土地そのものを指す言葉ではありません。権利を借りている状態を言います。権利の中には、土地を利用できる項目が含まれてはいますが、土地の所有権があるわけではありません。あくまでも、借りているだけです。建物の所有を目的とする地上権又は土地賃借権が、借地権の具体的な内容です。
建物の所有目的というポイントがミソで、例えば墓地や駐車場等は、建物の所有が目的ではありません。これらの借地契約を結んだときには、借地人が保護される借地借家法が適用されないこともあります。借地借家法が適用されなければ、地主から明け渡しの要求があったときに、すぐに土地を明け渡さなければいけなくなります。急に土地を開け渡せと言われても困るので、注意が必要です。
基本的に土地は、所有する者が自分の好きなように売却したり、土地の上に建物を建てたりと自由に活用ができます。これらの権利をまとめて、土地の完全所有権と呼びます。完全所有権が失われていない土地が、完全所有地です。自分が持っている更地などは、いわゆる完全所有地と呼ばれます。 これが底地になると、誰かに土地を貸して、自由に活用することはできません。所有権としては不完全だと言えます。このため底地は、不完全な所有権の土地、つまり不完全所有地と呼ばれます。
底地の評価方法は一律ではなく、いろいろな観点から評価されます。物件ごとに基準は異なり、一言では言えません。底地の評価はすべて個別的と言え、同じ方法で同じ評価がされるものはありません。 不動産鑑定士が底地をそれぞれ見た上で、鑑定・評価し、価値を見定めるのが一般的です。 底地の地代の決め方には、いくつか方法があります。積算法や差額配分方式・賃貸事例比較方式・スライド方式などです。
これらの算出方法はあるものの、それぞれの底地の権利関係者の個別的な事情が複雑に絡み合っているので、契約内容もそれぞれ異なり、算出された地代の額が他のケースに適用されるとは限りません。あくまでも、俯瞰的に見た金額をその時々で決めたものだということを忘れてはいけません。 より現実的な指標になるものもあります。それが、固定資産税等の土地にかかる税金です。底地でもその地の所有権は地主にあるので、税金は地主が負担をします。地主は税金を払わなければいけないので、その土地の地代収益により賄わなければいけません。
地代を決めるときには、税金を考慮に入れるのが自然です。 地代の相場は、固定資産税や都市計画税の3倍から5倍程度と言われます。これが適正価格として考えられるのが一般的です。固定資産税や都市計画税は公租公課と呼ばれていて、これに倍率をかけて地代を算定する方法は、公租公課倍率法などと呼ばれます。この倍率には明確な根拠があるわけでは無いですが、過去の判例などを見て、3倍程度から5倍位までが慣例となって使われることが多いです。 地代の収益で税金を賄うことができないなら、賃貸借契約を結ぶ前に、土地の所有自体が困難になります。
公租公課の負担額よりも高めの地代になるのは、いわば当然です。地代を決めるときには、土地の価値で論ずるよりも、固定資産税や都市計画税がこれぐらいかかるので、地代はこれくらいもらわなければ成り立たないと説明した方が、借地人にとってもわかりやすいです。 土地や建物等の不動産を所有している人には、税金がかかります。
底地でも税金の例外とはならないので、地主は誰かに土地を貸していても、納税の義務があります。ちなみに、底地だからといって、税率が軽減されるようなこともありません。特約で少し得ができるのではないかと考える人も中にはいますが、そんなことは無いので注意が必要です。 底地の所有や売却をするときの税金の計算は簡単ではありません。難しくてよくわからないというときには、専門家の税理士や税務署に相談をしてみると良いです。
底地にかかる税金としてまず挙げられるのが、固定資産税です。固定資産税は土地や家屋の他、駐車場や門などの償却資産にも課せられます。地方税の1種で、固定資産税額は個別に計算されています。 固定資産税は、固定資産税評価額に標準税率の1.4パーセントをかけることで算出される計算です。
固定資産税評価額は、固定資産税を賦課する基準で、国土交通省が毎年定めている地価公示価格の7割を目安としています。 標準税率は、市町村の地方自治体が課税する時用いている税率です。これは市町村によって異なることがあるので、底地がある土地が属している市町村の税率を調べなければいけません。 地主が所有している底地が市街化区域にある不動産だったら、その底地は都市計画税の徴収の対象です。都市計画税は、公園や道路の整備都市計画事業や、土地区画整理事業に必要な費用にあてられる税金です。
都市計画税額は、固定資産税評価額に最高0.3パーセントをかけて算出されます。上限が0.3パーセントとなっているだけで、これよりも低い地域もあります。 底地を売却することになったら、ここにも税金や費用がかかります。印紙税や譲渡所得税等です。譲渡所得税は、不動産を売却することによって得られる所得に対し課税されます。不動産を所有していた期間によって税率が異なるのが特徴的です。
所有していた期間が5年以内ならば、短期譲渡所得として約39パーセントが課せられます。5年を超える期間対象となる土地を所有をしていたならば、長期譲渡所得で約20パーセントです。 印紙税は、不動産を売却したり、売買契約書等の公的書類に添付する収入印紙で納税される仕組みになっています。収入印紙は、公的書類の作成にかかった手数料を徴収する目的があります。契約をする金額によって、印紙税額は異なります。国税庁のホームページに詳しく掲載してあるので、気になる人は見てみると良いです。どのくらいの手数料がかかっているのか、目安がわかります。
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