念願が叶ってマイホームを購入したは良いが、その後すぐに離婚に至るということもあり得ます。もちろん家を買う段階では、離婚をすることなど考えていない人が大半ですが、夫婦の仲があっという間にこじれてしまうことは、珍しいことではありません。
離婚にまつわるあらゆる手続きを進めなければならず大変な中で、家のことを考えるのはなかなかの苦労です。夫や妻がしなければならない手続きには、どんなことがあるでしょう。売り払うなら、できるだけ高額で売却したいと考えるのが通常です。住み替えの方法なども、どのようにすれば良いかわかっている人は稀です。
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購入した物件をどうするのかは、大きく分けて二通りの選択肢があります。まずは家を売却し、利益を折半にする方法です。売れた金額から税金や仲介手数料を差し引いて、均等に配分することが多いです。 もう一つの方法として、夫か妻のどちらかが住み続け、評価額を払うやり方があります。
特有財産によって家を購入しているときは、少し話がややこしいです。結婚する前のどちらかの貯金で支払っている時や、片方の親からたくさんの援助を受けているときには、特有財産とみなされます。このケースでは、特有財産の部分は分与の対象から外れることになります。 家を買った金額の中から特有財産で支払われた割合を計算し、現在の家の評価額から割合分を除いた金額を、2人で分与するのが一般的な流れです。
家をどのような形で購入したかによっても、少し考え方は違ってきます。新築のマンションなのか一戸建てなのか、中古マンションなのか中古の一戸建てなのかなど、家の買い方は様々です。 新築のマンションや新築の一戸建てを購入している場合、1度でも誰かが住んだことによって中古物件扱いになることは、忘れてはいけません。住居した期間は関係ないです。中古物件となると、価値は大きく下がります。
たとえ購入したばかりでも、離婚をして売るとなると、損をしてしまう印象が強いです。建築会社の利益分の上乗せや、不動産会社の広告費がかかっているため、新築価格は高くなっているのが通常です。 離婚をしてすぐに手続きをし、3ヶ月以内に売れたとしても、相場価格は1割以上減ります。
もちろん、建っている場所や状態によって評価額は違うので、査定が必要です。安く新築物件を購入していたときには、売却価格の方が上回ることもありますが、そんなケースは希です。 中古マンションを購入しているケースでは、住んだことによる価格変動が起きにくくなります。人気が高い物件なら、買った時よりも高く売れるケースも結構あります。 一戸建てを中古で購入しているケースも似ていて、価格変動は少ないです。
離婚の後家を売却せず、夫婦でどちらかが済むわけでもなく、誰かに貸すという選択肢があります。賃貸に出すことで利益が出るので、それを夫婦で折半できます。たいした手間もかかりません。 家を購入したばかりでもったいないので、どちらかが住むという選択肢もあります。売却せずに住み続ける人も、意外と多いです。
例えば住宅ローンが残っている状態で夫が名義人の家に、妻が住み続けることもあります。ローンの名義人と違う人が住むときには、その後の支払いをどうするかについて、夫婦間できちんと話し合わなければいけません。 夫がローンを払い続けながら、妻が住むケースではしばしば、夫の経済状況や考え方の変化によって住宅ローンの不払いが起きます。トラブルに陥らないためには、離婚協議書を作成しておくと良いです。できれば公正証書にしておくのがベターです。
住宅ローンの支払いを変更したいときは、新しい名義人が金融機関で審査を受けなければいけません。審査が通らないこともあります。これは別の金融機関に乗り換える時も一緒で、新しい名義人で審査が行われることを、頭に入れておかなければいけません。 共同で名義人になっているケースでも、夫婦の同意があれば売却することができますし、どちらかが住み続けることもできます。 家の売却を考えるとき、単独名義なら片方の意思で売ることができます。
ただ、共同名義のときには夫婦どちらの反対があっても、売却ができません。売却を行うときの対処方法は、オーバーローンやアンダーローンによって異なってきます。オーバーローンなのか、アンダーローンなのかは事前に調べておくと良いです。 離婚をした後のマイホームの取り扱いについては、夫婦間で住宅ローン契約や登記簿謄本とは違った取り決めがされることもあります。ただこれは口約束では、たとえ夫婦でも法律的な効力がありません。
夫が住宅ローンを今後支払い続けながら、妻がその家に住み続けるケースを考えてみます。 家に住むのは妻ですが、家の所有者は法律に則って考えれば夫になります。夫が何らかの理由でローンの支払いをしなくなってしまうと、妻はその家に住み続けることができなくなることもあるため、注意が必要です。 離婚をして、家にどちらが住むのかなどを決めた後でトラブルになることを予防する意味で、離婚協議書を作成して公正証書化しておくのがやはり安心です。法律に則って作成された公文書なら、法的な効力を持ちます。もしその内容に違反があったときには、財産の差し押さえ等強い対応に出ることもできるので、より強く安心を担保することができます。
夫婦で離婚が成立したときに、住宅ローンが終わっているとは限りません。住宅ローンがまだ残っているケースで、夫が名義人の時に夫が離婚後も住み続けるパターンもあります。この場合は、特に手続きは必要なく、従来の契約通りに名義人がそのまま住宅ローンを返済するという流れです。ただ、離婚後の家の評価額が住宅ローンの残債を上回るケースもあります。その時には、財産分与の割合に則った金額を、相手に支払わなければいけません。
住宅ローンが残っているケースで知っておかなければいけないのが、オーバーローンとアンダーローンです。家を売る時、その金額が住宅ローンの残債を下回っているのがオーバーローンです。 オーバーローンのときには、売却して得られた利益をそのまま返済に充てるとしても、住宅ローンが完済できない状態に陥ります。残ったローンは、預貯金等で支払わなければいけません。 オーバーローンの状態の家を売るときには、住宅ローンをお願いしている金融機関の同意が必要です。
同意を得てから家を売ることがいわゆる「任意売却」で、メディア等を通じてニュースでよく見かける言葉です。任意売却を選択するときには、ローンの不払いによって、信用情報に登録されるかもしれないことを覚えておかなければいけません。 任意売却が選択できるのは、住宅ローンの支払いが一定期間滞納された場合です。
一方で半年程度売れなければ、金融機関が裁判所に申し出て家が競売されてしまうこともあります。競売も家を売却する方法の1つですが、ここにも注意点があります。競売によって売却される場合、相場がかなり安くなってしまうのが一般的です。概ね7割から8割程度にまで売却額が下がってしまうので、注意が必要です。損失の幅が大きな売却方法になるので、できれば避けた方が良いでしょう。 ローンを支払っても手元に利益が残るのが、アンダーローンです。
家の価格が住宅ローンの残債を上回っているため、完済してもまだお金が残り，財産分与の対象にすることができます。アンダーローンの家を売却するときの方法が、仲介と買取です。 仲介は、不動産会社に頼んで、買主と売主の橋渡しをしてもらいます。買取は、不動産会社が家をひとまず買い取った後、購入者を探す方法です。 仲介の方が買取よりも少し高く売却することができますが、比較的時間がかかります。買取にすると割安になってしまうものの、購入者が見つかるまでの時間をかけることがなく、スピーディーです。
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