離婚後の住宅ローンの扱いについて。夫・妻でどう支払いを担当するのかについて

離婚後の住宅ローンはどちらが払うのだろう、売りたいけどどうすればよいのだろうなど、離婚する予定だけど住宅ローンの扱いが分からなくて困っている人もいるはずです。じつは離婚後のローンの扱いは残債や契約内容によって対処方が違います。

オーバーローンなのかアンダーローンなのか、名義をどうするのかなど、住宅は財産分与の中でも重要な位置づけなので、離婚前にどういったメリットやデメリットがあるのかを知ってしっかりと準備することが大切です。ここでは離婚後の住宅ローンに関する様々なことを分かりやすく説明するので参考にしてください。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の選択肢

離婚時に住宅ローンが残っている場合はオーバーローンかアンダーローンかで対処が違ってきます。オーバーローンとは購入した住宅の資産価値よりもローン残高が上回ることです。住宅には減価償却という考え方があるため時間の経過とともに価値が下がります。

このため毎月の支払額が少ない場合や物件価格より高い融資を受けた場合に残債が資産を上回ることになります。これに対し資産価値がローン残高を上回る場合がアンダーローンです。どちらの状態なのかは、手元にある返済予定表を見れば確認できますが、分からない場合は融資を受けている金融機関に照会を依頼すれば教えてもらえます。 住宅は財産分与の対象でもあることから、どうするのがよいかは残債の状態で決まります。

アンダーローンであれば不動産を売却して住宅ローン返済に充てても売却資金が残るため、残った資金を折半して分割することができます。オーバーローンの場合は売却しても完済できないためどちらかが住み続けてローンを支払うことになります。どうしても売却したいときはどちらかが売却額とローンの差額を支払う必要がでてきますが、それもできない場合は任意売却するか競売にかけることになります。

任意売却は通常の不動産売却と同じで債権者の申し立てによる売却なので、住宅の明け渡し時期など、債務者自身が自由に決めることができます。これに対し競売は損害遅延金などが発生して借金が増える可能性があるため債務者にとってメリットはほとんどないです。 オーバーローンの場合は売却しないでどちらかが居住して残債を支払続けることになりますが、この場合、契約時の名義がどちらになっているかが重要で、ローンの名義人に離婚後も住宅ローンを返済する義務が生じます。契約時の名義には種類があり、夫婦のいずれかが単独で返済義務を負っている単独債務、連帯して債務返済の義務を負う連帯債務、夫婦で別々のローンの債務者になり各々がそれぞれのローンの連帯保証人になるペアローンがあります。単独ローンだと分かりやすいですが、連帯債務やペアローンの場合は単独ローンへの切り替えを認めてもらえない可能性があります。

問題になるのは、ローン返済者と居住者が異なるケース

住宅ローンが残っている場合、離婚するとなるといろいろなリスクが生じる可能性があります。問題になりやすいのが住宅ローンの名義人が夫の住宅に妻が住み続けるケースです。妻にとっては生活環境が変わらない、子どもが一緒の場合は子供の学校や友人関係といった生活環境も変わらない、離婚して家を出る場合は新しく家を借りる費用や家財道具を揃えてるための費用が必要になりますが、そのまま住み続けることでそうした費用は発生しないので経済的な負担も減らすことができます。

だたしそうした状態だとトラブルが生じる可能性があることを知っておきます。夫が、再婚や転職などをきっかけに家計に変動が生じ住宅ローンを支払えなくなる、勝手に売却されてしまう可能性がある、妻が連帯保証人になっているとローンの支払が遅延した場合は請求される可能性があるなどです。支払が滞ったときは、最終的には競売にかけられるので妻は住み続けることができなくなります。また夫側にも、妻に期限を定めて居住を許したのに退去してくれないといったトラブルが生じる可能性があります。 それでは離婚後にトラブル回避するための解決策ですが、まず夫が住み続ける場合で残債よりも住宅の資産価値がある場合は、上回っている部分は財産分与の対象になるので夫から妻に支払います。

また妻が連帯保証人になっている場合は金融機関に保証人から外れることを連絡して交渉しますが、この場合認められる可能性は低いので保証協会の利用や金融機関から一定額の入金を求められることを知っておきます。夫婦連帯債務から夫の単独債務に変更する場合も同様で、妻の部分を借り換えて夫の単独債務にしますが、この場合は借りられる額が少なくなり、保証協会を利用するなど対策が必要になります。

連帯債務から外れたことで妻に贈与税がかかる可能性もあります。これは本来払うべき妻側の債務を夫が返済することになるからで、それが贈与とみなされるからです。贈与税を発生させないためには離婚時に妻の分を一括返済することが必要です。 妻が住宅に住み続ける場合は2通りの対処方法があります。まずは夫から妻にローンの名義を変更したり、夫婦連帯債務を妻の単独債務に切替えることです。一般的に金融機関は簡単には認めてくれないので、その場合は住宅ローンの借り換えを検討します。ただし新たにローン審査が必要になり、妻の年収や勤続状況によっては審査を通過するのは難しいです。もうひとつは夫がローンを完済まで支払続けることを公正証書に記載することです。

ローンの借り換えができないと居住し続けることが難しくなりますが、それでも子供のことや諸事情を考えて住み続けたいと考える妻もいます。離婚時の口約束や自分たちで作った文書は一応の証拠にはなりますが、価値が低いのでトラブルになった場合は裁判になる可能性があります。公正証書であれば証拠としての価値が高いので一定の条件を満たせば裁判になることなく強制執行もできるので、夫が住宅ローンを払い続けて妻はそのまま住み、完済後は家の所有名義を夫から妻に変えると記載しておくことでリスクを軽減できます。 夫の不倫が原因で離婚に至った場合は、慰謝料の代わりに夫が住宅ローンを払い続ける取り決めにできます。

また夫がローンを支払い続ける場合、養育費と相殺できるのかといった問題については、できる場合とできない場合があります。夫がローンを払っている家に妻が住み続けている場合は相殺できますが、夫が住み続けている場合は基本的には相殺できないと考えます。 住宅ローンが残っている状態で離婚する場合は、いろいろなリスクがあり手続きが必要ですが、離婚できないわけではないのでどんな問題が生じるのかについて前もってきちんと知っておくことが大切です。