マンションの管理費を滞納するとどうなる？競売や任意売却などについて解説

マンションの管理費は、共有部分の維持費用に使われるものです。その他、廊下やエレベーター、エントランスの電気代や設備の保守・メンテナンス費用はこの管理費から支払われています。

しっかりマンションの住民のために使用されている費用なので、支払いを滞るとマンションの住民に迷惑をかけることになります。それでも支払いを拒否した場合、しかるべき処置が待ち構えているものです。支払いがスムーズに出来ない場合は、出来るだけ早い段階でその旨を管理組合や理事会に相談することが大切と言えます。ただ黙っているだけでは、最悪差し押さえということもあり得るのです。

思わぬ落とし穴、マンションの管理費滞納とは

マンションの住んでいたものの、管理費が支払えない。そんな状態に陥るケースが増えています。 では、実際にマンション住まいをしている人が、管理費を納めなかった場合どういった流れをとることになるのでしょう。住宅ローンは返済済みでも、マンションの管理費用を支払わなかった場合、金融機関のようにマンションの管理組合から支払い督促が入るようなことはありません。そのため、当事者が管理費の滞納の気づかないという悪循環に陥ります。

マンションの管理費や修繕積立金は、共用部分の維持管理や光熱費、大規模修繕工事などの際に役立てるために必要です。管理費支払い拒否や滞納は、マンションの管理組合だけではなく住民全体に迷惑をかけている状態と言えます。 管理費を支払わない時期が続いた場合、最初に行われるのが管理組合からの電話や書面による督促です。それでも支払いされなければ、内容証明郵便を使用することもあります。それでも支払いがない場合は、いよいよ口座の差し押さえや競売によって管理費の滞納分を回収することになるのです。

通常であれば滞納が発生した場合、管理組合は理事会においてその報告を行います。督促を行ったものの反応がない場合や、金額が大きい場合は悪質な滞納者と見なされるのです。理事会に出席しいているメンバーは、マンションの住民の中でも区分所有者が構成されています。理事会で報告が行われた場合、対応を協議し、場合によっては滞納者が理事に選任されて滞納問題を責められることもあり得るのです。 マンションで年に1度総会が実施されます。総会では滞納の件と法的手続きを進めるかどうかを決めるため、出席している理事とマンションの区分所有者に報告を行うのです。こうした状態となると、マンションの全員が滞納問題を知っていることになります。

自分の家族や自分自身の居場所で心苦しい思いをすることがあるかもしれません。 あまりにも長い期間の滞納と、金額の大きい管理費用の場合は、管理組合の判断で代理人弁護士を選任して訴訟を行うことになります。訴訟では、債務名義に基づいて競売を申し立てることになるのです。 こうすることで、対象者へ金額を強制的に支払わせることが可能です。これまで支払わなかった管理費だけではなく、遅延損害金や訴訟・競売にかかった費用すべてが対象者に請求されることも忘れてはいけません。遅くなれば遅くなるほど、支払い金額が膨れ上がることを覚えておくべきです。 マンションの管理費滞納で訴訟や競売といったトラブルを引き起こすことが信じられない、と受け止める方も多いでしょう。

ですが、管理費の滞納による競売は法律で認められているものです。 これは、マンションの区分所有法59条で定められており、競売の請求により強制的にその区分所有権等を奪うことができることが明記されています。マンション購入時は、住宅ローンをマンション自体にしているケースがほとんどです。そのような場合は、競売のあとに銀行が債務回収を行います。 本来であればこのような競売で管理組合が滞納された管理費を回収できる見込みはほとんどないものです。このような処置を取らざるを得ないのは、マンション住民の生活に支障を来すと考えられたからに他ありません。 悪質な区分所有者を排除する、という目的のための最終手段が講じられたととらえるべきでしょう。

マンションの管理費滞納でこのような処置が講じられるのは、1か月や2か月程度の支払い忘れでは発生しないことです。悪質対象者とされるのは3か月以上ととらえましょう。近年では1年以上納めることをしていなくても、マンション生活を送っているというケースも見られています。 具体的な流れとしては、管理費の滞納への督促は管理会社の業務とされているものです。入金をしなかった時点から最初の6か月までは、管理会社からの督促が行われます。 管理会社は、管理組合の代理人となることは出来ないので、支払いの分割弁済といった交渉をすることが出来ません。あくまでメッセンジャーとして伝えるだけの役割と認識すべきです。 このような通常の督促でも支払わない場合、内容証明郵便を使用することになります。気を付けてほしいのは、この内容証明郵便はただ出される書面ではありません。

これはいわば、最後通告であると認識すべきです。「次回は裁判の手続きを行います」といいう組合の姿勢を見せるための書面でもあります。受け取る前に出来るだけ速やかに支払いを行いたいものです。 内容証明郵便受け取り後、リアクションが無ければ裁判へと流れます。裁判の案件は支払い督促、少額訴訟、通常の訴訟と多種多様な方法があるものです。滞納のかたちによって、最適な方法が選択されます。これで勝訴判決が出た場合は、速やかに司法の判断に従うべきです。従わない場合には、差し押さえや競売となります。 あらかじめこのようなトラブルを回避するのは、管理費の支払いを行うことが一番です。そして滞納した場合の罰則をよく知っておくことも大切な事と言えます。

罰則の内容は、法廷利率以上の遅延損害金を請求することや、弁護士などが必要となった場合、対象者が全てその費用を負担すると掲載されていることがほとんどです。 具体的にどのようなペナルティが発生するのかを事前に知っておけば、リスク回避にも繋がるでしょう。 滞納中でもマンション住民とは生活を続けなければなりあせん。通常であれば、対象者の存在をマンション住民に公表するという罰則は存在しないものです。プライバシーは保護されますが、理事会が行われるのでこれに関わる人々は費用に関する案件を知っていることになります。

住みにくさを感じながらの生活は、徒労がつきものです。出来るだけ速やかにトラブル解決を行いましょう。 競売などに至る前に、大体の場合において弁護士の受任通知や内容証明郵便を受け取った時点で対象者に本気度は伝わります。そこで一括支払いすることは多く、弁護士を通じての話し合いであればスムーズに進むものです。管理会社や理事会だけで解決しようとせず、専門家を早い段階で採用することも滞納者の救済に繋がります。中には、住宅ローンの支払いを優先させている場合もあるものです。

マンション管理費の支払い目途がたたない場合は売却を

管理費が支払えないことから、金銭的な負担が膨らみ、債務整理の最終手段として選ばれるのが、マンションそのものの売却です。住宅を売却するときには、所有者が自分の意思で実行する「通常売却」がメジャーですが、それ以外の方法も存在します。 管理費滞納の結果、借金が膨れ上がり金融機関などが債権者の合意を得て売却する方法は、「任意売却」というものです。さらに、裁判所を通して強制的に行われる売却は「競売」と呼ばれています。

通常売却は、家族が増えたから、不動産を相続したからといった理由から所有者の意思で行われるマンション売却です。通常は不動産会社に仲介を依頼して行われています。売主はここで不動産会社と相談をしながら、価格を調整したり売却時期を検討することが可能です。不動産会社に依頼をするときには、まずマンション物件の査定を依頼します。その後、金額に納得がいけば不動産会社と媒介契約を締結するのです。この場合、売主自身が内覧に対応するなど、接客や交渉を行うこともあります。売買契約を結ぶことが出来れば、マンションを手放すことが可能となるものです。

任意売却は、管理費や住宅ローン支払いが難しいときに金融機関の同意を得て、任意でマンション売却を実行する方法です。任意売却と聞くと、デメリットを思い浮かべて気が進まないという方も存在します。確かに、今後5年は住宅ローンを組むことが出来なくなることや、クレジットカードといった審査が必要となるものが作れなくなるというデメリットは発生するものです。しかし、通常は一般売却の不動産売買と同じ手続きで売却が行われるので、周囲に不信感や不安感を抱かせることなく、マンションを売却することが出来ます。

競売にかけられるよりも相場の価格に近い値段での売却が期待出来る点もメリットです。残債を抑えたいときや、立ち退きを命じられることもなくなります。そう考えれば任意売却という手段を選択するのも、悪いものではありません。 競売は裁判所が強制的に支払いが滞った住宅を売却するものです。不動産所有者は、通常の場合金融機関でマンション購入の費用を用意します。これが住宅ローンです。このローンの支払いが出来なくなったという場合、金融機関は裁判所に競売の申し立てが出来るようになっています。 申し立てが裁判所に認められたあとは、実際に不動産が差し押さえられてしまうのです。競売の物件に支払われたお金は、そのまま債務の支払いにあてられます。