離婚したいけど持ち家に住宅ローンが残っている場合！売却価格や、そもそも売却可能？

離婚時には夫婦生活の間に2人が築き上げてきた財産を分配することになりますが、持ち家を分配するときに困るのが住宅ローンです。

住宅ローンが残っている場合には持ち家を売ることができないのか、気になる人は少なくありません。実際に住宅ローンが残っている家の売却は可能か、売却金額の平均的な相場などを理解しておくと、離婚時にトラブルになる可能性が減ります。住宅ローンが残っている場合の家を財産分与で処分する方法や、話し合いについてなどを明確にしておけば、実際の離婚の時に困ることはありませんので参考にしてください。

住宅ローンが残っている離婚の注意点

離婚時の財産分与の範囲は、家や現金などが対象と考えている人は少なくありませんが、実は正の財産だけではなく負の財産も対象です。つまり、住宅ローンは財産分与の対象となるため、離婚のときには2人で分け合わなければなりません。また、住宅と住宅ローンの名義を確認することも必要です。

住宅ローンの名義は1人の場合と夫婦2人で共有する共有名義とが存在しています。単独の場合、片方の都合で勝手に売却される可能性があるため、よく話し合っておくことが重要です。共有名義の場合は共有する人すべてが同意しない限り売却は不可能です。そのため、離婚時には話し合いをして売却するかどうかを決めることになります。 どちらかが働いていて片方が専業主婦(主夫)の場合、働いているほうの単独名義となっていることがほとんどです。

共稼ぎの場合には収入の多いほうの名義となっており、もう片方は連帯保証人・連帯債務となっている場合があります。また、ペアローンで夫婦2人の名義となっている可能性も少なくありません。 連帯保証の場合は借りている人だけではなく、保証人も住宅ローンの残債を保証する形となります。支払わないときは保証人がすべて支払わなければならないため、注意が必要です。金融機関側に借りている人の支払いの遅れを催促するよう主張することは可能であるため、積極的に主張をすることは大切といえます。

連帯債務とは連帯保証とは異なり、ローンの申し込みをした人と連帯債務者とがそれぞれ同等に返済をしなければならないのが特徴です。 ペアローンは1つの物件を夫婦2人で契約して支払う形となり、お互いがお互いの連帯保証人となります。支払うときには双方が支払っているけれど、片方が支払いが遅れると連帯保証人である配偶者が2つの支払いを1度にしなければならないのが注意点です。離婚をするときにはどちらがどれくらい支払うのかなどを明確にしておくことで、遅延なく支払いを可能にできます。

住宅ローンが残っている離婚の選択肢

離婚で住宅ローンの残っている家をどうするのかは、夫婦2人でよく話し合うことが必要です。子供の学校が変わるのはかわいそう等の理由で家に住み続けたいという人の場合、住宅ローンの返済をよく話し合わなければなりません。この場合、家を出る側が住まいの評価額の持分相当を現金で受け取り、住み続ける側に譲渡する形となるのが大半となります。

住み続ける人が支払う形にしておくことで、家を出る側には何の責任もなくなるため、離婚してから連絡を取ることが嫌な人にとっては最適です。 この場合、住宅ローンの名義人をよく確認し、家を出る側が連帯保証人や連帯債務などの対象となっていないか確認してください。万が一なっていた場合には支払いの面でトラブルとなる可能性が高いです。住み続ける側に新たな連帯保証人などを用意するよう、弁護士を通じて話し合うことが重要となります。

対して住む側が専業主婦や収入が少なくて住宅ローンを支払うことが難しい場合、家を出る側が支払い続けて残る側が家賃を支払う形になることが多いです。ただしこの方法を取っている場合、公正証書を作成してローンのことなどを話し合っておかないと、後日トラブルとなる可能性があります。住む側が早く仕事を見つけるなどの対策を取るなど、ある一定期間のみの支払いであることを明記しておくなど、対策は必要です。

共有名義の場合は単独名義のローンに借り換えておいたほうが安全といえます。現在ローンを支払っている金融機関では借りている人の名義変更は不可能です。そのため、他の金融機関で融資を申し込んでいったんそのローンを完済し、その後新たに借りた金融機関で単独の支払いをすることになります。この時、連帯保証人・連帯債務者を変更することができますので、家を出る側は必ず変更してもらうように話し合って下さい。

これ以外の選択肢となるのが、家を売る方法です。売る場合住宅ローンが残っているため、査定額により売り方が多少異なります。査定の結果出てきた金額が住宅ローンの残額よりも高い場合は、そのまま売ることが可能です。余ったお金を2人で財産分与として分け合うことができます。

しかし、査定額がローンよりも割安となっている場合、任意売却と競売といった選択肢になることが多いです。任意売却の場合は金融機関側に許可を得て所有者の希望条件で不動産を売ることになります。完済できない場合には金融機関側の許可を得て売却をしなければならないため、ある程度話し合いが必要です。競売よりも売却額が高額となるため、事前によく確認したうえで相談してから任意売却の手続きを行うことが重要といえます。

離婚時は住宅ローンの扱いを明確に

住宅ローンが残っているまま離婚をする場合には、まず夫婦2人でよく話し合うことが必要です。夫婦2人だけで話し合いが難しい場合には、弁護士を間に入れて話し合うことで、問題を解決できる可能性が高くなります。住宅ローンの頭金をだれが支払ったのかをよく確認することも重要です。2人で払った場合には当分の権利があるといえますので、必ず確認してください。 家庭裁判所を利用した離婚の場合には財産分与に関しても調停委員を間に入れて話し合うことが可能となるため、それほど問題はありません。

しかし、協議離婚の場合にはトラブルになる可能性がとても高くなります。話し合いの時にはスムーズに会話をしていたとしても、離婚後、約束を反故にされる恐れがあるからです。財産分与の話し合いは必ず弁護士を間に入れて行い、口約束ではなく公正証書を作成して行うことがベストといえます。 全ての財産を納得できる形で分与できるようにすることが、離婚で最も重要な点といえます。

トラブルとなる可能性をすべて排除してお互いにすっきりした気持ちで離婚ができるよう、第三者に入ってもらったほうが合理的です。話し合った結果を公証役場で公正証書を作成しておくことで法的拘束力が発生します。 新たな生活に必要となる資金の元手としたい場合には売却をすることなども必要といえますが、売却をする前に必ず双方で話し合っておくことが重要なポイントです。

査定額がローンよりも下回っていてどうしても売ることが難しい場合、賃貸物件にすることでローンの支払いを送らせずに資金を用意することができます。事情を話して金融機関側に相談することで家賃収入を賃貸併用住宅にするなどの選択肢を取ることができるか、確認することが可能です。決して勝手に賃貸に出さず、金融機関側と話し合ったうえで行うことが必要となります。借り換えなどを行う可能性もありますが条件次第では利用が可能となっているため、事情を説明して納得できる形で活用することを忘れないでください。