古家付き土地として売られている物件をよく見かけるようになっていますが、このような物件は価値のない古家を売ることが難しいために土地をメインに置いて、家は付随している扱いで売るという目的で行われているものです。
家を解体して更地にするのには多額の費用がかかりますし税金面でも不利ですから、古家付き土地として売ることで、売れるまでの間のコストを軽減しようというものになりますが、一方で更地と比べて売れにくいという事情もあります。実際に古い家付きの土地を持っていて、その処分を考えた場合には、それぞれの実状に合わせて、古家付き土地で売るか更地にするのかを比較検討することが大事です。
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古家付き土地とは、価値がほぼない住宅用途の建物が建っている土地のことを指しています。住むことを前提に販売する場合には中古住宅として扱われますが、古家付き土地の場合には、土地売買が中心であり、その土地に建っている建物は付随してくるものになります。 この古家に対する基準は法律や業界において明確には設定されていないものですが、基本的には建物としての価値がほぼないものであり、場合によってはそのままでは使えず修繕が必要なものも指します。
このため一般的に古家といえば築20年以上が対象となります。また法律の根拠には木造住宅は法定耐用年数が22年と設定されていますから、この耐用年数を過ぎた建物は古家とされます。ただし、この耐用年数が過ぎていた場合でも、リフォームがしっかりされており入居するのに問題ない場合には中古住宅として扱われるケースもあるものです。
いずれにしても古家付き土地の場合には、メインとなるのは土地であり建物は付随してくるものになります。古家はそのままでは使う事ができない状態であり、住めるようにリフォームするにしても、解体するにしても多額の費用が発生するものです。このため、更地と比べて価格が低く設定される事がほとんどです。
古家付き土地を所有している場合の土地の所有コストは、更地にした場合とくらべて税金に対して固定資産税を軽減することができるため低く抑えることができます。これは土地に建物が建っている事により住宅用地の特例が適用されるためで、その地域によって軽減率は変わってきますが、小規模住宅用地であれば住宅1戸につき200㎡までであれば固定資産税は価格×1/6、都市計画税では価格×1/3と大幅に軽減されます。
また、それ以外の住宅地の場合である一般住宅用地であっても固定資産税は価格×1/3で都市計画税は価格×2/3となるので、更地よりも有利です。実際に更地にしてしまうと、これらの特例が失われますから、最大で6倍の土地の固定資産税に差が付いてきます。また、建物に掛かる固定資産税も建築年数が経過しているものですから、少なくて済みます。
これらは所有していて使っていないような古い建物を解体しない理由となっているものですが、一方で売却を考えた場合にも古家付きの方がメリットが多く見られケースによっては更地で売却を検討するよりも有利に行える可能性があり、不動産会社が買取を行う場合にも更地よりも古家付き土地の方が営業がしやすい場合もあります。
古家付き土地を売却する時のメリットは、そのままの状態で買取をしてもらうことができるという点で、更地にするのと比べて売る段階においての売り主への負担が少ない事が挙げられます。また更地にすると固定資産税が上がってしまうため、すぐに売れなければ税負担が大きくなりますし、更地にするための費用も条件によりますが最低でも100万円以上の費用が必要です。このようなことから出費を可能な限り減らして建物と土地を売りたい場合には、そのままの状態で売る古家付き土地の方が売り主にとっては大きなメリットになります。
また、買う側が古家をそのまま使うというケースでは住宅ローンを組んで購入することができるのもメリットのひとつです。 一方で古家付き土地の場合には、その後の建物の処置について買い主が負担しなければなりません。買い主が建物の解体または修繕費用を負担することになりますから、必然的に売却額は小さくなるもので不動産業者に買取を依頼するにしても、やはり金額が小さくなります。
特に古家には興味はなく新築を建てたいという買い主であった場合には、買い主からより値引き交渉をされたり、契約条件に解体することが求められるケースがあるので、土地の流動性がある地域では更地にした方が古家付き土地で売却するよりも査定額が高くなるケースもあるものです。
それと最大のデメリットは、建物として売る場合には、その建物に対する契約不適合責任を負う可能性があります。この契約不適合責任は令和2年の民法改正によって瑕疵担保責任の代わりとなるものですが、いずれにしても売買契約を結ぶ時に問題点を開示せずに、また免責事項を設けなければ責任が発生する可能性があります。また建物が建っている状態で売却することになりますから、建っていた場所に地中障害物などがある場合にも責任を求められる可能性があるものです。このためトラブルの原因になるリスクが売買を行う双方に存在する事になり、特に売り主への負担も大きいものですから、事前に古家付き土地で売却しても問題がないか調査を行う必要があります。
土地にある建物を取り壊して、更地にしてから土地だけを売るというのはよく見られます。更地にする理由はさまざまで、建物そのものが危険な状態にある場合には周囲への影響を考えれば、適切な措置を行わなければなりません。放置することで何らかの原因で損害を与えた場合には損害賠償責任を負うことになります。また更地にする必要がなくても、メリットから建物を解体するケースもあるものです。
建物を取り壊して更地にするメリットは買う側にとって、その土地を購入してすぐに建物を建てる事ができるという点で、傾向として売れやすいという点が挙げられます。もちろん、古家をリフォームして住みたいという人であれば更地にする必要はありませんが、古家と呼ばれるものは住めるようにするためには大幅に修繕が必要で相応の費用が発生し、その規模や状態によっては新築を建てるだけの費用が発生する可能性があります。
また古家の場合には天井高が低いなど居住性に劣るところもありますし、リフォームでは自由に間取りを選ぶ事ができませんから、新築の方が買う側にとってはメリットが大きいものです。このため、更地の方が売れやすい傾向にあります。また、更地の状態にしておけば駐車場や資材置き場といったものに活用することも出来ますから、古家付きの状態で置いておくよりも収益化のチャンスもあるものです。
一方で更地にするデメリットは、コストが掛かるという点で、解体費用は最低でも100万円以上は必要で、それらをまずは用意しなければなりません。それに解体後には固定資産税が上がってしまうことで税負担が大きくなります。それと解体した場合には建物滅失登記が必要で、これは費用はかかりませんが、業者に依頼した場合にも費用が発生します。いずれにしても、現状のままよりも確実に費用が発生する事になるのがデメリットで特に固定資産税の軽減を受けられなくなることで、それまでと比べて維持費が高くなってしまいます。
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