借地人に底地を貸してはいるものの、アパート・駐車場経営と比べると地代収入が少なくて嘆いている地主の方は少なくありません。土地活用が可能なのは借地人であるため、手放したいと考える方もいらっしゃいます。加えて借地人側でも、地代・更新料がかかることで頭を悩ませていて更新時期に契約解消を検討している方も多いです。
底地および借地権は、一般の資産と比べて売却しにくい傾向にあるのも難点と言えます。完全所有権を有した土地にするには、どちらか一方が相手の権利もしくは土地を買い取る必要があり大きな金銭が必要です。こういった場合に良い対処法となるのが借地権と底地の等価交換でありここではその基礎知識やその利点、発生する税金に関して解説します。
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まず等価交換とは同等の価値を持つものを相互に交換することであり、古くは物々交換という形で昔から人類が行ってきた経済的な行動です。不動産業界の中で等価交換と言えば土地同士や、土地と建物といったように価値の等しい資産を交換する行動を指します。 次に底地を見ていくと、所有する土地に対して権利が設定されていることであり底地権とも呼ばれています。その土地に建物の所有であったり、利用を目的としている借地権・地上権がその権利に相当するという訳です。
地主が所有している土地を第三者、すなわち借地人に貸し出す対価として地代収入が得られている土地のことを指します。土地自体は地主の持ち主ではあるものの、土地を借りている借地人が建物を建てて利用している限りは、その人を無視して地主が利用することができないというように1つの土地に複数の権利が存在している状態です。
借地権は、地主から土地を借りる上での権利のことです。土地の権利自体は地主にありますが、許可を得てその土地に建てた建物の権利に関しては借地人に属します。利用している借地人は、地代を支払う義務があります。借地に建てた建造物に関しては、地主の許可を得ることなく売却することはできません。加えて建て替えを行う際は地主に連絡すること、契約期間が満了したら更地に戻してから返還することが決められています。
底地と借地権の等価交換は、それぞれの一部ずつを相互に交換する方法が一般的です。つまり借地人からは借地権の一部が地主に返還されて、地主からは底地の一部が借地人に譲渡される形です。この時底地と借地権の評価額を調べて、その価値・価格を知ることから始めます。評価額を参考にしつつ、価値が同等になるように交換する土地の面積を計算しましょう。交換する割合を決めたら、その割合に基づいて土地の分筆登記を行います。この時に後で揉めることのないように、土地家屋調査士に依頼して土地の境界を定めておくことが重要です。
底地と借地権の等価交換を行う上でのメリットとして挙げられるのが、完全な所有権を有した土地を得られる点です。最大のメリットとも言える部分であり、借地・借家関係が解消されて地主と借地人の両者がそれぞれ完全所有権を持った土地が入手できます。地主はこれにより自分が居住するための家を建造したり、不動産屋に売却したりと自由に活用できるという訳です。借地人に関しても地主に地代を支払う必要がなくなり、自由に建て替えや増改築が可能となります。
土地の使い方をいちいち地主に報告して許可を得たり、承諾料を支払ったりといった手続きも必要ありません。さらに金融機関の融資が受けやすく、土地活用の幅が広がる点にも注目です。借地権のみの時では抵当権は借地上の建物だけでしたが、等価交換により土地と建物の両方に設定できるようになります。 上記に付随して不動産の価値が浮上して、売却金額が上昇する点もメリットの1つです。底地は権利関係が複雑であり、更地価格の10〜15％程度しか値段が付かないことが多いです。
借地権の評価額に関しても、30〜90％に下がってしまって高値で売却するのが困難になってしまいます。等価交換によって完全所有権の土地になれば、不動産価値が上昇して相場価格での売却が可能です。立地条件によっては、底地もしくは借地権を別々で売り出すよりもスムーズに売却できるというメリットもあります。 一方でデメリットとして挙げられるのが、税金の発生です。土地および建物の所有者に課せられる、固定資産税と都市計画税が主なものとなります。毎年1月1日の時点で所有している者に発生する税金であり、底地と借地権が別であった時はそれぞれの所有者が支払っていました。
しかし底地と借地権を等価交換することにより、かつての地主はもちろんこれからは借地人も土地に対する2つの税金が発生してしまうという訳です。一方で地主側に関しても、取得した完全所有権の土地に建造物を作れば同様にその建物に対する税金が発生するため注意しましょう。 さらなるデメリットの1つに、所有する土地の面積が狭くなってしまう点が挙げられます。1つの土地を二名で分け合うため、当然ながら双方ともに所有する土地面積は縮小するからです。
加えて土地を分割することで、建物の建ぺい率や容積率を超えてしまう場合はそもそも等価交換自体が難しくなります。幅員4メートル以上の道路に、接する部分が2メートル以下になってしまうケースも建築基準法の面から却下されてしまうため注意が必要です。土地に対して建物が占めている面積が少なく、接道条件の面も良いといった等価交換をクリアする条件が揃っていないといけない点もデメリットと言えるでしょう。 また等価交換を行うにあたって、借地人が所有する建物を壊さなければならない場合がある点もデメリットです。交換した結果借地人の建物が、分割した2つの土地にまたがってしまう場合がこれに該当します。解体費用の負担割合が、双方ともに合意している場合は問題ありません。
底地と借地権を等価交換することで、いくつかの税金が発生します。交換時にのみ発生する税金と、所有し続ける限り発生する税金の2つのタイプが存在しています。恒久的に発生するのが、固定資産税と都市計画税です。2つとも、毎年1月1日の時点で所有している不動産に課せられる市町村税となります。
固定資産税は底地と借地権を等価交換して、完全所有権を有した土地を取得していれば発生します。自治体によって多少異なるものの、大枠では税率は土地・建物の両方ともに1.4％です。その資産の課税標準額に1.4％をかけたものが、固定資産税の税額となります。この固定資産税の標準額に関しては、課税説明書に記載されているためそちらを参照すると良いでしょう。課税説明書は所有者に対して、毎年送付されてくる書類です。
ちなみにその土地を居住用住宅の敷地として活用している場合、特例措置が施されます。200平方メートルがその境目となっており、それ以下の小規模な住宅用地であれば課税標準額の6分の1をかけたものが最終的な税額です。一方で200平方メートルを超える場合は、課税標準額に3分の1をかけて算出します。 毎年発生する都市計画税は、市街化区域内に位置している資産にかけられる税金です。その税率に関しては土地、建物の両方とも課税標準額に0.3％をかけたものとなります。
なお固定資産税と同じく、住宅用地であれば特例措置が施されるため確認しておきましょう。一戸あたりにつき200平方メートル以下の小規模な居住用の土地であれば、課税標準額に3分の1をかけて算出します。それ以上の規模であれば、3分の2をかければ適用額となります。 交換時にのみ発生する税金の1つとして挙げられるのが、登録免許税です。不動産の所有権を法務局にて登記する際に、国に納付する税金のことです。
等価交換の際においては、借地人が新たに土地を取得した際に発生します。所有権移転登記という手続きを行う必要があり、課税標準額に2％をかけたものが登録免許税となります。 借地人が土地を取得した場合において、登録免許税だけでなく不動産取得税が発生するのも忘れてはいけません。その名の通り不動産を得た際に発生するものであり、課税標準額に対して4％かけて算出されたものが不動産取得税の支払い金額です。同時に契約時に契約書を作成するため、ここにも税金が発生します。200円の収入印紙を契約書に貼る形で納付するものであり、これを印紙税と呼びます。
低地と借地権を等価交換することにより、地主と借地人の二者は権利関係がクリアになった完全所有権の土地を手にすることができます。地主側は住居や建物を建てたり、市場相場価格での売却が容易になります。借地人に関しても建物の増改築の承諾を得たり、地代を支払ったりといった煩わしさから解放されるため両者ともにメリットは多いです。
一方で等価交換の際には評価額に基づき、底地と借地権の交換割合を決定する必要があります。境界や分筆登記など、第三者を交えなければトラブルになりかねない手続きもあるため注意が必要です。加えて固定資産税や都市計画税など、土地を所有したことで発生する税金についてもしっかりと把握しておきましょう。
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