何も情報を集めずに借地権の売却をしてしまうと、後から相場より低かったと知って後悔する可能性もあります。後悔を防ぐためにも、最初に売却の相場の目安を確認しておきましょう。そして借地権の売却を考えているなら、トラブルなく対応するためのポイントを押さえておくことも必要です。
借地権の種類や地主との関係、高く売るためのポイントを1つずつ押さえておくことで満足度の高い形で売却することにつながります。少しでも満足度の高い形で借地権を売却できるようにするためにも、必要なポイントは事前に情報を集めておくようにしましょう。
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人から土地を借りる権利のことを借地権と呼びます。人から借りている状態の権利ですが、所有している場合と同じように売買できます。実際に借地権の売却を考えるときに、相場をチェックしたいという方も多くいるでしょう。ですが借地権の場合、はっきりとした取引相場が存在していないので注意が必要です。
はっきりした相場がわからない理由の1つが、自分の所有物ではなく持ち主である地主の承諾がなければ売買は行えないからです。そして売買価格は地主によって変わってくるという点を理解したうえで、相場の目安について考えていくことが大切です。 では借地権の相場の目安を考える場合、どのようなポイントに注目したらいいのでしょうか。まず押さえておくべきポイントの1つが、相続税や固定資産税の評価額の算出が可能だという点です。算出可能な数値を把握することで、どのくらいの価格で売却が可能か判断しやすくなります。
実際に相続税や固定資産税の評価額を算出するためには、「自用地評価額」と「借地権割合」を知る必要があります。この自用地評価額とは、更地の状態で所有権の土地の評価額がどのくらいかを示すものです。評価額に基づいて固定資産税や相続税の課税が行われるため、最初に確認しておきましょう。
一方で借地権割合というのは、土地の権利の中で借地が占める割合を示しています。借地権の割合は、土地ごとに国税局が設定していて、地主が持つ底地の権利と借地人が持つ借りる権利に分けられます。実際の借地権割合は、30％～90％の間で10％刻みで決められています。割合が高い場合ほど利用価値が高くなると押さえておきましょう。 そして借地権の評価額は、計算式に必要な数字を当てはめて算出していくことになります。例えば評価額が3,000万円で借地権割合が60％の土地の場合であれば、評価額は1,200万円の計算です。
このように売却相場の目安を算出できる計算式があるといっても、1つの目安にしか過ぎないという点を忘れないようにしましょう。実際の売り出し価格は、借地人である売主が底地権を持っている地主の承諾を得たうえで設定します。そして購入希望者との交渉で金額が変わることも多く見られます。ですが目安となる相場すら把握していないと、極端に安い価格で売り出してしまって損をする、高く金額を設定して買い手が見つからないなどの状況になる可能性もあります。注意するべき点を押さえたうえで、相場と売値の関係を考えていきましょう。
借地権について考えていく場合、どのような種類があるのか把握しておくことも必要です。住宅の取引を考える場合では、1992年に成立した借地法に基づく定期借地権なのか、それ以前に基づく契約かという点で条件が変わってくることもあるので注意しましょう。では旧法と新法の間では、どのような違いに注目したらいいのでしょうか。 種類の違いで注目するべき点の1つが、存続期間です。旧法の場合、存続期間は木造なら20年で鉄骨やRCなら30年と設定されています。一方で新法の場合には、構造に関わらず一律で50年以上という決まりになっていると押さえておきましょう。
さらに旧法の場合、存続期間が経過するタイミングで、契約の更新が可能です。新法は契約の更新ができないため、期間が過ぎたタイミングで契約が終了となります。 ほかにも2つの種類の違いで押さえておくべきポイントとなるのが、再建築による期間の延長ができるかどうかです。旧法借地権の場合、再建築時に期間の延長が可能な仕組みとなっています。ですが新法である定期借地権は、期間の延長を行うことはできません。
また旧法は建物の買い取り請求が行えますが、新法は請求できないという点も含めて2つの種類の違いについて考えていくことが大切です。 このように旧法と新法の違いには、さまざまなポイントがあることがわかります。2つの法律の違いとして注目するべき点の1つが、旧法は借地人の権利が強くて、地主側は契約の更新や期間の延長などを正当な理由なく拒否できないという特徴がありました。借地人側の立場が強いことで、半永久的に契約が更新されてしまい、地主側が自分の土地の活用がしにくいというデメリットが見られます。このようなデメリットを防ぐために作られたのが新法です。
新法では存続期間が50年以上と長くなる一方で、地主側が契約更新や買い取り請求を拒否できるという特徴があげられます。 また借地権の種類を考えるうえでは、マンションの場合も含めて考えていくことも必要です。マンションの場合も旧法と新法が存在しているので、それぞれのケースに合わせて考えていく必要があります。旧法の場合、期間が終了した後も更新が可能です。新法の場合、期間が満了した場合には多額の建物解体費が必要になるという点も含めて考えていきましょう。解体費が必要になることを考慮して、新築時から管理組合が解体費の積み立てを行っているケースも多く見られます。
借地権の売却は、地主との関係を考えることが必要不可欠です。そもそも借地権は、土地を借りて持っている権利であって、本来の持ち主は地主側です。そのため本来の持ち主側に無断で売買を行うことができないので、地主との関係を考える必要があるのです。 そもそも借地権には、賃借権と地上権の2つに分けることが可能です。
一般的には賃借権の契約になっていることが多く、この場合は地主の承諾なしで第三者に譲渡もしくは売却ができないと押さえておきましょう。そして注意が必要なポイントとなるのが、売却時には地主に譲渡承諾料の支払いが必要だという点です。譲渡承諾料の相場は借地権価格の1割程度となるので、その分の費用の支払いも含めてお金の問題について考えていくことを忘れないようにしましょう。
実際に売却をしたいと考えているものの、地主側に承諾してもらえないという場合もあるでしょう。承諾してもらえない場合であれば、裁判所に申し立てて承諾に代わる許可を得ることも可能です。ですが裁判所に申し立てて手続きを行うのは、手間も時間もかかってしまいます。基本的には話し合いで承諾を得るようにしましょう。また承諾を得るといっても、借地権者と地主の1対1で話し合う必要ありません。
売買の際にサポートしてもらう不動産会社に協力してもらうことも可能です。話し合いの進め方も含めて相談に乗ってもらえるので、まずは売買をサポートしてもらう不動産会社を探すことも必要です。 第三者に借地権を売るのではなく、地主側に売るという選択肢もあげられます。地主側が借地権を購入することで、底地も合わせて土地の完全な所有者になれます。完全な所有者になることで、新たな形で活用もしくは売却することも可能です。
また地主側に底地を売ってもらうという選択肢もあります。底地を買い取って自身が土地の所有者になることで、建て替えや売却などが自由に行える状況を手に入れられます。 このように借地権の売却を考える場合、地主とどのような関係を築くかが重要な要素の1つです。借地権と底地の所有者を同じにして土地の活用をしやすくするという選択肢もあるので、状況に合わせてどのような対応が適しているか考えていくことも必要です。実際にどのような借地権の売却方法や土地の活用法が適しているかは、個々の状況に応じて異なります。まずは地主側と話し合いを行って、お互いにとってどのような選択が理想なのか一緒に考えていくようにしましょう。
少しでも高く借地権を売りたいと考えているのであれば、どのようなポイントに注意したらいいのでしょうか。高く売る方法だけではなく、売却価格を下げないために行うべきポイントも含めて考えていくことが大切です。 旧法借地権が適応されている場合、契約の更新が認められているのでスムーズに売却が進められるケースが多くなっています。
ですが第三者への譲渡を拒否して契約が満了することで、地主側は自由に土地を活用できるようになります。自由に土地を活用したいという考えから、契約時期が近付いているタイミングだと、地主側から売却の許可が下りないケースもあるため注意しましょう。 また借地権の更新時期が近付いているタイミングというのは、購入したい側からも避けられる場合が多くなっています。更新時期が迫っているタイミングで購入すると、すぐに更新料を支払う必要があります。
更新料の支払いを避けたいと考える購入希望者に買ってもらうために、売却価格を下げる結果になるかもしれません。売却価格を下げないためにも、更新時期が迫っているタイミングでの売却は避けるようにしましょう。 少しでも高く売却したいと考えているのであれば、ローン承諾をもらうのも1つの手です。定期借地権の場合、住宅ローンが利用できないケースも多くあります。ですが比較的新しい建物やマンションなどの強固な建物という場合であれば、残存期間次第では融資がつくかもしれません。住宅ローンが使えるだけで購入希望者が増える可能性もあるため、ローンの承諾をもらえるようにするためにどのような対応が必要になるのか事前に情報を集めましょう。
そして良い条件で売却するためには、どのような不動産会社を利用するかも大切なポイントの1つです。借地権の取り扱いに不慣れな不動産会社より、慣れているところを利用することで良い条件で売却できる可能性が高くなります。そもそも売却するのではなく、借地権はリフォームして賃貸で活用するなど別の選択肢も存在しています。
売却時の地主の交渉から買い主探しも含めて、借地権の活用方法について幅広くサポートできる不動産会社を選ぶことで、満足度の高い結果が得られる可能絵師が高くなります。 信頼して利用できる不動産会社は、エリアごとに異なります。まずは借地権があるエリアごとに、どのような不動産会社の選択肢があるのか情報を集めましょう。そのうえで実績や評判を調べて、良い条件で利用できそうなところを選ぶことが大切です。
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