土地を売却するときには、合意に基づいて売買契約を締結するのが一般的です。特に売主にとっては翌年の確定申告の時に必須の書類になるからです。ところが高額での取引でない場合や、個人間の取引では売買契約書が取り交わされないまま取引が終了していることもあります。契約書がなかった場合、有効に所有権が移転しているのか不安になるかもしれません。
尤もこの点についてはあまり不安に思うことはありません。民事上の取引のルールを定める民法では、売買契約については意思の合意だけで成立しているからです。売買契約書は重要ではありますが、必須というわけでもないわけです。
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借地権付き建物について契約書が取り交わされるのは、借地権設定契約締結するときと売買契約を締結するときの二つの場面が想定されます。契約書を取りかわすのは、不動産という資産価値が高く巨額の現金が動くことも要素とする、売買契約を締結する以上当事者双方に確かに売買契約をした事実を書面の形でのこすという意味合いがあります。
しかし書面である以上紛失する可能性もありますし、当事者の認識により売買契約書を作らないで完結することもあるわけです。つまり契約書がなかったとしても、しゃかい生活において不動産の売買契約は有効なものとして認識されています。契約書の法的効力を検討するには、民法の規定を参照することは意義があります。民法は私的取引の法的ルールを定めており、当事者の間で紛争になり裁判所にもちこまれたときに、訴訟判断の根拠を提供するからです。
民法には売買契約書を作成することを要求する規定はありません。売買契約を定める民法555条には、売買は売る買うという意思の合致を根拠に、当事者に対して代金支払義務と明け渡し義務の双方が発生するとの趣旨が定められているのみです。つまり口約束でも売買契約は有効に成立しており、その根拠とするのは当事者の意思の合致にあります。私たちの身近な事例を参照してみると、自明の論理であることが理解できます。
例えばスーパーで商品を支払うときに、書面で売買契約を締結するわけではありません。レジスターに商品を持ち込み、商品のバーコードを読み取るという一連の作業全体のなかに、販売店舗と客との間にカゴに収納された商品について売買契約が成立しており、売買代金支払義務と商品引き渡し義務の履行が完遂していると評価できるわけです。 スーパーでの買い物は食料品や日用品などで経済的に見れば、土地や家などとは価格面では隔たりがありますが、売買の基本メカニズムという点では変わりはありません。 例外的に特定の様式や内容が記載されていなかったり、書面の形式で残っていない限り法律上効力を否定されることもあります。代表的なのは遺言書や約束手形などです。
遺言書は個人の財産の帰属先を指定するという法律行為をとるため厳密な有効要件が民法上規定されているのが特徴です。 約束手形とは信用を授受する趣旨で発行される有価証券で、権利の発生から移転・権利行使に至るまで書面での署名などが要求されています。しかも「商品引渡しと引き換えに支払う」などの特約乗降を記載すると約束手形自体が無効になるほど厳密です。このように厳格な様式性が要求されているのは、権利と有価証券を一帯のものとして取り扱うというのが法律が要請していることによります。
いずれにせよ契約書自体はそれ自体を作成することは法律上要求されていないばかりか、契約書が存在していないとしても売買は問題なく成立します。口約束であっても、不動産売買契約を締結していると当事者の間で認識を共有しているなら、売り主からは売買代金請求をすることは可能で、支払をしないようであれば裁判に出てでも代金を回収する権利は発生しています。これは買主にとっても同様で、売買代金を支払った以上は不動産を明けわたすことを法律上請求することができ、裁判所により強制的に実現することが可能です。
したがって今回の借地権付きの不動産を巡る、売買契約はもちろん借地契約についても契約書を取り交わしていなかったとしても、何らかのイレギュラーな事態でもない限り法律上有効なことに変わりはないわけです。ただし権利を確定的に取得し対抗要件を具備するには、法務局で売買登記申請などどを行う必要があるのは注意が必要です。
借地権を設定するなり、不動産を売買するなりいずれにせよ契約を締結することになります。この場合に契約書の作製や交付が契約上の有効要件になっているわけではありません。契約当事者が契約内容に合意しており、誠実に契約どおりに行動すれば特に問題になることもなく、円満に契約は終了し当事者は目的の給付を得て満足することが出来ます。
しかしこれはあくまで個人間取引でのみ妥当する話であって、会社間取引であったり多額の現金移動や資産価値の高いものを取引対象する場合には中身には違いがあるにせよ、何らかの形で契約書を作成するのが普通です。なぜなら万が一何らかのトラブルが発生した場合に、契約書が存在しないと裁判などの場面において自分の主張を裏付ける証拠にも続いて立証することが困難になるからです。
例えば契約時期や支払時期、契約内容に違約したときのペナルティなどの場面で契約書の存在は大きな意味を持ちます。このような意味を踏まえると契約書を作成することには、トラブルの防止や紛争解決の方便としての意味合いが強いと評価できるかもしれません。契約書の内容については、売買当事者、代金・支払い条件のほか違約した場合の損害賠償の定めや現状での売買になるのか、などを記載することになりますが、どこまで詳細な取り決めをするかは契約当事者の交渉によります。
不動産売買などでは定型化されているわけですが、重要事説明書もかねるためかなり詳細に規定されているのが特徴です。契約書の末尾には署名押印するのが一般的です。真意に基づいて契約したことを証拠として保管する意味もあります。押印は実印が望ましいわけですが、認印であっても特に問題はありません。売買契約書では売買代金に応じて、収入印紙を貼付して割り印する作業も必要です。 ただし事業用借地権や一般的借地権などの借地借家法の一部の権利を設定するには、公正証書など作成が有効要件になっているので契約内容は吟味が必要です。
借地権付き土地を売却するに際して、借地契約の帰趨が問題になります。売買契約だけでなく、借地契約をどのような形で引き継ぐのかも課題になるわけです。仮に借地契約書が存在していないときは、若干イレギュラーな手順を踏みます。まず従来のオーナーが受領している賃料の積算をしなければならない場合があります。
例えば1年分をまとまって支払を受けているときは、旧地主から新たな地主に受領済みの賃料を清算して、引き渡し後の賃料は新地主に交付する必要があります。いくら清算することになるかは引き渡し日を基準に判断します。したがって借地契約書が手元に存在しないときは、土地の買主に対して清算することになるので領収書が必要です。同時にオーナーが変更した旨を通知して、賃料の支払先が変更になるなどの事実も通知しなければなりません。
このように借地権つきの不動産の売買の手続きにはデリケートで複雑な手順を踏む必要があります。 借地権自体、正しく処理を進めるには、民法だけでなく借地借家法や旧借地法・借家法などの専門的知識を必須となります。契約当事者も新旧オーナーだけでなく、借主も関係するなど利害関係が複雑に錯綜しているのが実態です。借主の属性によっては立ち退き交渉が必要になる事態も想定され、揉める契機になる場面は少なくありません。このような借地権付き不動産の特性を踏まえると、専門業者の買取サービスを利用するのがおすすめです。複雑な交渉も依頼することができて、迅速に現金化できます。
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