土地の所有者は地主と呼ばれ、その土地を借りている人を借地権者と呼びます。持ち主である地主との関係が良好であればまったく問題はありませんが、行き違いや感情的な摩擦が発生すると解決が困難なトラブルに発展する可能性があります。ここではよくあるトラブル事例や相続に関するトラブル、そして解決策などを紹介します。
借地権は不動産の一種であり相続可能な資産です。借りた土地の扱いに悩んでいる、両親から相続した実家を壊して売却したい、地主との間に発生したトラブルに苦慮しているなど、問題を解決するための対策を紹介します。
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土地の借地権は地主と借地権者の関係が良好であれば問題はなく利用が続けられますが、何らかの要因によってトラブルに発展する例もよくあります。一度トラブルに発展すると借地権者と地主の争いになり、交渉が決裂することもあるでしょう。それでは一般的にどのようなトラブルが発生するのか、具体的な事例を見ていきましょう。よくあるトラブルとして代表的なのが、賃料および更新料、借りた土地からの立ち退き、そして建て替えや売買に関するものです。
借地権は土地の所有者から借りているもので、土地を使用するために地主に賃料を支払います。何らかの事情によって賃料の支払いが滞ると地主とのトラブルに発展します。賃料の滞納はトラブルの中でももっともよくある基本的なものです。土地の所有者側としてはあくまでも賃料が入るからこそ貸している土地なのに、借りている側にどのような事情であっても不当な滞納を受けていることになります。借地権者側は事情があって支払いが遅れる場合には速やかに地主に相談することが大切です。 契約により定められた使用期限が終了すると、更新料を支払って土地の使用を継続する方法が一般的です。
更新料の支払いが遅れた、あるいは予告なしに突然更新料の値上げをしたことでトラブルになることがあります。更新料については普通借家権と定期借地権で違いがあり、普通借地権は例え地主が正当な事情なく拒否をしても契約を継続することができます。一方で定期借地権はその名の通り期間限定のものであり、更新は行われないため更新料の支払いも不要です。 立ち退きを要求される理由は様々ですが、土地の再開発や売却、再利用などが主になるでしょう。
長期にわたって同じ土地を借りている場合には相続によって地主が変わり、新しい相続人は再開発を行いたがるなどの例も存在します。地主側がいくら新しい建物を作りたいから、複数の土地を合併して売りたいからといっても、一方的な都合で立ち退かせることはできません。反対に借地権者に賃料の滞納や異なる用途での不当な利用をはじめとした借地権者側の事由がある場合には、拒否をしたとしても立ち退きを迫ることができます。
借地権者側の事由で立ち退きが決定した場合には、引っ越し料などは支払われません。 借地権者は地主の土地を借りているため、建物を建て替える際には許可を得る必要があります。増改築金特約と呼ばれるもので、好き勝手に建物を増築して土地の利用に困難が発生しないように定められているものです。この特約は一方で高齢化に伴い手すりを接地したい、大規模な修繕を行いたいといった場合にも適用されるため、トラブルの元になる可能性があります。
建物の修繕やバリアフリー化が必要なのに地主の承諾を得られない場合には、裁判所の許可を得て建て替えや修繕が可能です。地主が建て替えを承諾した際には、借地権者は地主に対しては建替承諾料の支払いを行います。 長く土地を使っていると別の場所への引っ越しが必要になった、今所持している借地権を譲渡したいなどの事情が発生することもあるでしょう。借地権は地主の許可なく譲渡や売買を行うことはできません。
正当な理由があるのに地主が承諾しないといった場合には、建て替えと同じく裁判所に許可を得て行うこともできるようになっています。基本的には当事者同士での話し合いを行いますが、それでも地主がそう承諾せずに解決しない時には裁判所で譲渡許可を得る方法を検討してみると良いでしょう。他者に譲渡を行う場合は事前に地主の承諾が必要で、かつ譲渡承諾料を地主に支払うのが通例です。譲渡承諾料があまりにも高額すぎるとさらなるトラブルへと繋がる恐れがあります。
実家が借地の上にあって相続の際にトラブルに巻き込まれてしまった、借地と知らずに問題が発生したなどの例も充分にありえます。借地権を巡って発生するトラブルは実際に土地を借りた借地権者だけではなく、相続によって引き継いだ相続人にも関係します。それでは借地権と相続に関わるトラブル事例にはどのようなものがあるのでしょうか。トラブル事例によく挙げられるのが、高額な相続税、名義変更料の発生、借地権の返却、共有名義の問題となっています。
借地権は土地やマンション、一戸建てと同じく不動産の一種に数えられており、相続の際には土地の評価額に応じた相続税が発生します。基礎控除や小規模宅地等の特例などがあるためそれほど高額になることはないのが通例です。しかし、もともとの評価額と地代が高い土地の場合には相続税が高額になってしまうこともありえるでしょう。あまりにも相続税が高くて支払えないといった場合には、借地権の譲渡や売却を検討することになります。この方法は相続税対策としては有効ですが、事前に地主の許可が必須となる点に注意しましょう。
相続に地主の許可は不要ですが、地主から名義変更料を求められてることがあります。本来は支払い不要な料金ではあるものの、今後の関係を考慮して支払う人も多いでしょう。こちらも高額過ぎると支払い自体が難しくなり、地主とのトラブルに発展します。将来的に借地権の譲渡を行う際に地主の許可などが必要になるため、関係をどう続けていくかによっても名義変更料を支払うかどうかが決まります。 相続を理由に借地権の返却を求められた場合には、相続人はこれを拒否することができます。相続は地主とは関係のない事柄であり、相続人が従う必要はないでしょう。
最初に契約を結んだ借地権者が死去したことで借地権の返却を求められる例はよくあります。 複数人の兄弟姉妹がいて両親から借地権を相続する時には、共有名義の扱いに注意しましょう。共有名義になっている以上、不動産の売却を検討する際には相続人全員の同意が必要になります。共有名義自体に地主は関係がありませんが、借地権について相続人同士で考えが合わずに揉めることもよくあります。兄弟や姉妹との遺産を巡る争いは親族に不和を呼び、時には取り戻すようのない亀裂が発生することもあるでしょう。将来的に借地権の売却で共有名義人とトラブルが発生しないように、あらかじめお互いの考えを統一しておくことをおすすめします。
借地権は法律により定められている部分も多く、専門的な知識がないと扱いが困難です。また、土地の所有者である地主と使用者である借地権者の2者の関係性に大きく依存し、時には感情的な行き違いから揉めることもあります。基本的には所有者である地主の立場が強くなっていますが、借り主である借地権者にも権利がないわけではありません。
当人同士の交渉が難しい場合には、専門的知識がある弁護士などに依頼して裁判で決着をつける例もあります。 ただし、裁判になった場合には地主と借地権者の関係は当然のことながら悪化してしまいます。修復不可能な状態まで悪化した関係を持ち直すのは難しいでしょうし、借りた土地に自宅がある場合にはその後の生活にも不安を覚えるはずです。
土地を借りている以上、所有者とのトラブルはできるだけ避けたいと思うのが普通でしょう。家族が暮らす自宅は安心できる場所であってほしいと願うのも当然のことです。 裁判をするほどの余裕はない、それよりも早めの解決を目指したいといった場合には、ノウハウを持つ専門業者に買取依頼をする方法がおすすめです。
借地権についての知識や実績もある買取業者であれば、スピーディーな対応を希望することができるでしょう。すでに交渉が難しかったり、転勤などの事情によって急な対応が必要だったりといった人にも最適です。数々の案件を扱ってきた買取専門業者には複雑な権利関係も相談できるため、借地権を手放したい人をサポートしてくれます。
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