借地権の売買においてはその価格が気になるポイントで、相場の目安については誰もが知りたいところです。 また相場目安に関係する借地権割合というものがありますから、それについても頭に入れたり理解することが大切です。 借地権割合とは何か、そしてその調べ方や借地割合との関係など、知っておいて損のない情報はいくつもあります。
借地権割合の理解を深めることで、トラブルに気がついたり未然に防げるようになりますし、安全かつ安心して売却する方法も分かります。 この借地権に限らず、不動産に関するトラブルは一度発生すると解決が大変なので、トラブルを招かない為の知識が重要になってきます。
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借地権割合は、土地の評価額に対する借地権の評価額が、全体の何割を占めているか数字であらわすものです。 借地権を契約する際に一時金の権利金が支払われますが、それが財産の価値として評価額に反映される形となります。 借地権割合は相続税の課税額の価額を算出するケースなどにおいて、重要となるものだといえます。 課税対象の借地権にどれほどの価値があるか割り出す材料になるので、重要性について疑う余地はないです。
端的にいえば税金を算出する数字であって指標ですから、個人で決めることはできませんし、国によって定められています。 余談ですが、課税評価額の算出は公的には地価の路線価が用いられます。 路線価は道路に面した土地が1m2あたり、どれくらいの価値を持っているかをあらわすもので、1m2の単価が1,000円単位で分かります。 課税評価額はこの路線価と、土地の面積に乗じる形で算出が行われます。 一般的な土地は、路線価に土地面積を掛けて課税評価額が算出されます。 対する借地権の課税評価額は、路線価に土地面積と借地権割合を掛ける点が大きく異なるわけです。
借地権割合は土地の利用価値などを含めて、地域ごとにそれぞれ決められているものです。 借地権割合の単位は%で、最低20%から最高で90%までとなっています。 90%の土地はAに分類され、都心部の主要駅の近くにあって、更に利便性が高い目立つ場所にあるといった一等地が該当します。 逆に20%の土地は借地権の取引慣行がないような地域で、アルファベットを用いる表記はないです。
アルファベットはGから始まり、Gの借地権割合は30%で、農業地域を始めとした日常生活において車を必要とする地域があてはまります。 都市部の繁華街などに近づくほど数字は上がり、中心部から離れて郊外に近づくほど下がる傾向があります。 やはり生活に車が必要になったり、公共交通機関が利用できない土地は不便ですし、利用価値が低いと評価されてしまうのは仕方がないです。
借地権割合を調べるには国税庁のサイトにアクセスして、財産評価基準路線価図・評価倍率表のページから調査したい住所を探すだけです。 住所を検索したり町名を選択すると地図が表示されるので、目的の地域を探して確かめます。 地図にアルファベットの表記と路線価が数字で記載されていますから、これらを確認すれば借地権割合が把握可能です。 路線価図の場合は、アルファベットの借地権割合が記載されていないことがありますが、借地権の取引慣行がない地域とみなされるので、20%として計算に用いることができます。
借地割合と売買価格について知るにはまず、借地権の評価額があくまでも相続税の課税評価額に留まることを留意するべきです。 一般的な土地売買と相続税評価額には差があるのが普通なので、そのまま適用できるわけではないことに注意が必要です。 借地権を譲渡するような場合は、地主に承諾してもらう必要があるので、地主と話し合う機会を設けることが不可欠です。 売買価格を決めるには、土地がどのように利用されているか、地主や借地人の関係性も考慮して検討する必要があります。
買い手の事情も決して無関係ではありませんから、関わる要素全てに目を向けて、売買価格を決めることになります。 問題が複雑化したり、自分で考えても最適解が見いだせない場合は、不動産の専門家ともいえる不動産会社に相談をおすすめします。 土地は同じ面積という条件であっても、路線価だったり借地権割合が違えば評価額も大きく上下します。 Aに分類される土地が1億円を超える借地権の評価額となっても、GやGにも当てはまらない地域の土地は、1,000万円を切ることも珍しくないです。 やはり、路線価の単価が借地権の評価額に影響しており、土地は土地でも地域によって価値はかなり違うということが理解できます。
借地権の評価額は、路線価図の表示に基づく単価に面積を掛けて、借地権割合を掛ければあらわれます。 ただ実際には土地の形状を考慮する、奥行価格補正率を適用する必要があるので注意です。 借地権の契約で借地人が地主に支払う権利金と地代についても、知っておいて損はないと思われます。 権利金は別名一時金ともいって、賃貸契約でいうところの礼金に該当します。 地代は毎月支払うもので土地の利用料ですから、賃貸の賃料にあたるでしょう。
借地権割合は借地権の評価額の計算だけでなく、地代の計算をする場合にも用いられます。 通常の地代は、更地であれば土地の価格に借地権割合と更に6%を掛けて算出します。 契約の際に権利金の支払いが行われていない借地については、権利金に相当する額を含めた相当の地代を支払う必要性が出てきます。
相当の地代は更地の土地の価格に6%を掛けるだけとシンプルで、借地権割合は掛けないと覚えておくと便利です。 こういった借地割合や売買価格の関係を知ったり理解を深めることは、借地権割合に関するトラブルを避けるのに役立ちます。 とはいっても借地権の取り扱いは難しく、専門性が高い分野でもあるので、トラブルが起こりそうな時は専門家に相談するのが得策です。
借地権割合で割りとよくあるトラブルには、相続時や地代に関するもの、契約更新時のトラブルが挙げられます。 相続時に発生するトラブルというのは、借地権の相続で発生する相続税が高額になるケースです。 相続税は借地権割合によって変わってくるので、高額になると余計なトラブルを招くリスクになります。 被相続人の遺産に現金があるなら、相続税を支払うのは難しくないですし全額が賄える可能性もあります。
ところが遺産があっても現金がなかったり、遺産そのものが限られていると、相続税が支払えなくなり大変です。 相続人は自分達の資産で相続税を支払う必要が出てくるので、大きな負担が発生することになります。 相続される不動産は、必ずしも建物の状態が良好とは限りませんから、メンテナンス費用も負担になりがちです。 相続人が複数いる場合だと、借地権を巡って誰が相続をするか揉めることにもなり得ます。
遺産相続はトラブルのもとで、一度トラブルが起こると収拾に時間が掛かりますから、借地権はなるべく生前に現金化するなどして解決しておくのが望ましいです。 地代関連のトラブルには、借地権割合が低くて相続税は小さいはずなのに、借地権割合が高い土地よりも地代が高くなってしまうものがあてはまります。
そもそも地代は土地の時価の影響を受けますし、地代の価格については借地借家法に基づき、双方の間で話し合って決めることになります。 地価が上昇して固定資産税も増えるようなケースだと、地主は地代の値上げを要求します。 ところが借地人にも資金計画の事情があるので、簡単に地代の値上げには応じられないことからトラブルに発展します。 地代は値上げ交渉も難しいですが、値下げについて要求したり話し合うのも簡単ではないです。 協議が進まなかったり着地点が見つからない時は、調停で解決を図ったり、訴訟で決着をつけることもあります。
契約更新トラブルは、契約の更新が発生する借地権の協議が上手くいかず、地主との関係が悪化するようなケースがあります。 借地権は契約更新を伴う旧法借地権や普通借地権と、更新できない定期借地権に分けられます。 旧法借地権は借地借家法の法改正前に契約が締結されている場合に、契約の更新が発生して更新料の支払いが求められることになります。 更新料には、更地の土地価格に借地権割合と5～10%の数字を掛けて算出する計算式があります。 しかし協議して合意しなければ更新料が決まらないので、双方の要求に埋められない溝があるとトラブルが発生して問題が大きくなりがちです。
借地権の売却は一般的に難しいので、結論からすれば専門業者に買取りしてもらうのが正解です。 借地権は固定資産税の支払いがありませんが、老朽化する建物にはメンテナンス代、土地には地代や更新料が発生します。 住まない不動産を持っていても無駄になるばかりか、こういった負担が無視できなくなるので、手放したくなるのは無理もないです。
相続人が複数いる場合は借地権の相続で揉めることになりますし、借地権を売却しようとすると今度は査定価格の算出が難しいという問題に直面します。 第三者に譲渡するにしても、地主と交渉しなければいけませんし、交渉は難航することが多いので大変です。 買い手の立場だと、借地権は住宅ローンが使いにくいことがネックになります。 借地権を手放すには、地主に買取ってもらうか地主から底地を買取る、地主と共に第三者に所有権を売却する選択肢があります。
いずれも交渉が必要になったり、専門的知識がないと難しいですし、場合によっては問題が複雑に絡み合って解決が困難になることも珍しくないです。 これらのことを考えると、借地権は自分で売却しようとするよりも、専門業者に買取りを依頼して任せる方が賢明だといえます。 勿論、安く売ってしまわない為にも、専門業者はしっかりと比較して選ぶのが望ましいです。 狙い目は借地権を取り扱っている不動産業者で、専門知識や問題解決の実績、ノウハウが充実している業者が理想の相談先となるでしょう。
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