再建築不可の借地って何？売る際の相場や売却方法について解説

日本国内にはいろんな建造物があり、もっとも多い数で点在をしているのが住居です。戸建てからマンション、アパート・ハイツなどのスタイルで存在をしていますが、これらの建物を建設するには、必ず土地が必要になります。

一般的には建設を実施する会社、または施設のオーナーがさきに買い求めるのが基本です。ただし、昨今は購入をするのではなく地主から借り入れているスタイルも普及をしました。ここでは借地のなかでも再建築不可能なケースについて、簡単に解説をしていきましょう。これからマイホームを手に入れられる方にも役立つ情報です。

売却が難しい再建築不可の借地

日本国内の土地のスタイルには、大きく分けて2パターンが存在をしています。まずは何を建設するのかで手に入れる土地は大きく異なり、マンションやアパートなら約200アールほどの広大な敷地面積が必要になるわけです。そして戸建てなら100平方メートル程度ですが、大手不動産会社ならニュータウンというスタイルで広い敷地内に数百件の家を建築するでしょう。大半で会社側が土地を買取ますが、以前田畑であったり、池などの場所を整地している場合は地主から借り入れをすることになります。

この借入で気を付けないといけない点は、再建築が出来ない場所もあるということです。概要を簡単に述べると、1945年の土地所有権法案が要因となります。1945年にGHQが日本国憲法を構築されましたが、この時点で国土すべての土地は国民のものであると記載をされました。まだ戸建て住宅がさほど建築されていない時代で、都心部よりも地方で生活基盤を持つ百姓の方が土地家屋を所有して、地主と言われていたわけです。1960年以降の高度経済成長期に突入をすると、日本政府が自ら憲法改正を実施できるようになります。そこで郊外などの田畑を地主から買い取る事業を開始され、許可が得られなかった場所に至っては借地というスタイルで国が借り入れをおこなったわけです。

あとは送電線の設置やダムの建設作業などをおこなって、国内のインフラを整備していきます。現在ではこの事業はすべて完了をしており、使用しなくなった土地が全国各地に点在をしているわけです。それを新しく宅地開発をしようとされる企業があらわれ、戸建てからマンションなどを建てるのに役立てられています。

ただし、そのなかには再建築不可の借地もあり、売却ができないケースも目立つのが特徴です。なぜ再建築ができないのか、道路交通法が大きく関わっているのがポイントです。1980年に道路基準法と建築基本法が新しく誕生をしており、必ず建造物は4メートル以上の公道に面した場所に建てないといけない取り決めをされました。もしも法律が制定される以前に建造をされていた場合で、条件をクリアしていないのであれば、再建築不可となるわけです。今現在建物があればそのまま活用をすることができますが、それ以降は建て替えることは不可能となります。新築住居やアパートを設置できないので、必然的に買い手も見つからず利用価値のない場所ということになるわけです。

再建築不可を解消できないか検討する

今現在、住居があって今後は立て直しを検討されている方も大勢いらっしゃることでしょう。それを考えている土地が再建築不可であった場合、どうしたら建て替えを実現できるでしょうか。遺産相続などで古い法律の時代に建造をされた家屋や、土地を手にされる可能性がある方もたくさんいます。ここでは簡単に、再建築不可を解消できないか検討する方法をご紹介します。まずはしっかりと所有をなされている土地の形態を確認することが大切です。

土地のスタイルは毎年大きく変化を遂げており、道路が新設をされるだけでも、スタイルが変更される場合もあります。お住まいの自治体の土木課を訪れて、自分が暮らす土地の登記記録を目にしてみましょう。再建築可能、または不可能の有無を知ることが可能です。ここで不可と記載をされていたら、次のステップへ進まないといけません。それは解消をすることであり、同じく自治体の土木課が窓口となります。

登記登録証と土地の権利書が必要なので、相談時は必ず持参をすることです。そして代理人ではなく家主、所有者本人が出向く必要もあります。あとは今現在手にしている土地で、どのようなものを建造したいのかを申し出ることです。新しく登記調査と記録の変更を実施しないといけないと言われるので、司法書士と行政書士を頼って検地を実施します。これらの手続きはご自身でおこなう必要があるので、まず最初に役所にいくよりも、司法書士に相談をした方が賢明です。

なお、再建築不可を解消できないパターンもご紹介をします。それは戸建て住宅があった場所で、地上10メートル以上の建造物を建設することです。道路にも面しておらず、近隣との境界線もないので消防法をクリアすることも不可になります。または商業施設もできません。必ず第二種宅地区分に指定をされるので、基本的には解消をされたとしても、戸建て住宅のみで地上3メートル以下の住まいのみが再建できる可能性があります。

解消が難しい場合はそのまま売却も

マンションやアパート、または商業施設ではなく戸建て住宅を再建したいというケースなら、約70パーセントの確率で再建築不可を解消することが可能。役所の土木課で必要な書類を提出して、登記登録の書き換えをおこなえば、審査完了後からいつでも建物の取り壊しと建設作業に移ることができます。しかし残りの30パーセントは解消できないままというのも実情です。ここでは、解消が難しい場合の対処法をご紹介しましょう。

もっとも手間が掛からない方法、それは売却をすることです。遺産相続で土地を手に入れ、自身の資産に加えられた方も多いでしょう。日本ではあらゆる土地・家屋に固定資産税というものが課せられており、たとえ再建不可のものであっても例外扱いはなされません。毎年土地評価格の12パーセントが固定資産税として納める義務もあり、維持コストが高くつくのが不動産相続のデメリットです。いち早く自身の住まいを新築して手に入れたいと思っても、再建築不可なら叶えることはできません。そのまま空き家として遊ばせているだけでも、毎年税金を納付する義務は生まれます。

また2015年から総務省では5年以上住んでいない空き家に対して、固定資産税の上乗せも実施をし出しました。なおさらコストが大きくなるため、いち早く売却をするのが得策です。手放す際は特別な許可申請を実施する必要もなく、街中にある不動産会社を頼って見積もり査定を受けるのみとなります。ただし、再建築不可の土地というのは、利用価値が限られるのであまり高値にならないのも実情です。毎年9月に発表される全国土地評価も参考にはされず、1坪約2000円以下になることも珍しくはありません。それを承知して売却手続きを実施しないといけないわけです。

もし、遺産相続でこのスタイルの土地を手にされることがあれば、そのまま引き継ぐのではなく、先に売却をしてから対価を受け取ることをおすすめします。生前贈与であれば相続税の控除対象ともなるため、なお一層負担を軽減することが可能です。両親や祖父母が健全なうちから、今現在所有をしている土地・家屋の詳細をしっかりとヒアリングしておきましょう。そこで再建築不可であることがわかった折りには、事情を説明して生前贈与を勧めることです。どなたでも遺産相続をするときは、少しでも多くの資産をお子さんやお孫さんに渡したいと思われるので、いい返事を期待してもいいものです。