借地権にある建物の建て替えや増改築は可能？可能になる条件とは

借地権がある建物を、土地を借りている借地人が建替えや増築することができるのか疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。借地権がある土地の上に建っている建物自体を所有している場合は、地主の承諾があれば建て替えることができます。なかには承認無しでも建て替えることができるケースもあり、契約書によって承諾の必要性などが変わってきます。

借地権に関する問題は地主と借地人との話し合いによって決めることになるので、トラブルに発展する場合もあります。このサイトでは承諾後に発生する承諾料の支払い義務や、支払う料金の相場・地主から建て替えを拒否された場合などの対処方法などをわかりやすく解説します。

建て替えには、地主の承諾が必要

借地権がある建物を建て替えたい場合には、要件を満たす必要があります。それは借地権がある建物を建て替える場合や増築する場合には、地主の承諾が必要になります。しかし、地主から直接返事をもらわなくとも、承諾とみなされるケースがあるので要注意ポイントです。地主に対して家を建て替えたいという意志を通知して、2カ月以内に地主から異議申し立てがなかった場合は、法に基づいて承諾したとみなされることになります。

地主からの承諾を得て新たに家を建てた場合に借地権の存続期間の承諾も受けることができた際には、既存の借地権が延長されることになり、建て替えが完了した日から20年延長されます。延長の開始日は、承諾があった日もしくは建物が築造された日のいずれか早いほうが適応されることになります。しかし該当するのは、借地契約の更新前になり、存続期間の更新後は対象外になるので注意する必要があります。

借地権には存続期間があり、期間の満了の際に更新手続きを実施すれば契約が継続され、引き続き土地の利用が可能になることから、契約更新後の土地の場合は、建て替えをするには地主からの許可は必須になります。必ずしも地主の承諾が必要ではないといった特別なケースもあります。それは特約がないときになります。

通常地主の方かた土地を借りる際には賃貸借契約書を交わします。賃貸借契約書は、増改築禁止特約が書かれていて、借りた土地の上に建っている建物を建て替える際などは、事前に地主に連絡し承諾を得る必要があるというものになります。しかし増改築を制限するような特約が記載していない場合には、地主の承諾が不要になり、家の建て替えをすることができます。しかし地主の承諾なしで勝手に建て替えてしまった場合には、借地権の存続期間の延長もなくなるので、契約期間満了時に更新の有無でトラブルになるケースもあります。このことを考慮すると、事前に地主に相談をして承諾を得るようにすることが一番望ましいことだと言えます。

定期借地権の場合は、普通借地権とは違って地主の承諾を得て建て替えたとしても、存続期間は延長されないので注意する必要があります。契約が満了してから再契約に至らなかった場合は、せっかく新築を建て替えて建物の耐用年数がまだたくさん残っていたとしても、取り壊して借地を返還しなくてはならなくなります。定期借地権の場合は存続期間の延長がないことを把握しておく必要があります。

建て替え承諾後は、承諾料が必要

地主から家の建て替えの承認を得ることができた際には、承諾料を支払うことが一般的になります。しかし契約書に記載がなければ支払いの義務は発生しないです。地主に支払う承諾料は、法律などで決められはいないものになるので、地主と借地人の話し合いにより金額を決めていくのが通常になります。

土地を借りる際に交わした土地賃貸借契約書に建て替えの際に発生する承諾料について明記されていれば、その金額を支払うことになるのです。このことから承諾料は、地主との話し合いで決める方法と、賃貸借契約書に書かれている金額が適応されるということになります。契約書などに特に取り決めがされていない場合は、承諾料の相場は更地価格の3～5%程度が一般的な金額とされてます。

非堅固な建物から堅固な建物へ建て替えをするケースでは、承諾料が上乗せされる場合があるので把握しておく必要があります。しかし建て替え承諾料が不要になるケースもあり、それは、土地賃貸借契約書に増改築禁止特約の記載がなく、そして借地権の更新前の物件になります。

契約書に特約が記載されていない場合は、承諾料を支払う必要が無いということになるのです。金額は法律で定められているものではないので、地主から承諾料は要らないといった申し出があった場合は承諾料は不要になります。しかし契約書に明記されていないからといって、支払いを拒否してしまいと後になってトラブルになることがあるので、契約書に書かれていなくても地主と相談するようにしましょう。

もし地主から建て替えを拒否されたら

建て替えの意志を地主に通知した際に快く快諾してくれる地主ばかりではないのが現状です。話し合いに応じてもらうことができない場合や、地主が土地の返還を求めている場合など承諾を得ることができないことがあります。この場合地主に建て替えの承諾を依頼しても、スムーズに応じてもらえないこともあり、建て替えすることができなくなったり、工事の時期が大幅に延期してしまうようなことが引き起こります。

そのような場合には、裁判所の許可制度を利用すると良いです。この制度は、借主が申し立てれば、地主の承諾に代わって裁判所が再築の許可を与えることができる制度になります。ただしどのようなケースでも再築の許可を得ることができるのではなく、裁判所がやむを得ない事情があると判断をした場合に限ります。借地契約に違反していないかや、借地権の残存期間がどれくらいあるのかなど、裁判所は建物の状況や、地主の事情を考慮して判断することになります。

また裁判所は必ずしも借地人の味方ではないといったことも覚えておきましょう。当事者間の利益の公平性を保つために必要とみなされれば、借主へ承諾料の支払いを命じることもあります。また地主から拒否されなくても建て替えることができない場合もあるので注意しておきたいポイントになります。それは既存不適格建築物や接道義務を満たしていない物件などを挙げることができるので、借りている土地の形態などによっても法により建て替えすることができなくなるので注意する必要があります。