借地権はいつ登記すればいい？地上権と賃借権についても解説

借地権とは建物を建てる為に、地主から土地を借りて使用する権利の事です。その為建物が建っていない場所、例えば駐車場等は含まれません。借地権者は地主から土地を借りる場合、地代を払わなければなりません。また借りた土地に建てた建物を売却する時は、地主の許可が必要となります。

借地権は役所で登記する事が出来、登記する事で相続や売買時にトラブルになる事を未然に防ぐ事が出来ます。 しかし借地権はいつ登記したらよいか分からないという人も少なくありません。そこで借地権を登記するタイミングと目的を、地上権と賃借権も合わせて詳しく見ていきましょう。

借地権を登記する目的とは

何故借地権を登記する必要があるのかというと、自分が地主から土地を借りて使用する権利を持っているという事を第三者に知らせる為です。難しい言葉で言うと対抗要件と言います。 基本的に借地権を決める契約は、当事者同士で行うもので、当事者間のみ有効です。その為地主が新しい人になった場合、借地権者はその人に自分の権利を主張出来なくなってしまいます。さらに新しい地主から土地を返してくれと言われたら、その主張を拒否する事は出来ません。こうしたトラブルを避ける為に借地権の登記が必要です。

では具体的にいつ借地権は登記するのが良いのかというと、いくつかタイミングがあります。まず借地契約を結んだ時、あるいは建物を建てた時です。 また第三者から借地権の譲渡を受けた時も丁度良いタイミングです。例えば親や親族から贈与されたり、譲り受けたりした時に、ついでに登記してしまいましょう。あとで良いやとズルズルと引き延ばしていると、タイミングを失ってしまうので、一緒に行ってしまうと良いです。 しかし借地権が賃借権だった場合は地主の許可が必要となります。ただ建物の名義を変更するだけと思っていても、実際は借地権を譲渡した事になるので注意が必要です。

特に建物を建て替える時に建物の名義を子供に変更する時等は、地主の許可を得る事を忘れないようにしましょう。 他にも相続で借地権を取得した時も登記するタイミングです。亡くなった人から相続人へと不動産名義を変更する事は相続登記とも言われています。 相続登記の場合、地主に相続で自分が借地権を取得したという事を知らせるだけでよく、借地契約書の名義変更までする必要はありません。 ただ口頭で知らせるだけだと、後でそんな事は聞いていない等トラブルが起きる可能性もあるので、内容証明等の書面で知らせておいた方が安心です。

それから相続の場合は譲渡と異なり、借地権の取得に関して地主からいちいち許可を得る必要はありません。 そして借地契約を終わらせて、土地の上にある建物を取り壊し、更地にして地主に返還する時も登記のタイミングです。この登記を滅失登記と言い、借りていた土地に建物がなくなったという事を示すのが目的です。この滅私登記の手続きは、建物が完全になくなった日から1か月以内に行う必要があります。 仮に滅失登記の手続きを怠った場合は、罰金が科される可能性がありますし、新たな土地に建物を建てようとした時に許可が出なかったり、土地を担保にして融資を受けようとしても審査が通らなかったりする恐れもあるので、滅失登記は忘れないように注意が必要です。

地上権と賃借権

借地権には地上権と賃借権があります。地上権とは他人の土地に建物や道路等を作り、それらを所有する為に取得する権利の事です。 地上権は物の権利で、対象物を直接的、排他的に支配する事が出来ます。分かりやすく言うと他人の土地の上に作った建物や道路等の工作物の権利は全て自分だけにあり、自分の意志で自由に使う事が出来るというものです。その為、地主を介さず直接借地を使う事が可能です。

また地上権を土地に設定する場合、地主が協力しなければならないという義務があります。借地人が登記するので協力して下さいと地主に協力を求めた場合、それを断る事は基本的には出来ません。 さらに地上権を登記する事で、仮に譲渡や相続などで地主が他の人に変わったとしても、今まで通りに使い続ける事が出来るというのも大きな特徴です。加えて地主の許可なく自由に地上権を他人に貸したり譲渡する事が出来ます。 このように地上権はとても強い権利なので、実際建物所有を目的とした借地権として設定される事はほとんどないです。

賃借権は、他人のものを賃料を払う事で使用する権利の事です。借りる対象は建物や土地といった不動産関係のものだけではありません。いわゆるパソコンであったりスマートフォンであったり動産も対象に含まれます。賃借権は、賃借契約を結ぶ事で得る事が出来ます。借地権の場合は地主と交わす事で得る事が出来ます。 しかし地上権と異なり、賃借権は地主に協力させる義務はありません。あくまで地主に対して土地を使わせてくださいとお願いをするだけです。そこで地主が許可を出せば使用出来ますが、許可を出さなければ使用する事は出来ません。

その為賃借権が登記される事はほとんどないです。何故なら地主は、登記する事で借地権の力が増す事を快く思わないからです。 ただこの状態だと借りる側が非常に不利な状況になってしまうので、法律により借地人が借りた土地の上に作った建物を自分の名義で登記していた場合、賃借権の登記をしたのと同様に、第三者への対抗力を持てるというようになりました。そして建物の登記も地主の許可を得る必要はなく、借地人の意思で自由に行う事も出来ます。 しかし名義を借地人本人ではなく、子供や配偶者の名前で登記してしまうと、借地権の第三者への対抗力は持てなくなってしまうので注意が必要です。 それから地主に無断で賃借権を譲渡してしまったり、又貸しするような行為は禁止されており、違反すると借地契約が解除される恐れもあるので、こうした行為はやらないようにしましょう。