借地権者が借地を借りることができるのは、借地の契約が存続している期間だけです。契約期間が終了した後も引き続き借地を使用したい場合には、借地権の契約期間を更新する必要があります。借地権を更新する時の問題となることがあるのは、借地権者が土地の所有者に支払わなければいけない更新料です。
更新料を支払うことが義務であるのかわからないため、疑問に感じている人もいるのではないでしょうか。支払う義務があるとしたら、どれくらいの価格が一般的な相場なのかということも、借地権者にはわかりにくいことです。ここでは、このような借地権の更新料のことについて、詳しくご紹介します。
交渉から取引まで、訳あり物件専門の当社にお任せください
借地権の更新料のことを理解したい時にまず知っておかなければいけないのは、借地権を更新することの正確な意味です。借地権を更新するという行為は借地借家法という法律に定められています。ただし、この法律の規定が適用されるのは、平成4年8月1日以降に契約をした契約です。
平成4年7月31日以前に契約がおこなわれた場合には、借地法という法律の規定が適用されます。借地法は借地借家法が作られる前に、借地に関することを規定していた法律です。自分の借りている土地の借地権を更新する時期がいつか知りたい時には、まず借地権の契約をしたのがいつであるのか、調べることが必要です。 借地権の更新をする期間は、上記の法律でそれぞれ異なった規定が決められています。
借地法の場合には、借地の上に建設されている建物の種類によって、借地権を更新する期間が異なります。借地の上に建設されている建物が木造である時には、最も短い場合でも20年以上の契約期間を定める必要があります。初めて契約をした時に特別な契約期間を決めなかった時には、最も短い場合でも30年以上の契約期間を定めることが必要です。更新をした後の契約期間は原則として20年以上です。20年よりも短い借地期間を設定した時にはその契約は無効となります。
この場合には、期間を定めなかった時と同じ取り扱いになり、上記と同じ条件で借地権を設定することができます。 借地法の規定が適用される借地の上に建設されている建物が鉄筋コンクリートの場合には、最も短い場合でも30年以上の借地契約を結ぶ必要があります。一番初めに契約をした時に契約期間を決めなかった場合には、最も短い場合でも60年以上の契約期間にする必要があります。
更新をする時には、原則として30年以上の契約期間で再契約をすることが必要です。30年より短い契約期間を設定した場合には、その契約は無効になります。 借地借家法の規定が適用される借地契約の場合、一番最初の契約をする時に定めなければいけない借地契約の長さは30年以上です。30年より短い期間を設定して借地契約をすることはできません。
例えば25年の借地契約を結んだ場合、その契約の契約期間は30年として取り扱われます。この契約期間が終了した時に借地権の更新をする必要があります。1回目の更新契約をする時には、契約期間は20年以上にする必要があります。3回目以降の契約の時には、10年以上の契約期間を結ぶことが必要です。
借地権の更新料とは、借地権者から土地の所有者に支払われる金銭の一種です。通常の地代とは異なり、借地権の契約期間が終了した時にのみ支払われる金銭で、借地権者がその後も続けて土地を借りたい時に支払われています。土地を借りている人が更新を望んでいる時には、原則として地主は更新を拒否することはできません。借地の上に建物が建設されてそれが残っている場合にも、地主は更新を拒否できない決まりになっています。
土地の所有者が更新を拒否できるのは、拒否することに正当な理由がある時だけです。 更新料は慣例として支払われることが多いですが、実は法的には必ずしも支払いをしなければいけない義務はありません。場合によっては、更新料の支払いをしなくても契約を続けられる場合もあります。更新料を支払うことなく更新することが可能なのは、契約をした時に作成した契約の書面に、更新をする時に借地権を払わなければいけないことが記載されていない時です。
このような場合には更新料の支払いが法律的にも契約的にも義務になっていないため、借地権者は特別な費用を払わなくても契約を更新することが可能です。 その一方で、更新をする時に借地権を払わなければいけないことが契約書などに記載されている場合には、借地権者は契約に従って更新料の支払いをする必要があります。
このようなケースの場合には、更新の時に更新料の支払いをしておかないと、後でトラブルの原因となることもあります。更新の後も地主と良好な関係を維持するためにも、こうした場合には更新料を支払った方が最適です。更新料を支払うことにより、地主と借地権者の両方が気持ち良く契約を続けることができます。 借地権の更新料を地主にしっかりと支払っていれば、借地の上に建設されている建物を増改築したい場合にも有利です。借地の上に建設された建物の増改築には地主の許可が必要であるため、地主とは円満な関係を保っておく必要があります。
借地権の更新料は、一般的な相場があります。料金の相場は地方によって若干異なることもありますが、通常は更地の価格の3パーセントから5パーセント程度が一般的です。これよりも相場が高くなっていることが多いのは、東京都とその周辺の地域です。これらの地域の中には、料金の相場が更地価格の10パーセント程度であるような地域もあります。上記の価格とあまり変わらないような料金ならば、相場と同程度の更新料と言えます。
更新料を地主に払う方法は、それぞれの借地権者の契約の内容などにより大きな違いがあります。支払う必要がある更新料の金額によっても、支払い方法が変わることも多いです。これらの条件とは別に、土地の所有者の考え方によって具体的な支払い方法が決められることもあります。 借地権の更新料が高額になる時におこなわれることが多い支払い方法は、分割払いによる支払いです。このような方法で更新料の支払いがおこなわれるのは、借地権の更新料が高額になってしまうと、借地権者が更新料を一度に支払うことができなくなってしまうからです。
分割にして毎回の支払い額を少なくすることにより、借地権の更新費用が高額であっても支払いがしやすくなります。借地権の更新料が分割で支払われる場合には、毎月の地代と一緒に支払われることが多いです。地代と分割された更新費用を一緒に支払うことで、借地権者も支払いにかける手間を少なくすることができます。
借地権の更新料が高額でない場合には、一括して支払いがされるのが一般的な方法です。この場合には、更新がおこなわれる月の前月の地代と一緒に支払われることが多いです。契約によっては更新料を支払わなければいけない期限が決められていることもあるので、そのような場合には忘れずに期限内に料金を支払う必要があります。契約書に特定の支払い期限が書かれていない場合であっても、更新の日よりも前に支払っておいた方が最適です。
借地権は契約期間が終了した場合、新たに契約を更新することが必要です。契約を更新することにより、借地人が引き続き借地を使用し続けることができます。借地権の契約期間は法律ごとに別の決まりがあり、決められた期間より短い期間を決めることはできません。定めなければいけない契約期間の長さは契約をした日によっても異なっていて、平成4年7月31日以前に契約をした場合には、借地法の規定が適用されます。
この法律では土地の上に建設されている建物の種類によって、結ぶ必要がある契約の期間が異なっています。上記の日より後に契約が結ばれた場合には、借地借家法の規定が適用されます。この場合には初回の契約の時には、最低でも30年以上の契約期間を結ぶことが必要です。これらの契約期間が終了をした時に更新が必要になりますが、更新の時には更新料を支払わなければいけない時もあります。更新料を支払う必要があるのは、契約などで決められている場合です。
交渉から取引まで、訳あり物件専門の当社にお任せください
