借地権の売却時に必要な税金の計算方法をわかりやすく解説

借地権を売却する場合には、各種の税金を支払う必要があります。税金を納める時に気をつけなければいけないことは、計算を正しくおこなうことです。

納めるべき税額を計算し間違えてしまうと、間違った金額の税金を納めてしまうことになります。このような場合には納税した地方公共団体や税務署から後で間違いを指摘されることがあり、通常よりも多くの税金を支払わなければいけなくなることもあります。このような事態になることを避けるためにも、正しい計算方法を知っておくことは重要です。ここでは、借地権を売却する時に支払う税金の計算方法を、詳しくご紹介します。

借地権にも種類が存在する

借地権を売却した時に支払わなければいけない税金のことを知りたい場合には、まずこうした権利にはいくつかの種類が存在することを知っておいた方が最適です。それぞれの種類ごとに規定が異なっているので、どのような種類の権利であるかによって、利用できる方法も大きく異なります。借地権は大きく分けて2つの種類に分けることができます。

その中で古い方のものは、旧借地法の規定に基づいているものです。この法律の規定は、現在借地権の契約する時には適用されていません。この法律の規定の適用があるのは、1992年の8月1日より前におこなわれた借地権の契約です。旧借地法に基づく借地権は、土地の上に建設されている建物の種類によって、その内容が異なっていることが大きな特徴です。

木造の建物が建設されている場合と、鉄筋コンクリートの建物が建設されている場合で、それぞれ契約期間に関する規定に違いがあります。 木造の建物が土地の上に建設されている時には、契約の存続期間は20年以上である必要があります。これより短い契約期間が決められた時には、その契約は自動的に無効となって、法の内容に従っている最短の契約期間で契約をしたものとみなされます。契約をする時に特定の契約期間を決めなかった場合には、契約が存続する期間は自動的に30年間になります。

これらの契約期間が終了した後には契約を更新することも可能でした。その場合には、20年以上の契約期間で契約をする必要がありました。 旧借地法の規定が適用される土地に鉄筋コンクリートの建物が建設されている時には、借地の契約期間は30年以上にする必要があります。これより短い期間が決められた場合には、木造建築の場合と同じように契約の内容が無効になります。契約をした時に特定の契約期間を決めなかった場合には、契約期間は自動的に60年になります。

鉄筋コンクリートが建設された土地も借地権を更新することが可能でしたが、その場合には更新後の契約期間を30年以上にする必要がありました。 借地権のもう1つの種類は、現在施行されている借地借家法の規定に基づいているものです。この種類のものは、1992年の8月以降におこなわれた契約に適用されています。借地借家法で規定されている借地権には、定期借地権という種類のものもあります。定期借地権の場合、契約期間が終了すると借地権者は地主に土地を返却する義務があります。その際には、土地を更地にしてから返却をすることが必要です。

借地権の売却の費用と税金

借地権を売却するためには税金だけでなく、さまざまな費用の支払いも必要になります。売買の契約書には収入印紙を貼り付ける必要があり、この収入印紙を購入する時に納める必要があるのが印紙税です。 売却する土地の上に建物が建設されていて、売るためにそれを取り壊す時には、建物の登記を抹消する必要があります。この建物に抵当権が設定されていた場合には、それを抹消するために費用が必要になります。借地権者が借地を売却する時には、土地の所有者の承諾を得ることが必要です。承諾が得られない時には、借地権を売却することができなくなります。

所有者から借地権の売却を承諾してもらう時に支払わなければいけないことがあるのが、譲渡承諾料という費用です。これは、譲渡を承諾してもらうことの対価として、土地の所有者に支払われるものです。この譲渡承諾料は、借地権名義変更料と呼ばれることもあります。借地権が他の人に譲渡された場合、名義を変更しなければいけないため、このような名称でも呼ばれています。譲渡承諾料には相場があり、売却する価格の10パーセント程度を支払うのが一般的です。

借地権の売買を不動産会社などに仲介してもらう場合には、仲介手数料の支払いも必要になります。借地権を売却する時に支払わなければいけない仲介手数料は、売却した金額の3パーセントに相当する金額に6万円を加算したものです。仲介のための手数料を支払った場合には、手数料にかかる消費税の支払いも必要です。 借地権を売却した時には、譲渡所得税を納める義務もあります。譲渡所得税は、不動産を売却した時に利益を得た時に課税される税金です。

土地や建物を売却した時と同じように、借地権を売却した時にも譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は譲渡した時に所得が発生した時に課税される税金であるため、所得が発生しない場合には課税されません。譲渡所得の金額は、不動産を売却した金額から、それを取得するために使用した費用と、譲渡するために支払った費用を差し引いて計算をおこないます。この場合の取得費用とは、不動産を購入するために支払った価格に、仲介手数料のようなそれ以外の取得費用を加算した金額です。そこから、建物の減価償却費を控除した金額が取得費用になります。こうした方法で計算された課税所得に税率を掛けて、所得税の金額が決定されます。なお不動産を譲渡した時には、所得税だけでなく住民税も課税されます。

借地権売却で抑えるべきポイントとは

借地権を売却したい時にはおさえておくべき重要なポイントがいくつかあります。特に重要なポイントは、さまざまな相手に売却できることを知っておくことです。売却する相手によって売ることができる価格が大きく違ってくることもあるので、多くのことを考慮して売る相手を決める必要があります。

借地権を売ることができる相手の一人は、借地を所有している人です。土地の所有者に借地権が売却しやすいのは、借地権を取得することで特に大きなメリットを得ることができるのは、土地の所有者だからです。借地権の買取をすることで、地主は自分の土地を自由に使用できるようになります。土地を売却する時にも借地権がなくなった方が非常に有利です。高額で買い取ってもらえる可能性も高くなり、購入希望者も増やすことができます。

借地権を地主に売却しやすいのは、相続により地主が契約の時とは変わっている場合です。土地の価格が高くなっている時も地主は土地を売りたがっていることが多いので、売却の交渉がスムーズにできることもあります。地主に売却する時のポイントとなることは、借地の上に建物が建設されている時には、建物を自費で取り壊してから売却する必要があることです。地主が建物の買取も希望している場合には、取り壊しをする必要はありません。

借地権の売却額は、権利が残存している期間によって決まるので、契約をしてから早めに売却をすれば、その分売却額を高くできます。 借地権を売却したい場合には、専門業者に売れることを知っておくことも、売却をする時の重要なポイントです。専門業者を利用して売却することは、一般の不動産会社に依頼した場合では得られないメリットが数多くあります。できるだけ早く売却したい場合にも最適な方法です。

専門業者に買取をしてもらうことで、時間をかけずに借地権を現金にかえることが可能です。専門業者が借地権の買取をおこなっているのは、権利を活用するためのノウハウを多く持っているからです。業者では買い取った借地権をさまざまな方法で活用しています。借地の上に建設されている建物も一緒に買取をすることもあり、業者が自分で建物をリフォームしてから、賃貸用として利用することもあります。

借地権を購入してから底地を買い取ることもあり、この場合には通常の土地と同じように売却できます。専門の業者は、借地権の評価額を計算する方法についても詳しいため、権利の価値を正確に評価してもらえることも、専門業者を利用するメリットです。