相続する不動産の中に借地権というものがある時、借地権とはそもそも何かと疑問に思うのが普通です。 またこの権利の特徴やメリットだったり、売却して手放せるのかなども気になるところです。 いきなりどのようなものかも分からない権利を相続すると戸惑いますが、だからこそ理解することが大切だといえます。
相続が発生する前に借地権について知っておけば、相続に直面した時に焦ることもなくなるでしょう。 一見すると難しそうではありますが、知らなければ何かと困ることになりますから、1つ1つ理解を深めていくことをおすすめします。
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借地権は、土地を持たない人が自分の名義で建物を建てる為に借りる土地の権利となります。 家を建てる時に注文住宅などの場合は土地を購入するイメージですが、土地は買わないという人も中にはいます。 この借りて家を建てることができる権利が借地権で、地主に対して地代を支払って使わせてもらうわけです。
借地権はまとまった期間、土地を借りることができますから、期限を迎えたら更新する必要があります。 そういう性質の権利ということもあって、不動産の話題にこの言葉が出てくることは珍しくなく、相続においても借地権は度々出てきます。 建物と土地を購入する場合は不動産取得税や固定資産税が発生しますが、借地権では地主に固定資産税の納税義務が生じます。
不動産取得税は地主が土地を持っている状態なので、地主に不動産取得税が発生することはないです。 借地人も土地を借りる形ですから、土地の不動産取得税はかからないです。 借地権がついている家を売ることは可能ですが、借地権つきの家には不動産の取り扱い、売買に関する制約があるので注意が必要です。 借地権は大きく分けると地上権と、賃借権に分けることができます。 地上権は建物を建てて所有する土地の使用権のことで、民法においては物権に位置づけられています。
物権にはとても強い権利を備える性質がありますから、その取引となれば制約があるのも当然です。 ちなみに地上権の範囲は地面から上に加えて、地下も含むものとなっています。 地上権は売買が認められており、また地主に許可を得なくても売却やいわゆる転貸が可能です。 抵当権が設定できる性質上、イメージ的には所有権に近いといえるでしょう。 賃借権は建物を建てて所有する土地を借りる権利で、民法では債権に分類されます。 借地権と違って権利的には弱く、売却にも転貸にも地主の承諾を得ることが必要になります。 一般的に借地権は賃借権を指すことが多く、地上権が用いられるケースは限られます。
借地権の売却には大きく分けて4つの方法があり、地主や第三者に売ったり、等価交換をしてから第三者に売却するやり方もあります。 底地権とセットで第三者に売却する選択肢も存在しますが、それぞれ性質が異なるので違いを把握することが大事です。 地主に借地権を売却する方法では、建物を買取ってもらう形となります。
そうすることで、代金と引き換えに借地権が消滅してなくなるわけです。 第三者に対する売却は、不動産業者や個人も対象で、地主に承諾を得てから売ることになります。 この地主に承諾を得る時に、譲渡承諾料と呼ばれる費用を支払うのが慣習です。 譲渡承諾料は法的に定められているものではないですが、慣習では借地権を第三者に売却譲渡する場合などに、借地人がその価格の約10%を地主に支払うのが一般的となっています。
等価交換を経て第三者に売却する方法は、建物と地主の底地権を等価で交換を行い、双方が所有権を有している状態で借地人と地主が同時に売却を行うやり方です。 借地権が設定される土地の所有権、底地権を等価交換してから売却するので、お互いが納得できればスムーズな売却が実現します。 等価交換をするとそれぞれ土地と建物の権利が消滅しますが、土地使用の制約となる借地権がなくなるので、不動産が売りやすく買い手がつきやすくなります。
測量や登記が必要なので、その手間と費用の負担はあるものの、権利の売却における有力な選択肢の1つなのは確かです。 借地権と底地権の第三者に対する売却は、地主から底地権を譲り受けて、借地権に底地権をセットして所有権の形で売却する方法です。 権利が別々の状態ではなく1つにまとめて売れるので、この方法も比較的買い手がつきやすいといえます。 とはいえ、地主が納得して底地権を譲らないと実現不可能ですから、交渉が重要ですし場合によっては説得も必要になるでしょう。 どの方法が良いかは一概には言えませんが、比較することで最も実現しそうな方法が見えてくるのは間違いないです。
借地権の売却の流れには、不動産の査定から借地権の引き渡しに至るまでの6つの段階があります。 借地権を売却する場合、一般的には不動産業者に査定してもらうのが普通で、複数の不動産業者に依頼して相場を把握することになります。 査定結果は安くても高くても駄目で、平均的な相場から適正と思われる価格を見つけ出すことが大切です。 納得できる査定結果の不動産業者が見つかったら、仲介を依頼して仲介契約を締結します。
借地権の売却に地主の承諾が必要となれば、直接交渉するよりも不動産業者に間に入ってもらうのが良いでしょう。 借地権は売却の承諾の他にも、売却方法などについても地主と交渉して話をまとめることが必要です。 不動産のそれも権利に関する交渉ですから、専門知識を持っていて頼りになる不動産業者を介するのは理に適っています。 交渉の際には一方の味方というよりも、専門的かつ公平な立場で仲介してもらうこととなります。
借地権が売却できるようになったら、次はいよいよ売却活動の開始です。 不動産業者が仲介する場合は、不動産情報のサイトに物件が掲載されたり、レインズと呼ばれる不動産情報のシステムに不動産情報の登録が行われます。 このように不動産に関する情報を広く発信することで、不動産業者は買い手を見つけようとします。 借地権に興味を持って契約に至る買い手が見つかったら、売買契約を締結して売却の準備を進めます。
この時に地主が売却を承諾したことを証明する文書が必要となるので、必ず地主と交渉して承諾の際に承諾書を得ることが重要です。 万が一承諾書がないとなれば、売買契約はできませんし、借地権を売却することも不可能となるので気をつけたいところです。 無事に売買契約を結ぶことができたら、借地権譲渡承諾書の作成に進みます。 借地権譲渡承諾書は第三者に対して借地権を譲渡する、その承諾についての正式な文書です。
合意内容が記される重要な文書ですから、これを作成しなければ借地権を引き渡すことができないです。 契約が成立して手続きも問題なく済んだら、買主に対して借地権つきの建物の引き渡しとなります。 同時に建物の所有権も買主に移ることになるので、所有権移転登記が必要になってきます。 大きく分けると6つのステップがありますが、実際には交渉だったり契約など複雑で時間と手間がかかります。 交渉では双方に専門的な知識が求められるので、不動産に関して詳しく知らないとお手上げです。 借地権は特に取り扱いが難しいですから、不動産業者を始めとした不動産のプロに相談するのが望ましいです。
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