定期借地権のマンションを売却したい！査定相場や売却トラブルの注意点を解説

定期借地権付きのマンションは手頃な価格が魅力ですが、一方で地代の存在や居住期間が限定されるなどのデメリットもあります。売却しようにも査定相場が低くなってしまう、なかなか買い手が見つからないなどの理由で悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

地主から土地を借りた契約期間が終了すればマンションは取り壊しか譲渡され、入居者は退去することになります。一般の不動産会社で買い手が見つからない場合には、専門の買取業者の利用がおすすめです。定期借地権付きマンションの詳細と一般マンションとの違い、デメリットなどを紹介します。

そもそも定期借地権マンションとは

定期借地権マンションとは、どのようなものなのでしょうか。定期借地権とは借地権の一種で、一定期間の貸し出しのみを前提としており更新を行いません。これは平成4年8月施行の借地借家法から始まったもので、それまで正当な理由がなく契約の更新を拒否できない地主の立場を守るために作られました。

そもそも従来からあった普通借地権では地主は契約更新を拒否できず、一度貸したら賃料の滞納をはじめとした不当な行いがあってもなかなか退去を求められないのが当たり前でした。もちろん正当な事由があれば更新を拒否することはできますが、借地権者が素直に退去してくれなかった場合、多大な手間がかかることになります。これでは地主の立場が弱すぎるとして新たに設置されたのが定期借地権です。

定期借地権マンションは、この定期借地権で貸し出された土地の上に建設されたマンションです。建物の専有部分に関しては通常のマンションと同じく区分所有者が自由に売却などを行うことができますが、土地に対してはあくまで一定期間のみの貸し出しを前提としています。 なお、定期借地権には一般と建物譲渡特約付、事業用の3種類に分かれています。マンションは居住用のため、使用されるのは一般と建物譲渡特約付の2つです。

それではこの2つの違いはどこにあるのでしょうか。あくまで期間を設定した上での貸し出しのため更新がないのはどちらも同じですが、最低存続期間や建物買取請求権に違いがあります。 一般の場合は最低存続期間は50年以上、建物譲渡特約付は30年以上です。建物買取請求権については一般はなし、建物譲渡特約付は仮登記により保全されています。一般は契約期間が満了すると、建物は壊して土地の返還を行います。

マンションであっても同様に壊しての返還が基本です。契約期間の満了と共にマンションは壊され、あたりの景色は一変することになるでしょう。 一方で建物譲渡特約付は契約期間満了後に建物を壊すことはせず、そのまま地主に譲渡します。最初の契約から30年が経過した後に建物の譲渡を前提に契約を結んでいるため、お互いの権利は仮登記を行って保全されています。マンション側である借地権者には買取請求権があり、地主には建物譲渡請求権を行使することができるでしょう。 地方公共団体、独立行政法人都市再生機構といった公共団体が作ったマンションの多くは一般定期借地権が設定されています。民間の事業者が作ったマンションの場合、その多くに建物譲渡特約付借地権が設定されています。

分譲マンションとの主な違いとデメリット

定期借地権付きのマンションと一般のマンションには、どのような違いがあるのでしょうか。いずれもマンションの部屋を購入した人は区分所有者であるという点には変わりはありません。主な違いとして挙げられるのは、購入費用と一時金の存在、税金の支払い、使用期間の設定、解体準備金です。

それぞれのポイントは定期借地権と一般借地権の違いによるものです。 定期借地権のマンションは、一般的な文章マンションと比べて2割から3割ほど購入費用の相場が安くなります。これは契約期間が満了したら更新できず、以降は住めなくなることが大きな理由です。どれだけ気に入った部屋であっても居住不可となることをしっかりと理解した上で購入する必要があります。人によっては契約期間が満了した頃には高齢になっており、次の住宅に困るということも有り得ます。

一般のマンションは住めなくなる心配はなく、大規模修繕や建て替えなどがあったとしても基本的には同じ部屋に済み続けることができるでしょう。ただし一般のマンションは定期借地権付きマンションよりも2割から3割ほど割高ということになります。 定期借地権付きマンションは土地の取得費用は不要です。あくまで一定期間のみ借りているだけなので、土地代を別途用意する必要はありません。しかし、一時金の支払いは多くのマンションで設定されています。

一時金は主に賃料前払い方式、保証金方式、権利金方式の3種類のいずれかで、どの方式を採用するかは不動産会社によって異なります。公共団体かそれとも民間事業者かによっても一時期の有無や比率は変わってくるでしょう。賃料前払い方式は土地の使用料の前払いを行い、保証金方式は土地の資料料に滞納が発生した際に担保として支払います。この方式では契約期間の満了後、支払った金額の返還がされます。

権利金方式は鳥の使用料ではなく、滞納の際の担保でもありません。あくまで定期借地権の設定をしてくれた謝礼としての意味合いを持ち、契約期間の満了後も返還はされないため注意が必要です。また、土地の使用料は別途支払うことになります。 税金の支払いがないのは定期借地権付きマンションの気楽な点でしょう。固定資産税や都市計画税は所有している土地などにかかりますが。この場合は土地を一時的に借りているだけで所有者ではないため、税金の請求は発生しません。

所有しているマンションの建物自体にはかかりますが、土地の固定資産税や都市計画税については地主が支払うことになるでしょう。 定期借地権付きのマンションである以上、あらかじめ設定された使用期間中しか居住不可となります。契約が満了した後は建物は解体か譲渡されることになり、居住者はマンションを出ることになります。購入した時点から退去までのカウントダウンが始まっている点も、一般のマンションとの大きな違いです。

建物譲渡特約付定期借地権が設定されていれば建物は地主に譲渡されますが、一般の場合にはそのまま解体撤去されます。居住期間中から解体準備金の積み立てをするマンションも多く、月々定められた金額を支払います。解体準備金の積み立てがないと、契約満了によりいざ解体といった場合に資金が不足して困ることになるでしょう。一般のマンションは期間がなく取り壊しを行わないため、解体準備金の積み立てはしていません。

定期借地権付きマンションを購入する場合には、デメリットについても充分に理解しておきましょう。土地の使用料の支払い、売却金額が低い、契約期間が定められているといった点がデメリットにあります。デメリットを理解しておかないと売却の際にトラブルなどが発生する可能性があります。 定期借地権によって土地を借りている状態のため、居住期間中は地代の支払いが必要です。地代はエリアによっても違いますが、目安としては月々1万円から1万5千円程度が相場とされています。定期借地権付きのマンションを購入して地代を払いながら50年間住んだ場合、結果的に更地購入価格の7割から9割ほどを支払うことになるでしょう。

結果的に地代の負担が大きい点は定期借地権付きマンションの大きなデメリットです。 また、売却を行う場合にはまず地主の許可を得なければいけません。地主が承諾した場合には、譲渡承諾料の支払いも必要です。しかし、地主の承諾を得たとしても契約期間の残り年数によっては買い手探しは困難です。購入してもすぐに更地になってしまうのでは、買い手はなかなか付きません。売却できたとしてもその金額は一般マンションに比べて低くなります。

定期借地権付きマンションの一番のデメリットは、やはり契約期間の存在です。いくら住心地が良い部屋であっても期間を過ぎれば住めなくなります。転勤などを前提にした期間限定の住居としては利用しやすい物件ですが、一生涯居住するのは困難です。売ろうとしても契約期間について告知を行えばなかなか買い手が見つからず、売却金額も低くなってしまうでしょう。なお、定期借地権付きマンションであることを隠しての売却はできないため注意が必要です。