借地権付きの建物を売りたい！相場や注意点、オススメの売却方法とは

建物が老朽化してきたから早く売ってしまいたい、借地権付きの建物を相続したけれど処分したいなど、借地権付きの建物を売ってしまいたい人は多いようです。しかし、制約付きの土地は、買い手が見つかりにくく売却するのが難しいですよね。また、借地権付きの建物がどれぐらいの価格で売れるのかも気になります。

ここでは、借地権付きの建物を売却する方法や売却相場、売却する時の注意点について詳しくご紹介します。実際に取引を行うのは専門家であっても、基礎知識を身につけることは大事です。満足できる金額で売却するための参考にしてください。

売却できるかは地主にかかっている！？

借地権付きの建物とは、他人から借りた土地に建てている建物を指します。土地を借りているからと言って、勝手に土地を使用される心配はなく、借りている側の権利は保護されています。また、借りている土地であるため、理不尽な理由で追い出されるのではないかと心配になりますが、借地料を払わないなど正当な理由がない限り追い出すことはできません。

借地権は期限が来るたびに更新することになっており、借地料を支払い続けている限りは更新の延長は行われるため、半永久的に借り続けることができます。 借りる側の権利が保護されているとはいえ、売却できるかは地主にかかっています。借地権付きの建物を売却する際は、建物と一緒に借主のステイタスも売ることになるため、地主の許可が必要になるのです。地主が認めなければ、売却することはできません。

そのため、承諾する気があるのか、ないのかを確認しなければなりません。返答次第で、売却の準備を行う方法が違ってくるからです。 売却の許可を取ることができたら、承諾料を支払うことが定められています。承諾料の相場は、借地権の価格の10％ほどです。また、建物をリフォームする時にも地主の許可が必要になりますが、その場合の承諾料は、借地権の価格の5％ほどです。

ただし、あくまで相場の金額であり、実際の金額は地主と話し合って決めることになります。また、売却後に新しい借地権者が借地料としてどれぐらい支払うかも決めておかねばなりません。 地主から売却の承諾が得られなかった場合は、借地権譲渡承諾に代わる許可制度によって裁判所から許可を得ることができます。借地権者が裁判所に借地権付きの建物を売却したいと申し立てを行い、裁判所が問題ないと判断すれば許可が下ります。裁判所が許可を出した場合であっても、地主に対して承諾料を支払わねばなりません。そのほか、売却後に新しい借地権者が、借地料としてどれぐらい支払うかも決めます。

売却可能となった場合の売却方法とは

売却可能となった場合、4つの売却方法があります。最も一般的に行われているのは、地主に買取ってもらうという方法です。元々地主の土地であるため、買取ってもらうのは理に適っています。また、地主には優先的に借地権を買い戻すことができる介入権があるため、まず最初に伺うのが良いでしょう。 地主に買取ってもらう場合、建物と一緒に買いとってもらう方法と更地にして借地権のみ買取ってもらう方法の2種類があります。

建物が新しい場合は、建物と一緒に売るのがベターです。不動産会社に査定をしてもらい適正価格を知ってから交渉すると良いでしょう。建物が古い場合は、更地にして買取ってもらいます。解体料金は借地権者が支払うのが一般的ですが、地主が支払うこともあります。 地主が買取らない場合は、不動産会社や個人など第三者に売却することが多いです。地主が買取らない場合のみ第三者に売却でき、譲渡の承諾や建物建て替えの承諾、抵当権設定の承諾ももらわなければなりません。

そして、等価交換後に所有権化した土地を売却する方法があります。等価交換とは一体何かというと、借地権者と地主が借地権の一部と底地の一部を交換し、賃借関係を失くすというものです。例えば、等価交換前は借地権者が借地権を100％保有し、地主が底地を100％保有するというバランスですが、等価交換後は借地権者40％・地主60％保有などになります。

保有のバランスは土地の評価価格によって異なりますが、最終的には話し合いで決めます。土地を多く所有したい場合は、相手が承諾してくれれば差額を支払って保有範囲を広げることも可能です。 最後に、借地権と底地を一緒に売却するという方法です。底地は地主に属しているため、地主に売却の意思がなければ一緒に売ることはできません。

しかし、借地権と底地をまとめて売却できる場合は、完全所有権となるため一戸建ての中古住宅と同じ扱いとなります。売却価格も高くなるため、借地権者と地主の両方にとって旨味のある売り方になります。 4つの売却方法の中でも、最も高く売れる方法は借地権と底地を一緒に売却するという方法です。そのほかの売り方では、どうしても借地権という足かせがあるため売却価格も安くなってしまいます。良いタイミングを見計らって、地主に底地を売る気があるかどうか尋ねてみると良いでしょう。借地権の契約更新時などは、地主に尋ねるのにベストなタイミングです。

借地権の買取相場とは

気になる借地権の買取金額ですが、明確な相場はありません。一般的には、通常の不動産の50％ほどとされていますが、地主との契約内容によって違ってきます。というのは、一般的な不動産のように所有権があるわけではなく、何をするにも地主の承諾が必要になるからです。承諾してもらった場合は承諾料を支払わねばならず、面倒なうえにお金もかかります。地代は毎年支払わねばなりませんが、契約更新の時に値上がりする可能性もあります。

専門業者に買取ってもらうにしても、有効に再利用できなければ良い値段で買取ってもらうことはできません。収益予測に見合った買取価格が決められるため、簡単に相場を算出することはできないのです。 だいたいの相場価格を知りたい場合は、借地権割合を基準に計算することができます。

借地権割合とは、1つの土地における借地の割合を示すもので、相続税や贈与税を割り出す時に使用されています。借地権割合は、国税庁ホームページから検索することが可能です。 借地権買取相場の計算式は、更地評価－（更地評価×借地権割合）です。更地評価額が2000万円、借地権割合が50％であったとすると、2000万円－（2000万円×0.5）＝1000万円となります。ただし、必ずしもこの金額で売却できるわけではなく、だいたいの目安となります。 借地権付きの建物の評価は、専門家でも難しいところがあります。専門業者に依頼するのが賢明でしょう。