国有地の借地権を売却するにはどうしたらいい？売却時の注意点とは

日本全国には、国が本来管理をする土地を借り入れている方が大勢います。一般的には国有地という名称で知られており、毎月または年単位で賃貸料金を支払っているわけです。また購入して、反対に国にしているという方も少なくありません。ここでは、後者の国有地の借地権について、簡単に解説をしていきましょう。

先祖代々でずっと貸していたものの、遺産相続などで売却をしたいと思われる方は少なくありません。そこで売買をするにはどうしたいいのかというと、まずは国土交通省に申請をして、手放す旨を明確にしなくてはいけないのがポイントです。

そもそも国有地の借地権とは

多くの方が、日本の国土は国が所有権を持っていると思われていることでしょう。ところが国有地と呼ばれる土地には2パターンが存在をしています。まずは一般的な国有地であり、実際に国が手にしていて管理も実施をしているものです。公共の場とも呼ばれるので、通常は国道や県道のほか公園などが建ち並んでどなたでも立ち入って、利用をすることもできます。区役所などがある場所もこのケースです。

それとは異なり、実際に土地を所有している一般市民が存在をしていて、国土交通省が借りれているケースもあるわけです。それが国有地の借地と言われており、市民が借地権を有しているものとなります。毎月または年単位で国から賃貸料を手に入れられており、一種の国債てきな役割にもなっています。大半が先祖代々受け継いでおり、その歴史は100年以上も遡るのが常です。まず国有地の借地権が誕生した歴史を見ていくと、明治政府が発足した時代に端を発します。

江戸時代までは日本の土地は幕府が管理をする直轄地というのは、ごく限られた場所にしかありませんでした。農地などは庄屋と呼ばれる地主が管理をしており、農地だけでなく山も含まれていました。なお借地はおもに山間部に存在をしていますが、その時代の名残りといえるでしょう。

電力会社の送電線を設置したり、ダムを建設する事業が1950年頃から山間部で活発化をしました。昔に庄屋だった方々が所有をしている山を使用して各種インフレ設備を設置するため、国が地主とコンタクトを取って借り入れを申し出てきたわけです。その結果、1960年の高度成長期から表面上は国有地管理となる借地が、たくさん点在するようになりました。借地権はその当時に地主であった方から次の世代にも引き継ぐことが可能です。一定金額の賃貸料が振り込まれるので、資産という見なし方をすることもできます。今現在、全国で約2万人の方がその対象者となっていることが明らかです。

国有地の借地権を売却するには

祖父母から親へと借地権を受け継いできた方が、2021年現在で約2万人も存在をしています。おもに山間部の一帯で多い傾向で、電力送電線の鉄塔建設からダムなどのインフラ設備の建設地に指定をされているわけです。毎月、または年単位で借地料が手に入るため、大半の方が次の世代にも継承をされていきます。ところが2010年度から、国土交通省ではこの国有地の借地料の支払いを、2025年から廃止をする旨を正式に表明をされました。

ずっと継続されてきた伝統をなくすことに反発する声が高まり、多くの方が借地権を売却する動きを見せているほどになりました。そこでここでは、どうしたら国有地の借地権を売却できるのかを、詳しく流れを見ていくことにします。また、その行動で得られるメリットも述べていきましょう。まず売却をする方法ですが、先に国土交通省に対して貸し出しを停止する旨を伝えないといけません。理由は簡単であり、日本国憲法に記述をされている国民の義務を放棄するからです。

日本国憲法の第十七か条内で、国民が所有をする土地は国が有益になる事業を実施する際は貸し出すことと記載をされています。憲法に記されている事柄はすべての人々に当てはまる義務ばかりです。つまり、借地権を手放すことは今まで実行をしてきた義務を放棄することを意味しています。権利を放棄するには、必ず所定の手続きをおこなって理由も説明をしなくてはいけません。東京都にある本庁に足を運ぶのではなく、お住まいの自治体内にある管理事務所で対応をされるのが特徴です。

ただし、必ず決まった書式で書類を用意しなくてはいけないので、若干素人が実行をするにはハードルが高いものになります。売却を検討されている方がいたら、司法書士か行政書士を頼るのが賢明です。そして手続きを実施したあと、審査通過をするまでに半年以上もの期間を有するので注意をしないといけません。まず建設をなされているインフラ設備の撤去をするのにも、各省庁や企業と打ち合わせをすることになるわけです。ダムのような移動をさせられない施設が建造をされている場合は、対価となるお金を支払われるのが特徴となります。

その際も政府の申請許可をとらないといけないため、長いと数年間は答えがでるのを待たないといけません。このようないくつものハードルがあるので、大半の方が借地権を売却するのを躊躇われるわけです。ではここからは、手放すことで得られるメリットを見ていくことにしましょう。山間部だと今現在の土地評価格は、1坪あたり5000円程度です。宅地開発をし難く、公共交通機関もないことから大半の方が移住をしよう・土地を買おうとは思われていないといえます。

その反対に東京や大阪・名古屋といった都心部では、2010年以降は毎年のように土地価格が高まりを見せています。とくに東京であれば、港区銀座一帯だと1坪で約20万円となっており、国内でもっとも高い場所と言われているほどです。この場所でも所有をされていて、国有地で貸し出しを実施されてる方もいます。借地権の売却で得られるメリットは、高額な売却費用を手に入れられることです。国有地の借地権は一種の資産であり、決まった金額の借地料を得ることができます。

しかし、その借地料は法律で毎月10万円以内と規定を設けているため、それ以上を求めることができません。先述をしたように、1坪あたり20万円の価値があるのであれば、毎月わずかな賃料を得るよりも、手放して数億円単位の現金を得た方が賢いといえます。または新しく土地を整地して、高層マンションなどを建設するのも有意義な使い方といえるわけです。ここからは、どのようにして国有地の借地権を売却できるのかを見ていきます。売却時は先に国土交通省の許可を得ることが先決で、そのあとで売買手続きをすることが可能です。

手続きには半年から1年程度の期間を有するため、余裕を持って対応をしなくてはいけません。あとは国交省が認可を与えている不動産会社を通して、見積もり査定調査がスタートをします。戸建てや田畑と違って、基本的には広大な敷地面積となり、かなりの時間を有した現地調査をなされるものです。必ず登記登録証と借地権放棄を記した書面も用意をしなくてはいけないので、この2点は揃えておきましょう。

遺産相続をして受け継いできた場合、しっかりと登記登録変更をされていないケースもあります。まずは変更作業を完了させていることも確かめてから、正式にお仕事を依頼することです。同時売却時の金額相場を見ると。100平方メートルあたりで約15万円が相場となっています。この価格は毎年変動をするので、もし資産価値をしっかりと高めてから手放したいというときは、毎年9月に発表をされている土地評価格調査を終えてから、同時売却をした方がいいといえます。あとは買い手がつくのを待てば、すべての作業は完了です。