少子高齢化と単身世帯の急増に伴い、家主が死亡した後の持ち家に相続が発生してもそのまま放置される事例が増加し社会問題になっています。
かつては土地建物を相続することは安定した資産を手にすること尾ができメリットが高く意識されてきました。しかし時代は様変わりし、「負動産」という言葉が耳にされる機会が多くなっていることからも伺えるように、実家などを相続することにはマイナスの側面が広く認識されるようになっています。その結果管理放置状態の空き家が全国規模で急増し、災害時の倒壊のリスクや治安上のリスク、雑草や害虫などの問題が相続を契機に顕在化することが珍しくありません。
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持ち家を所有したまま死亡すると、相続人の誰かが何らかの処分をすることが要求されます。生活の本拠を既に構えている家族にとって、実家を相続したところで管理や税金などのコストなどは大きな負担です。このような事態を回避するには生前売却してしまい財産整理をすることです。しかし持ち家などを生前処分することが必ずしも妥当な選択肢でないことがあります。それでは生前売却することで、望ましい結果を得られるのはどのようなケースなのでしょうか。
①子どもが全員独立し、今後も実家で生活の本拠を構える見通しが立たないというケースがあります。 独立して世帯をもつようになれば、生活の本拠を簡単に換えることはできません。こどもの通学や配偶者の仕事、自らの就業している以上、実家に舞い戻って新たな職探しをしたり転校をするというのは現実的な選択肢とはいえないはずです。従来の日本社会では実家の土地家くらいは、財産として残してあげることが美徳と考えられてきました。
ところが実家と自らの生活拠点が離れていたりすると、管理が難しくやがて空き家になることも想定されます。昨今の空き家問題発生の根源には、このような価値判断が根底に存在しており、徐々に親世代の間でも住まない家を相続財産でバトンタッチすることに、疑問を抱くようになってきました。将来空き家になることが予見される場合は、生前売却しておくほうが、こどもにとっても余計な管理維持費用を負担や管理の手間などを防止することにつながります。
②相続すること自体が難しいときもあげられます。 子どもが先に亡くなってしまい、孫もいないというような家族構成では、相続が複雑になります。配偶者が居た場合、被相続人の兄弟姉妹との間で遺産分割協議をしなければならなくなるからです。仮に配偶者が居ない場合でも、兄弟姉妹で話し合いをするべき状況に変わりはありません。生前没交渉であったり、兄弟姉妹の誰かが既に死亡していたりすると、より交渉は難しくなります。
③売却資金を原資に高齢者施設に入ることを想定している場合も、指摘できます。 高齢になると自宅での日常生活自体が困難になり、要介護状態を余儀なくされることは珍しくありません。高齢者用の施設では食事の提供や見回り、介護サービスの利用などを受けることが出来ます。 ただし入居するにはまとまった一時金が必要で、毎月の賃貸料やサービス利用料金などが必要になりますが生前売却で、原資を確保できます。
生前売却をすることは、住み慣れた自宅をてばなすことを意味しており不安を感じるかたも少なくありません。ましてや高齢者になってから生活の本拠をかえることには、相当のストレスも想定されるはずです。そのようなマイナス面が存在するのを当然としながらも、自宅を生前売却する方は増加する傾向を見せています。それでは生きている間に自宅を売却することには、どのようなメリットがあるのかが問題になります。
①終活を実践する負担が大きく軽減されます。 終活とは、自分の人生の終末にあたり身辺整理をすることです。最近の少子高齢化社会の到来により、家族や親族に迷惑をかけないで、自ら人生を終えるために事前に準備を進めることが意識されるようになっています。亡くなれば当然相続が発生し、特に不動産は相続人間で話し合いをまとめるのが難しく、調停や裁判に発展することもあるほどです。将来のトラブルを防止する上でも、生前売却で現金化しておくほうが分配も理解を得られやすく、円満に相続手続きを終えることができます。
売却の過程で、不用品をよりわけたり処分したいものを明確にするなど、いわゆる「断捨離」を同時に済ませることも可能です。終活を実践するにあたり課題となるのが、持ち家と私物の処分になるので、持ち家の生前売却はメリットが大きいはずです。
②自宅の維持管理費用の負担を免れることができます。 持ち家を保有している場合と賃貸物件で居住する場合の、最も大きな違いとして税負担をあげることができます。持ち家を所有することに起因する税負担の代表的なものは、固定資産税と都市計画税です。いずれも地方自治体の主要な財源であり、相応の税負担を毎年負担することになります。課税額は土地や建物の評価額により左右されますが、当然都市部であれば評価額も高くなり税負担も重くなります。
建物自体は経年劣化していくので年々資産価値は下がっていき、新築後20年も経過すれば持ち家の資産価値のほとんどは土地が占めることになるのです。ところが固定資産税評価額はあまり下がることはないので、資産価値は相当減殺しているのに固定資産税などの税額負担はあまり変わることがありません。相場での資産価値の割には高額な税金を支払うのは、年金収入を前提にすれば大きな負担です。この点生前売却すれば、固定資産税や都市計画税の負担から解放されます。
③子世代が実家の維持管理や売却処分に伴う負担を回避できます。 実家から別に生活の本拠を構えているこどもの立場からすれば、はなれた場所に所在する実家の維持管理はかなりの負担です。相続して名義人になれば、親世代が負担して居た固定資産税や都市計画税などの税金負担を引き継ぐことになります。家そのものは人がすまなくなると、急速に劣化していきます。庭があれば雑草の繁茂や害虫の発生などもありえます。
そのまま放置して空き家状態になると、周囲に迷惑をかけることもあるはずです。そのような事態を回避するには、定期的に掃除や除草など物理的維持管理作業を子ども世代が負担しなければならないでしょう。生前売却は将来のこどもの負担を大きく軽減できます。
④生前売却した資金をもとに、充実した老後の生活を送ることができます。 生前売却するような持ち家は、建築後相応の期間が経過していると想定されます。つまり中古物件ですが、そのような点を前提にしても生前売却である程度まとまった現金を確保できるはずです。売却資金を原資に高齢者サービス付き賃貸住宅や老人ホームなどに入居すれば、余裕のある老後生活を送ることも可能です。もちろん生前売却の現金は旅行やレジャーなどをするにも役立ちので彩りある生活も叶います。
不動産の相続は、なにかと揉める傾向があります。不動産は共有すると処分が難しくなるので、単独名義人にまとめるのが一般的です。しかし名義人にならない親族からすれば、それに見合った対価を得ることができなければ、そのような提案にも難色をしめす傾向があります。最近では高齢単身者世帯で、しかも終生独身という方も急増しています。独り身の持ち家の所有者が死亡すると、ほとんどの場合第三順位相続人の兄弟姉妹が当事者となるわけです。
生前の人間関係が悪化していたり、没交渉であったりすると兄弟姉妹同士で遺産分割協議を進めるのは難しくなる可能性が高いといえます。ましてや孤独死などの状況では相続人が被る経済的心理的負担は相当なものになります。 また持ち家の相続を巡って社会問題化しつつあるトラブルでは、空き家の急増を指摘することができます。空き家と耳にすると、地方の限界集落や過疎化傾向が進む地方都市などに限られた問題と認識される方も少なくないようです。
ところが空き家問題は日本全国で観察される傾向で、東京や大阪などの大都市圏でも増加しています。居住する人が居ないまま放置されると、数々の問題の発生源になるのです。住人のいなくなった家は荒廃が進み、場合によっては固定資産税課税対象にすらなっていないこともあります。そのようなボロボロの廃墟は、相続人にも課税通知がされないことから無関心になり荒廃するまま放置されることになるはずです。
管理放棄された住宅は、ホームレスが勝手に住み込んだり、放火などの犯罪現場になるリスクが無視できないレベルになります。建物の老朽化は風水害や地震などの災害遭遇時に倒壊するリスクも高くなる訳です。仮に隣人に被害が波及した場合は、管理を放棄して居た相続人が負担することになることもありえます。 それほどの再芸でなくても、害虫や雑草の発生は近隣トラブルとなり、問題解決の為に相続人が奔走することになるでしょう。持ち家などの相続財産こそ、生前処分でトラブルの芽をつんでおくことをオススメします。
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