親が老人ホームに入るため、実家が空き家となるケースもあるでしょう。ですが亡くなったわけではないため、実家に戻ってくる可能性を考慮すると実家を売却することはできません。しかし親が亡くなった後は売却を検討しているなどの場合であれば、親が元気なうちに今後の対応について親子で話し合っておくことが大切です。
家の所有者の死後に売却するより、生きているうちに売却したほうが税制面などで有利な部分もあります。老人ホームに入る際に家を売るメリットやデメリットを押さえながら、どのような対応が適しているか考えてみましょう。
交渉から取引まで、訳あり物件専門の当社にお任せください
親が老人ホームに入るため、実家に誰も住まない状態になることもあるでしょう。そのようなとき、家を売却してしまうべきなのか、それとも空き家のまま残しておくべきか悩む方も多くいます。病気やケガなどで一時的に入居を考えていて親が実家に戻る可能性が高い、これから子どもや孫が実家を引き継ぐ可能性があるなどの場合には、家を残しておくのも1つの手です。ですが基本的には、老人ホームに入る段階で家を売ったほうが有利なケースが多いと認識しておきましょう。
老人ホームに入居する際に売却を検討するべき理由の1つが、まとまった費用を確保できることです。実際に老人ホームへ入居する場合、ある程度の初期費用がかかります。貯金を切り崩して初期費用を確保することもできますが、その後の生活費や医療費の負担を考えると、なるべく貯金は残しておくことが大切です。そこで暮らさなくなった家を売却してしまうことで、今後の老人ホームでの生活や医療費を確保できます。
また誰も住まなくなった実家を売却する場合、慌てて買い手を見つけなくていいという特徴があげられます。急いで売ってまとまったお金が必要な場合、早く買い手を見つけるために不本意な値下げをする方もいます。しかし急がず売却できる場合、不本意な値下げを避けられるというメリットにもつながると押さえておきましょう。 家は誰も住まない状態が続くと、家が傷みやすくなるという注意点があげられます。誰かが住んでいて日常的に掃除や喚起をすることで、良い状態をキープしやすくなります。
老人ホームの入居時に誰も住まないまま家を放置してしまうと、管理する人がいないので家の劣化が早くなるリスクが高くなります。 そして誰も住んでいない状態であっても、火災保険や固定資産税などの出費は今まで通り続きます。空き家の期間が長くなると、長くなった分だけ維持管理にかかる出費も増えます。家を売却してしまえば、維持管理にかかる費用はなくなります。費用の出費を最低限に抑えるうえでも、家の売却はメリットが大きい選択肢です。
また老人ホームの入居時に家を売ったほうが有利な理由の1つが、3000万円の特別控除を利用できるというものです。家を購入したときより高く売れて利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。ですが売却時に利益が3000万円以内の場合、税金がかからない3000万円特別控除という特例があります。
この特例は、住まなくなった状態から3年目の12月31日までに売却するという条件があります。そのため入居後早い段階で買い手を探さないと、特別控除が適用される期間が過ぎてしまう可能性もあるので注意しましょう。 親が亡くなった際に空き家となった家を相続して売った場合、売却益から最大3000万円が控除される、相続空き家の3000万円特別控除が存在しています。この相続空き家の3000万円特別控除が適用される条件の1つが、相続の直前まで被相続人が暮らしていたかどうかです。
つまり被相続人が老人ホームに入居していた場合、相続空き家の3000万円特別控除の適用条件を満たさないので注意が必要です。 また老人ホームに入居してから、親が認知症になってしまうこともあります。認知症になってしまうと、子どもが売りたいと思っても親の所有物などで勝手に売れず困った状態になる可能性もあります。
売れない状態になってから困ることがないようにするためにも、老人ホームの入居時に自宅の売却を決めてしまうのも1つの手です。 このように老人ホームに入居する際、自宅を売っておくことのメリットにはさまざまなポイントが存在しています。実際にどのようなメリットがあるのか1つずつ確認しながら、親と話し合って家の扱いをどうするか決めましょう。
親が老人ホームに入る機会に家の売却を検討しているものの、不動産会社とのやり取りや必要な手続きの準備は、高齢の親にとって負担が大きいという場合もあるでしょう。そこで、子どもが親に代わって売却の手続きができるように準備するのも1つの手です。ですが血がつながった子どもであっても、親の許可なしで手続きを行うことはできません。
子どもが代わりに手続きをするなら、親に委任状を書いてもらうことで親本人の意思確認ができるように準備を進めましょう。 委任状が用意できない場合、子どもが親の意志を無視して売却しようとしていると判断されるため、売却手続きが行えません。口約束で親の許可を得るのではなく、親本人に委任状を作成してもらう必要があります。売主である親本人の署名と実印での押印が必要な委任状があることで、子どもなどの親族が代理人として必要な手続きが行えるようになります。
また委任状は、不動産会社に用意してもらうことが可能なので、まずは売却を依頼する不動産会社に相談しましょう。 また委任状は署名と押印に加えて、親の印鑑証明書と本人確認書類の添付が必要です。作成するために何が必要なのかという点は、不動産会社側がサポートを行ってくれます。準備で必要なものを最初に把握したうえで、スムーズに売却の手続きが進められるように準備を行っていくことが大切です。
1つ注意が必要なのが、委任状を書けば、本人は家の売却に関わらなくてはいいという考え方は間違いだということです。必要書類を揃えても、残代金の受け取りと物件の引っ越し前には、司法書士が売主である親本人に売却の意志を確認するための面談を実施します。最終的に司法書士との面談があることを理解したうえで、委任状を書いてもらって子どもが代理で売却の手続きを進めていくことが大切です。親が元気なうちに対応できるようにするためにも、老人ホームに入居するなどの場合であれば、早めに家の売却のために行動を開始しましょう。
血が繋がった親子であっても、子どもが勝手に家を売却することはできません。ですが親に委任状を書いてもらいたいと考えていても、認知症や脳梗塞などの病気の影響で、親が意思表示をするのが難しいケースも見られます。では認知症などの理由で親が意思表示ができない場合、家を売るためにはどうしたらいいのでしょうか。そのための選択肢となるのが、「成年後見制度」の利用です。
実際に成年後見制度を利用したい場合に注意が必要となるのが、成年後見人になることを家庭裁判所に申し立てて認められる必要があるという点です。子どもが家庭裁判所に申し立てたとしても、成年後見人として選ばれない場合もあります。成年後見人は、認知症などの理由で意思表示ができない本人に代わって、財産の管理を行う責任のある立場です。そのため責任のある立場を安心して任せられる弁護士、もしくは司法書士などの専門家が成年後見に選ばれるケースも多く見られます。
子どもが成年後見人に選ばれなかったら、成年後見制度の利用自体をやめたいと考える方もいるでしょう。ですが一度制度の利用が認められたら、やめることはできないという注意点があげられます。 一方成年後見人に認められたからといって、すぐに家の売却に進めるわけではありません。実際に家を売るためには、親が所有している家を売りたいことを家庭裁判所に申し立てる必要があります。
親が所有している家を売ることを家庭裁判所に認められて初めて、子どもは成年後見人という立場で家を売却できるようになります。 このように親が認知症になってからだと、家を売却するまでの手続きで面倒な思いをする可能性もあります。親が老人ホームに入居するなどの理由で家に住まなくなる状況があるなら、認知症などにかかる前に、家を売るという選択肢についてしっかりと話し合うことも必要です。子どもの希望を押し付けるのではなく、親の希望を聞きながら冷静に話し合うことを心がけましょう。
老人ホームに入るため家には済まなくなるとしても、親の側からすると自分が生きている段階で家を売るのには抵抗があると考える方も多くいます。そのため空き家の状態があるとしても、自分が亡くなってから相続した側で問題を解決したらいいと思うかもしれません。しかし不動産の相続というのは、分割ができないので、トラブルに発展しやすいという注意点が存在しています。
ですが生前に売って現金の状態にしておくことで、等分しやすくなるので分割でもめるリスクを減らせます。 また直前まで住んでいなかった状態の家だと、相続した家の売却時に利用できる控除制度が利用できないなどの注意点もあげられます。税制の面でも有利な形で対応できるようにするためにも、生前に空き家問題を解決することに意味があると押さえておきましょう。
不動産の相続で家族がもめてしまうと、親の死後に兄弟の仲が悪化する原因となる可能性もあります。相続の分割問題でもめて仲が悪い状態が続くのを防ぐうえでも、生前に問題を解決しておくことには意味があります。親側は自分の死後のことだから関係ないと考えるのではなく、残された子どもや親族が良好な関係を築けるように、事前にできる対策は行っておくことが大切です。 そして生前に手続きを行ううえで大切なポイントの1つが、元気なうちに売却などの解決方法を実行しておくということです。
元気なうちに売却することで、老人ホームの費用や介護などにかかる費用を家の売却費用から捻出することが可能です。認知症などにかかった後だと、家を売りたくても本人の意思確認ができないので手続きに面倒な思いをすることもあります。スムーズな売却手続きのためにも、親側が元気なうちに問題を解決しておくことが大切と押さえておきましょう。 また元気なうちから売却を考えたくないという場合、任意後見制度の利用を検討するのも1つの手です。任意後見契約は、本人が信頼できる方を指名できます。子どもや孫などの親族を指名することで、本人の意思確認ができない状態になったときでも、任意後見人が家の売却を行える状態を作れます。
交渉から取引まで、訳あり物件専門の当社にお任せください
