今の家に住みながら、老後の資金について工面する方法を解説します。老後の資金を獲得する方法については、リバースモーゲージとリーズバックという仕組みを利用していきますがこれら2つの仕組みを解説していきます。というのも、両者の仕組みはメリットとデメリットがあり、必ずしも両者は老後の資金の工面において安定して資金を捻出すると限りません。
よって問題点があることにも触れていきますので問題点がある場合、どこが問題で気を付ける必要性が生まれる部分はどこにあるかを解説していきます。これらは、リバースモーゲージとリーズバックは所有権が移るから気を付ける必要があるということをお話していきますので所有権が移ると何が問題なのかも解説していきます。
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住み慣れた家に住み続けて老後の資金を獲得する方法は、リバースモーゲージか、リースバックという方法があります。
まず、リバースモーゲージは今住んでいる自宅を担保にして老後の生活資金を借り受けようという仕組みで、自宅に住み続けながらお金を借り受けた人物が死亡することで自宅を売却して老後の資金として借り受けたお金を利用しようというものです。この方法の利点は、お金を借り受けてからも自宅に住み続けることができるという点で自宅そのものはお金を借り受けた側が死亡しない限り自宅が売却されることはありません。
次に、リースバックについては今住んでいる自宅を売却して売主が売却した物件を購入することで今まで住んでいた自宅が借り物件になり利用料を支払うことで今までと変わらずに自宅に住めるというもので自宅を賃貸物件化する方法です。しかもリースバックは物によりますが自宅を再度買い戻すこともできるため、一時的な資金を必要とする場合に自宅を売り払い、再度自宅を売り主から買い戻すことも可能なケースもあります。
他にも老後の資金対策については、不動産物件にて中古や新戸建てのマンションを購入してマンションのオーナーになり、賃貸料金を徴収することで生活費用に充てる方法もあります。特にマンションの購入については、一部の土地だけを購入して一部の室内だけを第3者に貸し付けて賃貸料を受け取るという方法もあるのでマンションとその土地すべてを購入して老後の資金に充てる必要はありません。
マンションの土地の部分購入であれば、すべてを買い取るよりも安価になるため一部の賃貸部屋から老後の資金を捻出することも可能なため、老後の資金対策は住み慣れた家に住み続けたいと考えるのであれば、あえて収入を増やす方法として賃貸マンションの一室を購入して第3者に貸し付けてお金に変えるという方法もあります。ただ、リーズバックやリバースモーゲージのほうが自分の家を担保にお金を借りているため、マンションを購入するよりも安上がりであるには違いはないです。
リーズバックはメリットについては自分の家に住み続けることができる点で、買い戻しも可能という点です。しかもリーズバックは、買い手側がリーズバックの仕組みを利用している物件を買い取りその後も賃貸物件という形で貸し出すため、売りて側が賃貸料を払えば済み続けることが許されますので老後も賃貸料さえ払えれば住み続けることができます。
さらに利点は、通常自分の持ち家とした場合自宅のメンテナンス費用は自分持ちになるんですが、リーズバックの仕組みを採用して家を間借りしている状況にあれば、家の修繕費などは今現在のオーナーになるため、賃貸として借りて生活をしている側は家のメンテナンス費用を払う必要が無くなるのです。ただし、この部分がデメリットでもあり、家を貸し付けているオーナー側が家の修繕を行わない場合、賃貸料を払っている側が勝手に家を修繕することができないというデメリットがあります。
なぜなら、所有権はすでに相手側にあり、元の自宅の所有者は単なる家賃を払って今現在の家に住んでいるだけですから家の修繕などの許可は今現在の所有者になるのです。また、賃貸の物件になってしまうという問題から家賃の値上げが起きる可能性もあるため、家賃が値上げされるととても生活の資金を確保することができなくなるという問題もあり得ます。
そして、リーズバックのデメリットの中には定期借家契約が満了となると自動で契約が更新されないというデメリットがあり、特定の期間を過ぎた場合、賃貸契約が解除されてしまい立ち退きをする羽目になるというデメリットがあります。こうなると再度契約をして家賃を支払うことを相手オーナーに約束をするんですが、オーナー側が契約の更新について前向きな返事をしないと契約の続行は不可能です。
つまり、オーナーが嫌だといえば、リーズバックのメリットであった老後もずっと自分が所有者だった家に住み続けることが可能という前提が崩れるのです。ずっと住み続けることができるという前提が崩れた場合、新たな住処を探す羽目になるのでそうなった場合、自宅を売却して老後の資金を作り出しただけという事実だけが残り、住まいは失われます。もちろん住まいを探すことができれば問題は解決するんですが、問題は住まいを探すうえで前の自宅よりも安いか同等の家賃の住まいを探さない限り、老後に蓄えた資金が無くなってしまうというデメリットがあるので注意が必要となります。
リバースモーゲージは、老後の資金を自宅を担保にする形で借り受ける仕組みなので、長生きすればその分だけ老後の資金を使い果たす可能性があり得ます。なぜなら、借りることができる資金というのは住宅の資産を現金化して得たものなので、自宅が価値のある物件でないとたくさんのお金を借りることはできず、長生きすればするほど借りた資金を使い果たしてしまうのです。
現金を使い果たすと今度は足りなくなった現金をどうやって補填するかという問題になり、再度働きだして老後の資金を補填するなどの必要が生まれます。しかし、老後元気で働くことができるかどうかの保証がないため、働けない場合、再度現金を借りるために借金という形で現金を借りるしかなく、自宅以外の物を担保に再度借金を作るという悪循環になりのです。
ちなみにリバースモーゲージはお金を借りた際、金利があり金利を払うことで契約が続行する仕組みなので月額の金利が返済できないと契約が打ち切られ自宅に住み続ける権利が失われ退去する羽目になります。そして支払う金利が通常よりも高いというのがリバースモーゲージのデメリットで金利が高いがゆえ、借りたお金の金利を払えず、自宅を追い出されるというケースがありえます。
自宅を追い出されたりした場合、再度自宅となる場所を借り受けますが、問題となるのが保証人です。老後の場合、収入が年金などになるため、老後定年になることで賃貸物件を所有している方から老人はNGという形で賃貸に住むことを拒否されるケースがあります。こうなりますと住む場所も無くなる可能性があり得ますし、たとえ見つかったとしても前の住居と異なる環境に住むことになるため、ストレスを多く抱える可能性だってあり得ます。
ちなみに、リバースモーゲージは所有権が物件を購入した人物に移っていますので前の自宅の持ち主は勝手に自宅を改装することもできないため、老後にバリアフリー化をするということも今現在のオーナーから許可が出ないと行えません。所有権が異なるため、オーナー側が設けたルールに従う必要があるというのが前の自宅の所有者からすればかなりのデメリットになるため、前の家で通用したルールは一切通じないということです。
バリアフリー化が許されないとなると、だんだんと自分の自宅であった我が家での生活が苦しくなり、家を売却して老後の資金を得るのではなかったという考えになるため、自由に自宅だった家の改装が許されないというのはデメリットでしかないです。
リーズバックとリバースモーゲージについては、空き家トラブルや親族による分割相続という問題に対応できます。まず、空き家トラブルについては建物を壊して土地だけにする場合にかかる費用というものがリーズバックとリバースモーゲージのいずれかを利用すれば管理者が別の所有者に移行するため、空き家トラブルは解決します。
なお、空き家トラブルが多い理由は土地を更地にしないと不動産の価値が見いだせないという問題があるのですが、土地を更地にするには多くの資金を必要とすることからそのまま土地を放置するという選択肢を取ることが多いがゆえです。この問題を解決するのが所有権が移行するリーズバックとリバースモーゲージのいずれかになるのです。
所有権が移行すれば土地の管理をするのは別の所有者になるため負担が減少するのです。次に親族間での自宅の相続になると起こりえるのが分割問題でこれは所有する土地を分割してもらおうという流れになるため、一つの自宅がある土地の所有権を兄弟で争うことになるという問題を意味します。これも解決する方法は、他者に土地と建物を売却することになりリーズバックとリバースモーゲージのいずれかを利用すれば解決します。
相続トラブルの問題点は、遺言状というものよりも法律で分割が優先されることにあり、兄弟が多い場合分割する財産が多くなる点が問題です。なので、あらかじめ相続が発生しそうな自宅と土地については他者に土地と自宅を購入してもらい相続における土地の取り分について揉めるという事態を回避するのが望ましいです。土地の取り分については法律などで明記されていますが、対象となる人物はもはや家族ではないなど兄弟間で大きく揉めることが多いため、他者に土地を買い取ってもらい、現金化したほうが後の相続という問題について回避できるというわけです。
逆を返せば、相続において相手に渡すものが土地や建物しかない場合、リースバックやリバースモーゲージは有効ですが他にも財産がある場合リースバックとリバースモーゲージだけでは不十分になりますが少なくとも自宅をどうするかという取り分で揉めることはなくなるので相続による問題回避としてリースバックとリバースモーゲージのいずれかは十分に問題回避策として機能するといえます。しかも、リースバックとリバースモーゲージは一部マンションのような物件でも適応できる仕組みなので一軒家である必要性は無いため賃貸物件の相続による問題を回避できます。
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