築年数が古い家の売却・活用方法とは？

自分の住まいの築年数が古くなった、あるいは古い家を相続することになった場合、売却を考える人もいるでしょう。その前に家の価値を調べることは非常に大切です。現代は古民家ブームが発生していますが、不動産業界においては古い物件はやはり回避される傾向があるものです。

一体、どの定義を当てはめて古い物件とするのかを把握しておけば、売買の価値に悩むこともなくなります。リフォームなどでは補えない部分や問題も発生するため、築年数や耐用年数を把握してから活用することがとても大事です。まずは対象となる物件の基本的な情報を調査しておきましょう。

新しい・古いなどの判断基準について

古い家の定義は築年数が約20年以上の家とされており、築40年以上となるとその資産価値はほぼ消失します。古い家の定義は法律ではっきりとは定められていません。ですが国税庁は建築構造と楊戸部悦に法定耐用年数というものを設定しました。その評価においては、築年数が20年前後になると税務上の評価はなくなるため、古い家の基準のひとつが「築年数20年以上」と言えるでしょう。 古い家の定義は、築年数だけではありません。

自然災害の多い日本では、耐震基準も参考として扱われます。旧耐震基準は1950年に建築基準法が制定されたものにあわせており、震度5程度の中規模の地震に耐えることを想定していました。 新耐震基準法は1981年に制定され、震度5の地震に対してほとんど損傷しないレベルにまで引き上げられています。 震度6や7強といった大規模地震レベルの場合は、あくまで人命に危害を及ぼす倒壊などが発生しないことを基準と定めているのです。

建物が1981年5月31日以前のものであれば、旧耐震基準物件の建物と言えます。対して1981年6月1日以降建てられたものであれば、新耐震基準の建築物です。これは、「建築確認済証」で確認することが出来ます。完成年度とは異なることに注意したいものです。 耐震性を気にする人は多く、旧耐震基準の物件はうまく売却出来ないと言われています。安全性の不安が大きな要因ですが、すでに築年数が40年以上経過していれば、やはり建物は古い物件と判断されるでしょう。 建築確認日が古い場合、住宅ローン控除が使用出来ないといったデメリットも発生します。

すまい給付金といった住宅を購入するための補助資金も頼ることは出来ません。加えて親や祖父母が購入資金を援助する場合、古い家の場合は贈与税免除が適用されないというケースが見られます。地震保険も高額になるため、古い家の購入がうまく進まない要因と考えられるでしょう。 ここまででもわかることは、少なくとも古い家の認識は「建築後20年以上経過している」ということです。耐震性についても同じように、旧耐震基準法に基づいて建築された物件は、耐用年数が超過していると考えられます。一般的な木造建築物は、その耐用年数が30年であると言われており、日本のほとんどの住居に適用されるものです。鉄筋コンクリートだからといって新しいというのではない…も、注意しておきたいポイントとなります。鉄筋コンクリートの耐用年数も決められており、おおよそ40年から90年程度とされているのです。

古い家を売る賢い選択肢とは

古い家、しかも築40年以上ともなると買取したい人自体が存在しないのではないかと、不安になる方も多いことでしょう。しかし、古い家を売る方法はいろいろあるので、最適な方法さえ選択出来れば問題なく手放すことが出来るのです。 古い家を売る方法には、古い家を付けたまま売るケースと、家を解体し更地にしてから販売するケースがあります。 古家付きのままで売りたいというのであれば、その家がどのくらいの築年数なのかを十分に調べておく必要があります。

中古の家は現物引き渡しであることが基本です。高い利益を生み出すことが出来る可能性があります。 しかし、これが成功するのはあくまで築年数が浅い場合です。築20年以上、もっと言えば築年数が25年前後となるとほぼ資産価値はありません。価値が0になった場合、取り壊すかリフォームをする必要が発生するので、売主にとってはコストがかさみます。 それではやはり、古い家を解体して更地にしてから売買するべきでしょうか。

条件の悪い場合は、思い切って解体したほうが土地としてりやすくなります。更地であれば、住宅地だけではなく複数の用途で土地を使用することが出来るので、必然的にターゲット範囲が広くなるのです。その結果、成約率がアップするでしょう。ところが、解体費用はかなりコストがかかるものです。木造の30坪程度の土地でも、150万円ほどの出費は覚悟したほうが良いと言えます。更に家が大きいものであれば、より負担する費用がかかるものです。

加えて、建物を解体すると固定資産税の優遇処置を失ってしまいます。さらに大きく負担がかかる可能性が高いのです。 まれに買主側が、「費用を折半して家を解体したい」と提案してくることもあります。そうした場合であれば、問題なく解体することは可能です。仲介を依頼した不動産会社とは、しっかり事前に話し合う必要があります。 どうしても古い家の解体が難しい、コストが大きすぎるといった場合は、土地を主体とし買取方法を提案するという方法があります。つまり、古家付の土地として販売するのです。

販売するものは変化ありませんが、あくまで主たる目的を土地であると設定しているので、物件の購入を検討していない人でもターゲットにすることが出来ます。家を活用することは考えないので、リフォームなどのお手入れの必要もありません。 古い家のついた土地、として買取を依頼するので、価格は若干低くなりがちですが、解体費用を出すよりは十分に利益が出ると判断可能な場合は、仲介業者にこうした方法で販売してほしいとオーダーすることが出来ます。

最終的に買い手がつかない場合でも、それまで仲介をしてもらった不動産会社に直接土地を買い取ってもらうという手が残されているのです。この方法のメリットは、素早い換金性でしょう。すぐに土地と古い家を手放したいという方は、最初からこの戦略を採用しても問題ありません。売却価格が下がってしまうことがデメリットではあります。仲介での売却が成約すれば問題なかったところを、その8割から6割程度の値段で手放すことになるのは、残念なことかもしれません。

やはり最終手段として残しておくほうがメリットは大きいと言えます。 近年は古い家や土地そのものを、インターネットオークションで買取するということもあるので、そういった場所に売りに出すことも十分に考えられる方法です。入札制度を採用しているので、ひとつ入札の手があがれば連鎖的に上がる可能性もあります。土地をどうしても最大限の利益を出して販売したいという方には、おすすめの方法です。 インターネット上の場合は、対面販売ではないので売買した相手がどういった人物かが判定出来ません。その点にのみ、注意が必要となります。