再建築不可物件を建て替えするには条件あり。建て替え条件をチェック

家を買ってみたら、もしくは相続してみたら再建築不可だったという事があります。これは一体どういうことなのか素人にはよくわからない状態です。これは今そこにある家を使い続ける以外方法がないという事です。つまり新しい家を底に建てることは法律上不可能で会うという事なのです。

これでは、制約がありすぎて何もできないイメージがあります。ですがそのような再建築不可の土地でも「場合によっては」建築や増築が出来る可能性を秘めているのです。この記事ではその再建築不可物件をどうしたら建て替えることが可能になるのかを考えてみます。

再構築不可とは。代表的な原因と紹介

昭和20年代に法律が整備された時点では、適法だった土地でもその後法律が改正されていくうちに、法律に適さない土地が多数日本で生まれました。それが再建築不可に繋がっているのです。 日本では道路が4メートル以上ある事が理想とされます。その4メートル道路に土地が2メートル以上接していることが条件となります。

それを満たしていない土地は何らかの対策が必要になるのです。その対策の一つがセットバックであり、それすらできない状態なのであれば、再建築不可という烙印が押されるのです。道路は緊急車両の通貨や横付けが出来るくらいの幅があったほうが安心です。法律でもそう規定されているのです。それを満たしていないのが再建築不可物件です。再建築不可物件では基本的に、再建築以外にも増築等も出来ないことになっています。つまりこのような物件を購入してしまった場合には、そこに現在建っている古家を何とか修繕したりして住む必要があるのです。

ちなみに修繕も大規模なものは禁止されています。建築確認申請というものがありますが、それが必要になるレベルの改築や増築はできないのですが、それが必要にならないレベルであれば、出来る可能性もあります。しかし、本当に小規模なものに限られる可能性もあり、なかなか素人判断では難しいのです。 このように再建築不可物件は接道義務を満たしていないから、再建築が出来ないという風に覚えておくとよいでしょう。では建て替えはどうにかして可能にならないのでしょうか。

再構築不可が建て替え可能になる条件とは

再建築不可物件は基本的には、建て替えも増築も改築も出来ません。それをまず心得ておきたいものです。それを知らないで購入するとえらい公開することにもなりかねません。不動産を購入する際には、その不動産にどのような制約があるかをきちんと知っておくことが大切です。例えば心理的瑕疵や物理的瑕疵などがある物件もあります。心理的瑕疵とは事故物件の事ですが、物理的瑕疵とはシロアリや雨漏りがあるという事です。

不動産に詳しい人であれば、そのような物件を避けることはできます。しかし、初心者が不動産を購入する場合には、わからないことだらけです。特に悪徳不動産業者というものも、数は大変少ないですが存在しています。様々な瑕疵のある物件を売りつけようと画策する業者もいるのです。そのような業者に引っかからないように、購入する際には注意が必要です。 さて、相続や購入で再建築不可の物件を手に入れた場合、どうしたらよいのでしょうか。リフォームするといっても大規模なものはできません。売る場合にも一般的にはこのような物件を売るのは大変難しいものがあります。自分で住む場合や賃貸に出すのであれば、何とかして建て替えが出来るようにならないものでしょうか。

再建築不可物件を建て替えるためには、いくつかの条件があるのです。 上述のように再建築不可物件は道路付けの条件を満たしていないために、再建築不可という烙印を押されているわけです。では今現在では満たしていなくても、それを満たすことが出来れば再建築可能になる可能性も秘めています。 例えば、所有する土地の接道が「2m以下」であったとしても、持っている土地を「位置指定道路」として認めてもらえた場合には再建築が可能になることもあります。位置指定道路とは、建物を建設することを目的として、土地を持っている人が特定行政庁から、指定を受ける個人が所有している私道のことを指します。やや難しい表現ですがそれが一つ目の方法です。

他にも、再建築不可物件の隣の土地を買い取ってしまう方法です。隣の土地は借金してでも買えという言い伝えもありますが、そうすることで道路の幅員を2メートル以上にすることが可能な場合もあります。すると再建築が可能になるということもあるのです。それ以外にも接道義務を満たしていなくて、さらに隣の土地の購入等が難航しているような場合には「43条但し書き申請」というものを行い、それが認められれば再建築可能になることもあります。この43条但し書き道路とはどのような物でしょうか。それは、「接道義務」を満たしていないため、本来ならば再建築ができない状態でありますが、「建築審査会」の許認可を受けることができれば、建築が認められる道路のことを言います。

ただしこれには、次の3つの条件を全て満たす必要があります。そうすれば、43条但し書き道路に接道している土地として、再建築が可能になることもあります。まず一つ目の条件は、その土地の周囲に広い土地を有していることが条件になります。二つ目には、特定行政庁が交通に関してや安全に関して、他にも防火に関してや、衛生に関する支障がないと認定していることです。そして三つ目には、建築審査会の同意が得られて許可されたものという、この3つの条件を満たすと再建築が可能になる可能性があるのです。不動産に関しては応用編ともいえるレベルの難しい何代でもあります。しかし、再建築不可物件はこのように「絶対に再建築不可」というわけではないのです。立地や場合によりけりですが、上記のような対策を施せば、再び息を吹き返すことが可能である、つまり再建築できる可能性を秘めているのです。

再建築不可物件の売却はなぜ買取業者にすべきなのか

再建築が出来ないのであれば、一般の不動産の売却方法である「仲介」で売りに出しても、なかなか売れない状態が長く続くことになります。不動産サイトでも売れ残っている物件が数多く見受けられます。そのような物件にはいくつかの共通点があります。まず考えられるのが立地の悪さです。立地の悪い物件はたとえそこに建っている建物が新築だったとしても、敬遠されます。不動産にとって立地は命ともいわれます。

そのような物件はどうしても売値を安くしても売れ残ってしまう傾向にあります。 他にも、土地に何か問題がある場合です。例えばセットバックが必要な土地であったり、市街化調整区域内の土地である場合です。建築条件付きなどという土地もありますが、このような土地に共通しているのは自由度が低いという事です。その代表的なものが再建築不可の物件ではないでしょうか。 再建築が不可というのは致命的です。

セットバック有の場合には、道幅を明け渡さなければならない物の、再建築は可能です。つまり再建築不可よりも自由度があるのです。再建築不可は自由度という点から見ても、完全にがんじがらめにされた状態と言えます。そのような物件を市場に出した場合どうでしょうか。果たして買い手がすぐに見つかるのでしょうか。とくに売り急いでおり、現金化を急いでいるのであれば、なおさら仲介という方法で、じっと買い手を待つのは苦痛以外の何物でもありません。 ですから、このような場合には仲介という方法ではなく、買取という手っ取り早い方法を使うのがよいのです。

買取であれば一般の人に買ってもらうのではなく、プロの不動産買取業者に買い取ってもらうのです。まずはその物件の査定をしてもらいます。査定をしておおよその買取金額が提示されることでしょう。それで納得いくのであればその業者に買い取ってもらうのです。買取のメリットは前述のように、現金化を急ぎたいのであれば、最適の手段と言えます。 買取業者は日本にたくさんあります。その中からベストなところを選んで買取してもらいましょう。再建築不可などの一般的に売却が難しい土地でも、買い取ってもらえるところが多いのです。もちろん周辺の地価相場よりもやや低い買取金額になることは、仕方がありません。ですが、このような物件は買取業者か再建築不可を好む不動産投資のいずれかに売るしかないのです。一般の人はどうしても毛嫌いする傾向にあるからなのです。