古い時代に建てられた住宅街の中には、再建築不可物件も実在しています。何も知らずに相続を受けた物件に関しては、一応は財産になるものの所有することでリスクを感じてしまう問題も多々あります。
問題を解消しようとしても建て替えはできず、制限されたリフォーム程度しか行うことができないので、リスク内容を確認しながら売却を目指すことは最善策になります。売却するタイミングは所有者の自由意志によるものではありますが、住宅のコンディションを確認した上で老朽化が進む前に手放す方法であれば後から後悔してしまうような問題も解消できます。
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再建築不可物件と呼ばれる住宅は、違法建築物も含まれています。この問題は古い時代に建てた建築会社が当時の建築基準法を守らずに違反の状態で建ててしまった事例があり、昭和の古い時代では厳しい審査基準が整っていなかったことも背景にあります。次に既存不適格物件も該当し、1950年に制定された建築基準法の前に建築された住宅も多い傾向にあります。このタイプの物件は違法建築物とは異なりますが、建築当時は何ら問題は無く合法だったものの、後の建築基準法を満たしていない物件が対象となり、決して少なくはありません。
広い意味での再建築不可物件は、公道に対しての間口が2メートル以上を満たしていない住宅もあり、たとえ奥側は広い面積の住宅であっても公道との間口が狭いことで該当してしまう事例もあります。他にも全く道路に面していない住宅も再建築不可物件になり、古い時代では道路に面している他の方が所有する通路を使って出入りをしていたものの現在では通路を確保できないなど問題がある住宅も実在しています。
同じ条件で異なる理由の中には古い時代には道路に面している土地を所有していたものの、後に土地売却を切り売りのようにしてしまい、その結果として道路に面している部分が無くなったという物件もあります。他にも一見すると道路に面している住宅であっても、その道路は公道ではなく通路として使っているような場合もあり、普段の生活上では何ら問題なく生活を送ることができていても、再建築不可物件に該当してしまうので、解体も建て替えも行うことができません。
東京都を事例にすると、再建築不可物件は約24万軒以上あると推定されており、全国各地で考えた場合はかなりの物件数が該当していることは理解できます。統計の中には昭和25年前に建てられた物件が多い傾向にあるとされており、その結果として築年数が70年を超えている古民家のような物件が多く、特に古い住宅街で密集しているような場所には多いことが特徴です。
相続によって譲り受けた住宅が、再建築不可物件だった場合では、リスクに感じることは数多くあるので、その内容を十分に理解をすると共に、改善できる場合では早急な対応が必要とされます。まず、再建築不可物件の殆どは昭和の古い時代に建築された住宅が圧倒的に多いので、国産の品質の高い木材を使っているものの、経年劣化は当然ながら起きてしまいます。
屋根に瓦を使っている住宅では老朽化や台風などの影響により崩れ落ちる可能性があり、落下による事故が起きてしまったり、隣接する住宅の敷地内に落下するなどリスクはあります。外壁も木材で作られている住宅が圧倒的に多いのですが、外壁も高い位置から落下をしてしまうと瓦屋根と同じように事故の危険性があります。
現状を確認すると問題が無いと判断できても木材の外壁の場合、釘打ちで固定されていることが多いので台風や強風によって近隣へと吹き飛んでしまう可能性も否定はできません。電気配線もリスクがあり、古い時代に設置された電気配線の場合、老朽化により漏電を起こしている可能性もあり、気付かずに放置していると後に火災が発生してしまうリスクがあります。
火災は最も危険なリスクになり、その理由は道路との接地面が狭いことで消防車が入ることができずに近隣住宅に延焼してしまうこともあり得ます。空き家のままにしている方は、契約先の電力会社側に確認をすると消費電力によって漏電を起こしているかどうかを確認することはできますが、本格的に行うには電気関係の工事を専門に行っている会社に調査を依頼することで問題はクリアできます。
空き家にしている問題では、虫やネズミ、ゴキブリなどの問題もあり、特にネズミの場合は木材の外壁でも穴を開けてしまうことがあり、再建築不可物件の場合ではそもそもが隙間が出来ている部分が多かったり、基礎にコンクリートを持ちていないことで床下からでも入り込むことができます。
所有する住宅にだけ被害が限定されていれば大問題に発展することは少ないとしても、ネズミの場合は放置することで増殖していくものなので近隣住宅へも入り込んでしまうリスクは必然的に高まります。この問題は専門にしている駆除会社があるので依頼をすることで、ネズミも外注も駆除することができるので、リスク回避には駆除の他にも隙間を無くしたりネズミが入り込めないように侵入経路の住宅の内側に金属板を使うなど何かしらの対策を行わないとクレームは来てしまいます。
再建築不可物件の場合、そのままでは売却することができないと考えられがちですが、実際にはそうではなく相続で譲り受けた物件の場合は、所有者が居住をしなくても4号建築物の範囲であれば再建築はできませんがリフォームをすることは可能です。例えば屋内側には無垢材のフリーリングを張ったり、トイレやキッチン、バスルームを設置することも可能です。この範囲の物件であれば古さを残しながら快適性を感じることができる趣のある住宅にすることができるので、賃貸物件として貸し出す方法も不可能ではありません。
4号建築物の範囲を超えている場合、リフォーム内容は大きく制限されてしまう問題があり、所有者側は活用方法が見つからないと判断した場合では、その時点で速やかに売却をすることが良いタイミングです。年数が経過してしまうと当然ながら毎年に固定資産税を支払う義務があり、物件の維持管理費用も高額になりがちです。
売却を目指すには近隣で営業をしている不動産会社では対応をしていない可能性が高いので、再建築不可物件の買取業者を探す方法で少額でも現金化することは可能です。買取業者を探す方法はやはりインターネットに頼る方法が簡単で便利になり、中古住宅の一括査定サイトの中にも対応しているサイトはあるので、一括査定を利用する方法であれば最高値で売却をすることに役立ちます。
一括査定サイト以外でも、インターネットから探せば再建築不可物件を積極的に買取りをしている会社があり、オンラインで問い合わせをした上で、現地調査の日程を決めてから最終的な査定額を出しているので売却額を増やしたい方は1社ではなく2社、3社程度の専門会社に同じ用に査定依頼をする方法はお得になります。
このタイプの不動産会社の場合、仲介ではなく自社で直接に買取りをしていることが圧倒的に多いので、瑕疵担保責任が発生しないこともメリットになります。不動産会社側では買取り後に付加価値を付けて再販したり、年数は掛かりますが再建築可能にする知識を有していることも多いので、意外な価値が付けられる可能性もゼロではありません。
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