市街化調整区域の土地を保有しているものの、有効な利活用の方法が見つからないままもてあましている方も少なくないのではないでしょうか。土地の雑草対策が面倒、固定資産税などの税金コストをこれ以上負担したくない、売却する意向ではあるものの買い手が見つからないなど、市街化調整区域の土地を保有することには負担感が高いのが現状です。
市街化調整区域と耳にすると、売れない・どうにもしようがない、との所感をもつ方が居るかもしれません。しかし特性を踏まえれば、市街化調整区域内の土地であっても処分する可能性を探ることは出来ます。
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市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて各都道府県知事が指定するエリアのことで、市街化を抑制することを目的に設定されているものです。都市計画法では、都市圏につき大別して市街化区域と市街化調整区域に区分けされており、無秩序な都市化による居住環境の悪化を防止することを目的にしています。
市街化区域とは積極的に都市化が促進されることを予定しており、すでに商業施設や住宅街の開発などが進んでおり、今後10年以内に優先的に都市化を促進するべき地域を含んで指定されます。 市街化調整区域を設定する具体的目標は、無秩序な都市化に伴って農地や山林が喪失することを防止する点にあります。
すでに都市化が進んだエリアに指定しても意味がないため、市街化調整区域は都市部の市街地から離れた地域や農地が広がるエリアに設定されるのが一般的です。市街化調整区域内での開発や建築するには色々な規制がありますが、最近では過疎化や少子高齢化などが意識され規制を緩和する自治体も増えているようです。
コンビニやガソリンスタンドなど地域の生活レベルを維持する上での重要なインフラと認識されるような施設では、開発が許可されることもあるようです。 なお地方では都市計画法に基づく、市街化地域と市街化調整区域の線引きが設定されていない、非線引き地域も存在しています。将来的には各都道府県で都市化が計画されているものの、具体的方向性が定まっていないため、指定がされていないエリアです。
東京都では23区以外の西東京エリアでは市街化調整区域が数多く見受けられますが、実際にはどのような制限を適用されることになるのでしょうか。そもそも市街化調整区域は農地や山林を確保し、良好な交錯環境を維持することを眼目に設定されているため、全般的に開発行為は制限を受けることはイメージできるのではないでしょうか。
つまり市街化調整区域では原則的に建物の新築や開発行為、各種の施設などの建設は出来ないことになります。この規制は強力で、たとえ自己所有であっても住宅の新築・増築や立替などを自由に執り行うことは出来ません。 市街化調整区域で例外的に建築などが認められているのは、農作業に必要な施設や従事労働者の宿舎の建設、都道府県と企業が連携して行う事業に関連する建物や施設、病院や社会福祉施設など既存住民の利益になる建物などが該当します。
しかしながら市街化調整区域といっても、絶対に建物を建築できないわけではありません。市街化調整区域であっても、住宅の建築方法や規模など特定の要件をクリアできれば建築が認められるケースもあります。市街化調整区域で建物を建築する上で重要なのは、都市計画法第43条による許可を取得することです。この許可処分を獲得することで、市街化調整区域の制限を一部解除し建設行為などが適正に行うことができるようになります。
ただし細目については地方自治体により取り扱いに違いがありため、どのような方法であれば許可を取得できるのか、自治体担当者との折衝を進める必要があります。自治体との折衝の結果、都市計画法第43条に該当すると判断されれば、「開発許可」がおります。その後は一般建築物の規制にのっとり建築基準法の建築確認を、管轄自治体の建設主事から得る必要があります。 ここで注意するべきなのは、開発許可が下りる見通しもたたない段階で施工に踏み切ることです。許可を得ないままの開発行為は違法処分であり、その後の自治体の対応も厳しくなります。
市街化調整区域は土地利用に制限があることから、同じエリアの一般的な土地に比較すると相場での市場価値を踏まえると安くなります。所有者から見れば土地の評価額も低いため、固定資産税の負担も軽くなるメリットがあるわけです。もちろん市場価値が低いので、市街化区域よりも割安な価格で土地を購入することも出来ます。このようなメリットがあるにもかかわらず、市街化調整区域に所在する土地はなかなか買い手が見つからないのが現状です。
買い手がみつからない直接の理由としては、建築制限がされている点にあるのは明らかと言えます。しかしそれ以外にも色々な理由を指摘することが出来ます。 そもそも市街化調整区域では、社会的インフラが整備されていないことがあります。そもそも住宅用地としての利用を前提にしていないので、自治体側も下水道設備や電気施設などの社会的インフラの整備が立ち遅れています。下水道設備が開通していなければ、浄化槽を自宅に設置することになります。
周辺の社会的インフラが整備されていないので、都市計画法の開発行為の許可を得ても、不便な生活をしいられることもありえるわけです。日常生活を送る上で必須の設備であれば、自己負担で必要な工事を施工しなければなりません。結局各種の余計な工事が追加されることになり、市街化エリアで購入するのとさほど変わらない高額の施工費用の負担に甘んじることにもなります。
つまり市街化調整区域で割安の土地を購入できても、その安さのメリットを実感できないこともあるわけです。 さらに市街化調整区域は東京でいえば、たまエリアの一部のように郊外の地域で、一帯に田畑が広がっているような地域です。いうまでもなく都市化が抑制されているため近隣には商業施設などは充実していません。生活の本拠を構えるにあたっては、入居後の生活の利便性が重視される傾向があり市街化調整区域の土地を住宅用途で購入するニーズは少ないとも見られています。
市街化調整区域では資金面でもハードルになりえます。市街化調整区域の土地は市場価値が低いため、金融機関からの担保評価も低く見積られ場合によっては融資を断られることがあります。 住宅ローンの審査を通過できたとしても、担保価値が低いため借入割合が低くなることも。市街化調整区域での土地購入にあたっては、住宅ローンでカバーできない状況に備えて頭金も、多めに用意することをおすすめします。目安としては全体の2割程度です。
市街化調整区域は各種施設の建設ばかりか、自己所有の家の立替すら制限を受けます。土地の利活用にあたっても、通常のエリアとは異なる視点での利用を想定する必要があります。初期費用や手間を考えれば市街化調整区域では建物を建築しないで、土地の利活用を検討するのが現実的です。
このような方向性では、①駐車場で利用する、②資材置き場にする・③太陽光発電パネルを設置するなどの選択肢が有力です。
①駐車場は未舗装のままロープを設置したり、固定ペグを購入設置するなどの方法で利用することも可能です。ただし地面が荒れている場合は性地が必要で、専門業者に依頼することになります。
②土木業者などに木材や鉄鋼などの資材の保管場所として、有償で貸しだす方法もあります。市街化調整区域の土地の利活用の中でも、手間やコストがかからないメリットがあるはずです。土地所有者も運営や管理などをする手間がなく、安定した収益を見込めるため遊休土地の効率的な利活用を可能にします。もっとも高額の収入は期待できませんが、固定資産税分をカバーできるなら十分検討する価値はあります。
③太陽光発電設置は投資の側面で注目されています。安定した収入を見込める一方で、イニシャルコストが高額で相応の資金力を前提にしているのは確かです。 仮に一連の土地の利活用が面倒なら、市街化調整区域内の土地を専門に取り扱っている買取業者に査定をだすのがおすすめです。なかなか買い手が見つからないような土地でも迅速に現金化してくれるはずです。
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